当前，全国房地产市场仍处于止跌回稳的关键阶段。在普遍性的市场观望情绪中，高端购买力并未退场，而是进行着一场更为精准的“价值迁徙”。据中指研究院数据，今年1-8月，北京、上海、成都、杭州等城市总价千万以上新房成交套数与占比均逆势提升。

这一趋势在广州市场同样得到验证。国庆期间，越秀地产旗下多个高端项目成交活跃，反映出高净值人群的置业逻辑正加速从“有房可居”转向“优居精选”。

在此背景下，高端改善市场也在经历一场深刻的产品转型。从过去“千盘一面”的标准化生产，迈入“一户一策”的个性化定制时代。“中国房地产发展到今天，特别是一线高端改善项目，真正进入了小规模定制化时代。”越秀地产广州区域总经理沙骥在近期华樾项目发布会上如是说。

图/华樾项目发布会现场

这不禁令人深思，为什么是越秀地产率先捕捉并回应这一转变？其从“住有所居”到“住有宜居”的实践路径，又将为整个高端改善市场带来怎样的启示？

资产价值迎来新一轮重估，置业逻辑转向“稀缺为王”

当前全球步入降息周期，资金在股票与房地产之间的“轮动效应”逐渐显现。市场分析普遍认为，此类资金将重点流向核心城市的高端住宅市场，形成新一轮资产配置趋势。

聚焦广州，越秀地产旗下多个高端项目在国庆黄金周期间表现亮眼。越秀·观樾日均到访客户突破200组，10月2日即达成黄金周过半业绩目标，单日销售额突破1亿元。

图/观樾在黄金周推出湖区IP活动“湖心耍水节”

越秀·东山云起打造的「VANGUARD先锋艺术展」，将中秋、国庆主题与在地文化、先锋艺术相融合，成功实现文化引流与场景聚气。截至10月3日， 项目累计接待客户超百组，日均到访量稳居区域前列。

图/东山云起营销中心客流不断

越秀·天河·和樾府推出“六重臻礼”购房政策，提供特惠房源、物业费补贴、成团折扣等多重权益，精准契合高端客群置业需求。项目日均到访量亦超过百组，黄金周最高成交单价突破9万元/㎡。

图/天河·和樾府

项目热销背后反映出高净值人群在资产选择上的共识：在市场不确定性中，资金更倾向于流向具备明确价值支撑的资产。而这一价值共识，高度凝聚于“地段”与“产品”两大维度共同构筑的稀缺性。

地段价值：不可复制的区位禀赋

正如当代建筑大师斯蒂文·霍尔所言：“只有那些既能享受稀缺自然资源，又有俯瞰城市繁华背景的区域，才是最具价值的居所。”

位于城市发展中轴、毗邻琶洲数字经济试验区等核心区位的住宅，其土地价值本身就构筑起资产价值的坚实底线。无论是占据中轴绿芯、城央湖芯的越秀·天河·和樾府与越秀·观樾，拥揽珠江后航道景观的越秀·江湾潮起，还是位处琶洲核心的琶洲南TOD与华樾，皆因对战略地段的绝对占有，确立了其市场地位。

图/江湾潮起

产品价值：“唯一性”塑造竞争壁垒

当下高端改善产品的竞争已超越标准化开发，转向通过城市中心的叠墅体验、高度定制化服务等方式，塑造产品的“唯一性”，从而建立深厚的竞争壁垒。这一点在广州世界大观板块的演进中尤为清晰。

近两年，越秀地产斥资143亿元，连续获取该板块一期至三期地块，持续推进低密度、连片式的整体开发，以“再造一座二沙岛”的魄力重塑广州高端居住格局。其产品形态亦从早期的平层大宅，逐步迭代升级为更具稀缺属性的叠墅业态，完成从单一“建造住宅”到整体“塑造湖居生活”的价值跨越。

图/越秀国贸·观樾|天湖打造的合墅产品

其中，作为世界大观环湖最后一块黄金拼图，金茂越秀|璞樾·墅打造广州十年一遇的纯别墅区，容积率仅1.1。打造建面约200-550㎡新规湖岸纯墅，独门独户，有天有地有花园。

图/金茂越秀|璞樾·墅的容积率仅1.1

私密性进阶为顶层生活哲学，定义高端居住新标准

房子即生活。随着高净值人群对居住品质要求的提升，“不被打扰”的私密性已从营销概念转化为具体的产品设计标准。从社区规划到建筑布局，从门户关系到户内动线，能否为业主提供静谧、安全且尊重的环境，成为判断产品力高低的关键标尺。

基于对这份内在需求的敏锐洞察，东山云起作出了极具前瞻性的回应。项目创新性地引入“垂直分区”理念，将住宅起始层抬升至约34米，相当于常规建筑的12层高度，大幅提升空间静谧性与专属感。功能布局上，首层设归家大堂，六层打造集空中花园与泛会所于一体的高奢公区，而住宅则从八层以上开始分布。在全程舒适动线的串联下，业主既能便捷享用高品质的公共配套，又能在归家后沉浸于高度私密的专属领域。

图/东山云起效果图

如果说东山云起以“向上生长”回应静谧诉求，那么天河·和樾府则选择以“向自然深处生长”实现同样的目标。其倡导的“公园式生活”，并非简单地将家安在公园旁，而是以“先造公园，后筑华宅”的颠覆性顺序，将约1.5万平方米中央立体园林提前馈赠于城市精英们。

图/天河·和樾府的园林

对私密生活的尊重，还体现在每一处户型的动线设计中。以华樾项目为例，创新引入室内空间柔性定制方案。其中，建面约330㎡户型实现“一层一户”，最高能提供12种空间演绎方案；约254㎡与248㎡户型规划“独立双动线”，清晰分离主人与客人、动态与静区的生活轨迹，从空间上保障每一位家庭成员的自在与尊严。

图/华樾建面约330㎡户型

圈层效应形成身份磁场，强化资产隐性价值

当货币环境趋于宽松，资本将追逐的不仅是资产，更是资产背后所链接的社会资本。高端改善产品的圈层属性，恰恰完成了从“物理邻居”到“价值同频”的筛选。通过高标准的会所体系与定制化的业主权益，越秀构建了一个基于相似财富量级、社会认知与生活方式的隐性社交网络。

这一理念在越秀地产的重点项目中得到了淋漓尽致的展现。作为广州连续三年的销冠，琶洲南TOD致力于打造CBD精英的圈层社交场，其规划约8600㎡的双会所以艺术社交和运动活力为主题，为圈层互动提供了高端场景，并首创由业主主理的「臻·朋友圈」社群平台，让圈层文化自然生长。

图/琶洲南TOD会所

更进一步，越秀地产还善于为圈层营造独特的精神气质，并以此赢得市场青睐。江湾潮起便是其中典范。作为越秀首个针对高知高品位精英打造的“先锋”系作品，其国际化的设计语言在广州楼市中独具辨识度。

项目不仅以约1200㎡双层“悦己”泛会所、3000万高端改善产品标准打造的恒温泳池等硬件，定义了理想先锋生活居所；更着力于打造城市“身心灵栖息地”，在先锋会客厅内构筑“潮有引力”社群与女性专享健身空间，精准服务于塔尖客群的微度假生活方式。这种由精神气质引领的产品力，让其在今年四月推货后，迅速登顶海珠区130㎡以上产品的成交金额、套数与去化率“三冠王”。

周期波动成为试金石，市场为“可预见的稳健”赋予确定性溢价

市场的短期波动，恰恰是检验资产长期成色的试金石。能够穿越周期、保持价值韧性的高端住宅，其背后必然依托一套完整且坚实的价值支撑体系。越秀地产凭借其独特的价值创造逻辑，将这一体系具象为环环相扣的完整解决方案，赋予资产应对时间考验的深厚底气。

今年，越秀地产提出的“4×4好产品理念”，从“品质、温度、智慧、成长”四个维度展开为十六项系统性实践，构筑出一套清晰的产品哲学：以严苛标准夯实工程根基，以社区营造传递人文温度，以智能科技提升便捷体验，以灵活空间适配家庭成长。四者共同定义了理想居所的全新标准。

再好的设计，若无法落地便是空中楼阁。越秀地产的核心优势，恰恰在于将蓝图转化为实景的强大兑现力。以琶洲南TOD为例，首期交付后，“实景远超效果图”成为众多业主的共同评价。精准呈现的背后，是越秀独有的“96431交付管理体系”作为支撑，通过工法样板校验、工地开放日等标准化流程，确保品质从图纸一贯到底。

图/琶洲南TOD实景交付

而对越秀地产而言，房屋交付只是价值维系的起点。真正为资产注入持续增值活力的，是其后端的运营与服务能力。体系化的“爱越聚乐部”整合线上线下资源，全年举办约千场社群活动，有效增强社区黏性；“百万主理人扶持计划”则推动社群从“运营主导”转向“业主共创”，激发社区内生动力。在服务层面，超百项服务细则覆盖私宴筹备、衣物送洗、宠物托管等多元场景，精准响应高品质生活需求。

更具特色的是，越秀地产还自建了VIP资产管理平台，依托国企资源网络，在维护圈层纯粹性的同时，提升资产流转效率，为业主的资产保值与增值提供系统性支持。

回归“人的尺度”，高端改善产品步入定制时代

剖析越秀地产的高端改善产品体系不难发现，其价值内核始终围绕几个关键维度展开：稀缺、私密、圈层与时间韧性。

图/观樾项目

在高端改善产品价值标准日益丰富的今天，越秀地产所倡导的，正是从“标准化产品”向“个性化生活”的回归。真正的稀缺，在于对居者生活轨迹的真诚回应；真正的产品力，在于为鲜活个体提供柔性共创的空间可能；而圈层与时间韧性，则植根于与居住者共同成长的生命力运营。

核心城市高端改善市场的独立行情，正是这一“以人为本”的定制逻辑在不确定市场中的有力印证。当购买力进行“价值迁徙”，它们所追寻的，正是那些能将“人的尺度”置于首位，以宽容、深邃与细致回应多元化生活方式的系统优势。

这不仅是当前市场从“住有所居”迈向“住有宜居”的最终答案，更完整揭示了高端住宅发展的必然方向——以深度定制，回归“人”的价值本身。（文/梁茹欣）