穿越周期| 万科能否转“危”为“机”
作为中国房企中的标杆，万科是最早一批享受房地产发展红利的企业，同时也是最早感觉到冬天到来、喊出“活下去”的房企。三十多年的发展过程中，无论是90年代的宏观经济调控，抑或是2008年的全球金融危机，万科也曾遭遇过多次周期性的行业波动。而今天，身处地产全行业转型下行的漩涡之中，万科能否再次顺利穿越周期，成为众多投资者的关切。
2023年报披露后的当天，万科召开了业绩发布会，一众高管坦诚回应了当前市场高度关切的问题，甚至在坦承眼下所面临的“危”时一度言语哽咽；但也正是通过这次发布会，万科向投资者表达了绝不躺平、转危为机的决心。
图片说明：万科高管在2023年业绩发布会现场
经营性业务收入正增长，财务安全垫增厚
年报数据显示，受到房地产行业整体下滑的影响，万科2023年实现营收和归母净利润4657.4亿和121.6亿元，相比去年有明显减少。但这背后的数据也要看到，经营性业务收入（含非并表）为224亿元，同比增长8.4%，显示出公司主营业务有持续增长的向好态势。
值得一提的是，面对2023年房地产行业前所未有的深刻调整，万科不仅经受住了市场的考验，更在销售承压之下实现了正向的现金流。数据显示，万科连续15年保持经营性现金流为正。2023年末，万科经营现金流净额达到39.1亿元，较三季度增加36.7亿元，较2022年同期增加11.6亿元，表明公司经营现金向好。
此外，在财务安全方面，万科在手货币资金998.1亿元，短债比为1：6，足以覆盖一年内到期的有息负债。此外，万科的资产负债率由2018年的84.59%的高点，连续5年下降至目前的73.22%，减少了11.37个百分点，显示了万科在优化资债结构、降低财务风险方面的成效。
制作：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
开拓“长坡厚雪”第二曲线，探索新发展模式
早在2021年中央经济工作会议提出“探索房地产行业新发展模式”之前，万科就已经是行业内最早意识到转型必要性的企业，当时董事长郁亮就提出了“向制造业学习”。此后，万科通过积累和探索，逐渐建立起面向房地产新发展模式的核心能力，努力打造了包括物业管理、商业地产等在内的第二曲线。而这一策略目前也在显现出效力，显示出“长坡厚雪”效应。
从万科2019至2023年的财报数据中不难发现，其物业管理板块营业收入实现了跨越式增长，从127亿元增长至294.27亿元，营收复合增长率高达23.38%。同时，物业管理在万科整体营收中的占比也持续上升，由3.45%提升至6.32%，凸显出战略价值。
制作：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
万科在物业管理领域的成功，得益于其在房地产开发领域积累近40年的丰富经验，特别是在投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等方面的系统稳定性。旗下的万物云作为中国领先的全域空间服务提供商，通过运用AIoT（人工智能物联网）和BPaaS（流程即服务）解决方案，实现了远程和混合运营，为客户提供了更高效、更便捷的空间服务。
2023年，万物云实现营业收入334.2亿元，同比增长10.2%，其中社区空间居住消费服务收入、商企和城市空间综合服务收入以及AIoT及BPaaS解决方案服务收入均实现了稳健增长。
此外，在租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利，共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。
更重要的是，在公募REITs不断扩募的政策下，万科正在打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
金融机构合作：两岸“援”声啼不住，轻舟将过“三重山”
目前市场对万科的关注主要集中于金融机构对其的态度问题。对此，万科总裁祝九胜于业绩会上表示:“金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。”
2023年，万科新获融资约900亿，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本仅为3.61%，这体现了万科在地产领域的市场影响力和良好的融资能力。
此外，万科还紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型。2024年，万科包括旗下印力集团在内，已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现了资债结构的持续优化。这一举措不仅为公司提供了更为稳定和低成本的资金来源，也为其未来的可持续发展奠定了坚实的基础。
祝九胜也坦承，目前面临着三重挑战：一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。
打造更厚的安全垫，未来降杠杆1000亿
“万科一直坚持稳健的财务策略，信用状况良好，与金融机构的合作也一直保持稳定。然而，在市场出现恐慌情绪、超预期下跌的情况下，这种稳定可能会受到挑战。因此，万科需要更加谨慎地评估风险，做好应对准备。”在发布会上，在回答“如何活下去”的问题时，郁亮如此回答。他表示，万科团队不会选择躺平，而是积极采取行动，通过加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，来增强公司的安全垫。
郁亮进一步指出，万科正在积极调整业务结构，优化资产配置，通过改善产品和管理来消化存量，优化资产结构。同时，针对经营性不动产资金回收周期长、占用大的问题，万科正积极探索新的融资渠道和交易方式，将不动产转化为动产和现金流，以实现更好的价值体现。
在财务策略方面，万科提出了明确的降杠杆目标，计划在未来两年内削减有付息债券的付息债务超过1000亿元，以降低财务风险并增强公司的抗风险能力。
同时祝九胜业透露，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。
结语
当下之危对万科而言未必是坏事。丘吉尔曾说过：不要错过任何一次危机。要解眼前之危，万科虽然会有短期阵痛，但长远来看，若能够由此率先找到地产发展新模式，这将是蝶变之后再次领先行业的新机。
不怨天不尤人，从自身找问题，快速行动改变局面，这是万科能在历史上穿越多轮周期的原因。如果万科能够在接下来的“断臂求生”中真正发挥出其能力和韧性，加之作为标杆房企所承载的各方期待和支持，市场则可以期待万科再次穿越这次前所未有的周期，进入房地产行业发展新阶段。
来源：金融界资讯