前言

房地产在很多人心中，一直都是财富的象征性行业，但如今房产已显露出行业寒冬。

二手房成交量跌至低位、门店接连关闭、一线从业者批量失业，尤其是那些行业巨头看上进去更加一蹶不振。

而反差之下，部分本地小型中介却在逆势扩张，甚至在绝境中找到了一条新的出路。

在如今房地产遭遇寒流的情况下，这些小型中介为何能独善其身？那些行业巨头又为何不能效仿小型中介的道路。

楼市为何扛不住了？

近期网上疯传“上海老牌房地产中介巨头一夜裁员8000人”的消息，尽管这一数字尚未得到官方盖章确认，但从多方信源反馈来看，当下上海房产中介行业的“寒冬”已无需遮掩。

一线经纪人批量失业，原本负责技术支撑的研发团队数百人突然接到离职通知，要求当天办理手续。

居民区周边曾密集分布的中介门店接连关店，“西装小哥站门口揽客”的场景越来越少见——这些真实发生的现象，都在印证行业正经历前所未有的冲击。

中介行业的困境，核心症结在于房地产交易市场的“量价双跌”。

以上海二手房市场为例，当前成交量已跌至历史低位，部分区域甚至接近“冰封”状态，房价也进入持续阴跌通道。

要知道，房产中介的生存根本就是交易流水，没有成交就没有佣金收入，企业自然只能通过裁员、关店缩减成本。

更值得关注的是，部分中介平台此前推出的“隐藏历史成交价”操作，进一步加剧了行业困境。

这种做法不仅违反《民法典》中关于中介“如实报告交易相关信息”的义务，还让买卖双方失去了直观的价格参考。

房东不敢轻易定价，怕卖低了吃亏，购房者不敢轻易出价，怕买高了上当，双方议价效率大幅下降。

原本能快速促成的交易变得拖沓，最终导致整个行业的交易节奏放缓，像贝壳这样的头部机构也因此出现业绩严重下滑。

从市场格局来看，北上广深四大城市的老牌中介此前已垄断了80%以上的成交份额，本应具备更强的抗风险能力，却依然难逃裁员关店的命运，这背后还有“需求枯竭”的推手。

过去多年，楼市的刚需群体已被大量消耗，剩下的潜在购房者多持观望态度，毕竟谁也不愿在房价下跌周期入手，担心每年资产缩水。

曾经“一条街开十几家中介”的内卷场景，如今成了“僧多粥少”的尴尬现实，行业生存逻辑彻底被打破。

就在多数中介机构挣扎于裁员关店时，一批本地小型中介却逆势扩张。

传统中介的网红转型困局

前段时间上海长宁路53号的某中介门店刚开业，虹口的第四家门店已在装修，如今应该也已经开业。

这类中介能“逆势翻盘”，靠的是两套“秘密武器”。

第一套就是颠覆行业的提成模式，传统中介给经纪人的提成仅为5‰-8‰，而它们直接将“公司利润的70%”分给经纪人，比如创造1万元利润，经纪人能拿7000元。

还有一个是节日福利到位，中秋发红包、过年有补贴，入职近一年的员工已拿过四次红包，每次金额不少于500元，即便团队扩大到30多人，公司仍坚持聚餐加发红包，氛围吸引力远超传统中介。

更关键的是，这类新兴中介抓住了“自媒体卖房”的风口。

以“小张”“小王”（化名）为代表的房产博主，用上海话讲段子、拍房东砍价的真实场面，把“卖房”变成了“内容带货”。

在拍摄房东急着降价的片段，他们还会用生活化的语言讲解房源优势，视频在各大平台传播时能“破圈”，触达原本不在传统中介客户池里的购房者。

这种方式不仅获客效率高，还能精准筛选出“有真实购房意愿”的客户，避免传统中介“带假客户看房”的无效操作，实现“几何级获客”。

反观传统中介巨头，并非没意识到自媒体的重要性，它们也尝试培养内部员工做网红，但转型之路始终磕磕绊绊，核心问题出在“激励机制”和“机制僵化”上。

传统中介给网红员工的提成，仍沿用老一套的低比例，导致员工陷入“帮公司年赚50万，不如自己单干赚200万”的选择困境。

同时传统中介依赖自有APP的流量闭环，不愿打破原有模式，既学不会新兴中介的高提成策略，又无法像自媒体那样实现流量裂变，最终在转型中节节败退。

而现在行业转型网红的趋势下，很多行业内幕也都被曝光出来。

规范行业乱象

在行业寒冬和自媒体冲击下，部分中介逐渐爆出了之前为了成交，使出了不少“灰色套路”。

有些“黑中介”为了逼房东降价，故意带假客户看房，用“客户只出这个价”“再不卖就没人要了”的话术PUA房东。

有的甚至虚报低价，先骗房东报出底价，再把底价透露给购房者，靠“两头压价”促成交易。

更极端的案例里，中介为了让房东降价60万，反复用“市场要跌”“你的房子有缺陷”等话打击房东心态，直到房东妥协。

这些操作看似能快速成交，实则已触碰法律红线。

根据《房地产经纪管理办法》，中介隐瞒真实价格、伪造客户信息的行为，一旦被查实，机构会被取消网签资格，并处3万元罚款，涉事经纪人也会被罚款1万元。

此前已有多地中介因“虚假带看”“恶意压价”被处罚，只是行业内仍有部分人抱有侥幸心理，继续用套路谋生。

而且有些人不明白其中的套路，更不懂国家的规定，无形中就跌入了陷阱中。

9月30日，北京房地产中介协会发布十项倡议，明确禁止中介“虚假带看、恶意压价、唱衰市场”。

要求所有房源的报价必须真实可追溯，还提出要建立“中介信用档案”，将违规行为与信用挂钩。

这一倡议虽不是强制性法规，却为行业划定了“红线”，无论是靠自媒体破局的新兴中介，还是挣扎转型的传统中介，都不能再靠“套路”生存，必须回归“合规获客、如实服务”的本质。

结语

楼市中介行业的“套路时代”早该结束了，买卖房子对普通人来说是人生大事，中介的价值应是“搭建信任桥梁”，而非“钻空子赚快钱”。

北京协会的倡议只是开始，未来行业的竞争核心会从“谁会套路”变成“谁更合规、谁服务更好”。

只有认清这一趋势的中介，才能在长期发展中存活下来。