来源：泽平宏观

文：任泽平团队

导读

我们已连续多年跟踪全球主要经济体房地产市场，提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇将放眼英国过去100多年的房地产市场，探索市场发展特点，发现房价长期向上的内在逻辑。

英国百年房地产周期可划分为两大阶段：1860-1980年为工业化城镇化驱动的开发时代，依托经济增长、产业升级的收入效应，叠加人口总量扩容与结构迭代的人口效应，房价累计上涨62倍；1980年至今为金融化驱动的货币超发、住房金融自由化，叠加持续移民流入的人口支撑，助力楼市长周期上行，1980年至今英国平均房价累计上涨14.6倍。

英国楼市穿越多轮周期持续上行，核心由四大力量共同支撑：

1、高端产业不断集聚，移民政策开放，吸引人口流入，叠加家庭结构小型化，维持住房需求长期扩张。

2、住宅用地供给约束较强，生态保护制度锁死开发边界、土地产权集中、规划审批效率低等，使得新增住房供应长期低于需求增长。

3、宽松货币环境，利率趋势下行抬升居民的购买力，住房金融市场化改革放宽信贷约束。

4、普通法体系下清晰的产权保护制度，面向全球资本无差别开放规则，全球领先的高透明度不动产交易体系。

房价上涨在于人口持续净流入，关键是流入人口质量和地区的产业承载力。决定人口集聚的核心是该区域经济规模、产业竞争力以及与其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。

我在十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的行业标准分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。2026年提出“二八分化”“香港房市将率先复苏，下一个是中国硅谷”。

风险提示：国际数据统计存在偏差等。

正文

1 英国房地产百年周期

英国百年房地产周期可划分为两大阶段：1860-1980年为工业化城镇化驱动的开发时代，依托经济增长、产业升级的收入效应，叠加人口总量扩容与结构迭代的人口效应，房价累计上涨62倍；1980年至今为金融化驱动的货币超发、住房金融自由化，叠加持续移民流入的人口支撑，助力楼市长周期上行，1980年至今英国平均房价累计上涨14.6倍。

1.11910年前：工业化大开发时代，人口激增与住房短缺并存

工业革命驱动英国经济腾飞与城镇化率先落地，人口向城市持续集聚，奠定住房需求扩张的底层基础。14、15世纪的圈地运动将农民与土地剥离，造成农户分化，农民被迫涌入城市，城市化趋势初现，1750年左右城市人口就已达总人口的25%以上，1851年城市人口比例首次超过50%，是第一个实现城市化的国家。18世纪蒸汽机的发明与应用，推动英国工业全面迈入机械化时代，大幅压降工业生产与交通运输成本、提升全社会生产效率，企业规模化生产红利持续释放；同时农业机械化普及有效提升农业生产效率，进一步解放农村劳动力，为工业化、城镇化持续赋能。维多利亚时代作为英国工业革命的鼎盛阶段，依托殖民扩张红利坐稳全球经济霸主地位，斩获“世界工厂”称号，1910年英国殖民地面积达到本土面积的137倍，全球化红利反向助推国内经济与城市建设提速。伴随工业化纵深推进，19世纪末至20世纪初英国城镇化进入高速成熟期，1891年城市人口占比升至72.0%，1910年升至80%，正式迈入高度城市化阶段。

随着工业化、城镇化的快速发展，高生育率、高存活率以及移民推动人口快速增长，1860-1910年英国总人口增长71.5%。19世纪英国社会盛行早婚，结婚率走高直接推升生育率；与此同时，重大疫情缺位、死亡率从1858年的21.9‰稳步降至1901年的17‰，居民营养与公共卫生条件的改善亦使平均预期寿命从1840年代的约40岁跃升至1900年代的约60岁。三重因素共振之下，1860-1910年英国总人口从2436万人增至4177万人，年均增长1.1%，增幅接近一倍。其中，英格兰人口增速更为突出，同期从1863万人增至3338万人，年均增长1.2%，人口占比从76.5%上升至80%。

人口刚需激增与住房供给错配引发结构性住房问题，“贫民窟”、低质量房屋出现。工业化进程中社会资本大量向实体产业倾斜，住房领域投入不足、供给缺口持续扩大，而底层工人收入水平有限，难以承担市场化住房成本，只能通过搭建简易窝棚、多人合租等方式压缩居住成本，城市贫民窟群落逐步形成。同时，市场化私人住房开发以利润最大化为核心导向，开发主体普遍压缩建设成本、精简配套设施，在城市狭小区域内集中建设大量低品质住宅，典型的背靠背式住房广泛普及。此类住房普遍存在采光不足、通风不畅、环卫配套缺失等问题，无标准化洗浴、垃圾处理设施，居住环境恶劣，严重损害居民身体健康，英国城市住房民生问题愈发突出。1860-1910年，英格兰住房存量从365万套增至725万套，户均套数从0.81增至0.91（估算）。

1.21910-1945年：两次世界战争冲击，民用住宅建设基本陷入停滞

两次世界大战造成英国大量住房损毁，建设活动停滞，住房缺口持续扩大。二战期间，作为欧洲主战场之一，英国遭受德军大规模空袭，全国约200万套住房被毁或严重受损，占到当时存量住房的15%。在战争动员令下，建材、劳动力乃至土地均被优先配给军工与防御设施，民用住宅建设基本陷入停滞，1939-1945年，新建住房年均仅数万套，远低于和平时期的住房更新与增量需求。供需的严重失衡直接传导至房地产市场，1910-1930年，由于住房短缺且质量不高，房价和租金日益上涨，英国房价指数年均涨幅3.3%。

英国传统工业优势逐步瓦解、产业竞争力持续下滑，房价上涨的经济底层支撑悄然松动。1910-1930年，尽管经济动荡，英国房价指数年均仍录得3.3%的涨幅，租金同步攀升，普通工薪阶层购房梦遥不可及。然而，支撑房价的底层经济根基却在松动，传统支柱产业纺织、煤炭行业增长乏力、持续衰退，高端新兴产业培育滞后、迭代缓慢，产业结构老化问题凸显。与此同时，德国、美国加速完成工业技术迭代与产业升级，在重工业、新兴技术领域全面赶超英国，全球工业竞争格局彻底重构。1910-1914年德国年均铁产量达到英国的2倍，钢产量更是突破英国的2倍，重工业优势全面碾压英国；技术端差距更为显著，1914年英国纺织业仍高度依赖传统设备，98%-99%的产能沿用老旧纺纱机，而美国新式环锭纺设备普及率已高达87%，工业生产效率、技术先进性差距持续拉大。

二战透支英国国力与全球霸权，财政与资源双重约束下，住房困境长期难以根治。1939年二战爆发，英国虽位列战胜国，却付出了惨烈代价，英军阵亡近30万人，外债累积超30亿英镑，并被迫变卖海外资产的四分之一。国家资产负债表严重受损，战后重建与住房供给面临“钱从何来”的严峻拷问。雪上加霜的是，20世纪中叶后，殖民地独立浪潮席卷非洲、亚洲与加勒比地区，大英帝国版图分崩离析，海外市场与资源通道大幅收窄，英国从“世界工厂”退守为区域性强国。财政捉襟见肘、国际地位衰落，使得战后大规模公共住房计划虽有心推进，却始终受制于资金与材料短缺。

1.31946-1979年：战后重建，政府主导公房建设，婴儿潮、结婚潮推动需求扩容

战后大规模重建，政府主导公屋建设成为供给主力，住房总量缺口快速填补，婴儿潮与结婚潮推动需求持续扩容，英国楼市迎来长期牛市行情。

从住房建设看，二战结束后，以艾德礼为首的工党政府上台，倡导国家干预，提出建设福利国家，住房政策成为英国福利制度改革的重要组成部分。英国政府于1946年、1949年提高地方政府建房补贴，期间住房建设规模大幅增加，1946-1954年，英国新完工住房从6.2万套增至35.4万套，地方政府建设占比在50%以上。到1961年，英国住房套户比达到0.99，住房短缺问题基本解决，政府开始降低对住房市场干预，推动住房供给市场化。60年代，地方政府完工住房年均15.4万套；70年代年均12.9万套；80年代年均仅3.9万套，私人部门的占比从50%提升至80年代的超70%、占据主导地位。1954-1979年，适龄购房人口增加、收入快速上涨叠加石油危机推动通胀提升，房价大幅上涨，年均涨幅10.8%。

从人口看，战后英国人口增长逻辑发生结构性转变，总人口增速持续放缓，但婚姻修复、家庭裂变带来的居住需求持续释放，成为楼市需求的核心支撑。1910-1980年，英国总人口从4177万人增至5633万人，年均增速从1.1%降至0.4%，1980年总人口几乎停止增长。大批退伍军人归国催生的“结婚潮”，使英格兰和威尔士的结婚对数从1910年的27万对攀升至峰值40万对，家庭分裂速度加快；与此同时，社会结构变迁推动家庭小型化持续演进，从1910年的2.7人/户降至1960年的2.2人/户，在总人口增长乏力的背景下，家庭数量的快速扩张、居住单元的持续拆分，创造了海量增量住房刚需。1910至1980年间，英格兰和威尔士家庭数量每十年增长14.6%，显著跑赢同期人口增速，户均套数的改善空间被不断消化。

1.4 1980-1995年：金融自由化、住房市场化改革带来房地产快速发展

1980年代撒切尔新政落地，金融自由化叠加住房私有化改革，重塑英国住房制度体系，驱动楼市进入市场化高速扩张通道。1979年，撒切尔夫人执政后，摒弃英国奉行已久的凯恩斯主义政策，开启金融自由化浪潮，大力推行“新自由主义”，主张放松管制、减税和私有化，住房政策逐步从“福利化”向“市场化”转变。例如：1980年的《住房法》、1984年的《住宅与建筑法》等，通过租赁、抵押贷款购房等方式将公共住房大规模出售给市民，鼓励居民购买公共住房，并将部分政府公共住房转移至其他机构以减少政府干预，促进自有住房市场的发展。随后，住房协会和私人开发商逐步取代地方政府，在新住房建设中占据主导地位。特别是在金融领域开启自由化浪潮，包括取消外汇管制、取消信用约束、存贷款利率完全市场化、放松住房金融管制、改革资本市场的“大爆炸”等。1980-1990年，英国GDP总量增长近30%，平均房价增长3倍。

1990-1996年货币政策收紧叠加税收政策调整，投机需求退潮，房价进入近七年调整期。房价快速上涨引发政府对资产泡沫的担忧，调控政策随即转向。1990年起，英国央行连续上调基准利率以抑制通胀和住房投机，同时政府取消按揭利率减免政策，购房者税后实际融资成本显著抬升。两方面政策叠加，市场情绪快速降温，购房意愿显著回落，楼市交易活跃度持续走低，1989年第二季度-1993年第一季度房价下跌11.9%。

1.5 1996-2009年：全球化红利释放、移民流入驱动房价大幅上涨

1990年代中后期全球化红利释放、伦敦金融城崛起叠加移民持续净流入，驱动英国楼市开启十年长牛。1997年工党政府上台后延续市场化的住房政策基调，英国经济表现良好，失业率降至历史最低位。1997-2007年英国GDP年均实际增长率为2.9%，高于德国的1.7%、法国的2.4%，强势的经济基本面带动失业率降至历史低位，居民收入与购房能力持续改善。1990年后，由于英国出生率持续降低，人口增长几乎停滞，老龄化加剧社会负担。为对冲人口结构短板、维持经济活力，英国放开移民准入，推出技术移民、创新移民等人才引进政策。优异的经济表现、充足的就业岗位与开放的移民政策形成共振，外来人口持续净流入，新增居住需求集中释放，成为此轮房价上涨的核心增量动力。1997-2007年，英国平均房价增长2.2倍。

2007-2009年全球金融危机冲击英国金融体系，信贷收缩引发楼市深度调整。2007年美国次贷危机爆发并快速演变为全球性金融海啸，高度外向化、金融化的英国经济遭受重创。英国银行业深度嵌入全球资本市场，跨境资产敞口较高，危机爆发后金融体系流动性快速枯竭，国内信贷市场骤然冻结。信用环境急剧收紧下，商业银行风险偏好大幅下行，住房抵押贷款投放意愿、投放规模断崖式收缩，居民购房信贷可得性降至冰点，楼市需求快速失速，2007-2009年英国房价下跌13%。

1.6 2009年至今：超宽松货币周期，叠加持续移民红利推动市场再创新高

2009-2022年超宽松货币周期，叠加持续移民红利，楼市强劲反弹并再创新高。全球金融危机过后，为对冲经济下行压力、修复市场信心，英国实施史无前例的货币宽松组合拳。2009年，英国央行将基准利率史无前例地降至0.5%并长期维持在这一历史低位。低利率环境和量化宽松政策刺激了投资和消费，推动房地产市场的复苏。期间即便遭遇2016年脱欧冲击、2020年疫情扰动，央行也持续保持宽松取向、灵活托底市场，保障楼市周期韧性。同时，移民规模持续扩大，2000-2022年净移民累计593万人，贡献近七成人口增量，有效对冲本土低出生率、老龄化带来的人口增长乏力问题，持续托底城市住房需求。货币宽松与人口红利双向共振，推动楼市持续稳健上行，2009-2022年英国平均房价上涨84.3%。

2022年9月-2025年高通胀迫使央行加息，购房成本骤升，楼市步入调整通道。2022年地缘冲突爆发重塑欧洲能源格局，英国能源价格大幅飙升，叠加前期宽松流动性沉淀，国内通胀压力全面抬头，宏观经济基本面快速走弱。经济景气度持续下行，2022年8月英国PMI指数跌破50荣枯线，此后连续19个月维持收缩区间，制造业、服务业双双疲软，居民收入预期与消费信心持续走弱。为遏制高通胀，英国央行彻底扭转宽松货币政策，开启持续激进加息周期，基准利率逐步攀升至5.25%高位。利率大幅上行直接推高居民按揭购房成本，市场信贷环境显著收紧，购房门槛与持有成本双重抬升，市场投机性需求与改善型需求快速退潮，房产交易活跃度持续回落。2022年9月-2025年底，英国平均房价整体跌幅约6.5%。

2 英国房地产长期上涨的核心驱动因素

英国楼市穿越多轮周期持续上行，核心由四大力量共同支撑：

1、高端产业不断集聚，移民政策开放，吸引人口流入，叠加家庭结构小型化，维持住房需求长期扩张。

2、住宅用地供给约束较强，生态保护制度锁死开发边界、土地产权集中、规划审批效率低等，使得新增住房供应长期低于需求增长。

3、宽松货币环境，利率趋势下行抬升居民的购买力，住房金融市场化改革放宽信贷约束。

4、普通法体系下清晰的产权保护制度，面向全球资本无差别开放规则，全球领先的高透明度不动产交易体系。

2.1 高端产业集聚，移民流入，家庭小型化持续扩容住房需求

住房需求本质是人的需求。英国凭借高端产业不断集聚，吸引人口流入。在本土出生率下行、老龄化加深的背景下，依靠移民政策开放与家庭结构小型化，维持住房需求的长期扩张。

英国高端产业持续集聚伦敦，产出大量高薪岗位，吸引本国和移民流入，夯实居民购买力。1968年4月-2026年4月，大伦敦地区房价上涨118倍，高于英格兰地区的92倍和全国的83倍。

从产业看，20世纪80年代前，英国以工业为支柱产业，制造业占总增加值GVA的比重超过30%。20世纪80年代以来，英国完成产业结构深度迭代，逐步退出传统工业赛道，全面向高端服务业、科技创新、创意经济转型，产业升级成为人口集聚与楼市需求扩张的核心驱动力。1979年英国废除外汇管制，消除国际资本流动障碍，1986年撒切尔政府启动伦敦证券交易所“金融大爆炸”改革，终止“单一资格”制度，全面放开金融服务领域。此后国际资本大量涌入，伦敦金融城迅速确立全球金融中心地位，在跨境银行贷款、国际债券发行、外汇交易等细分领域长期位居全球第一。2026年3月英国Z/Yen集团与中国（深圳）综合开发研究院联合发布的《The Global Financial Centres Index 39》，伦敦居全球金融中心评分第二。在科技领域，英国深度科技风险投资规模位居欧洲第一、全球第三，2025年吸引科技外商直接投资项目155个，远超法国的104个和德国的102个。同时，20世纪90年代起英国率先发展创意产业，颁布《英国创意产业路径文件》，设立“创意优势基金”。2010-2021年，伦敦创意产业就业岗位年均增速达4.9%，远高于全行业1.9%的平均水平。金融、科技、创意三大高端产业协同发力，推动英国牢牢占据全球产业链、价值链高端，形成强大的人才虹吸能力，为房地产市场持续输入刚需购买力。

从移民看，在产业升级赋能之前，英国人口流动呈现内生循环特征，1990年以前长期处于人口净流出状态，1947-1990年全国净移民规模约-163万人，海外人口对本土住房需求几乎无贡献。此后，因出生率持续降低、人口增长停滞、老龄化加重社会负担，英国开始效仿移民国家推出技术移民和创新移民政策，吸引人才来英。21世纪以来，总人口增长大部分来自移民贡献，2000-2025年净移民约744.3万人，占同期人口增量的70%。人口持续流入直接转化为大量住房需求。据英国智库Onward研究，2001年以来净移民对英格兰租金的推升效应约为每月132英镑；政策研究中心2024年报告指出，过去十年英格兰住房缺口增加134万套，其中约89%可归因于净移民。移民多为年轻劳动力与高技能人才，高度集中在伦敦、曼彻斯特等核心城市，直接带动首置购房与高端租赁需求爆发，是核心城市房价涨幅持续跑赢全国的支撑。

家庭小型化，居住成本抬升，合租结构年轻化，刚需持续扩容。随着社会观念革新、离婚率上行、单身群体扩容，英国家庭户均人口规模持续收缩，呈现典型的小型化、微型化特征，家庭户数增速长期显著跑赢人口总量增速。1911年英格兰和威尔士平均每户约4.75人，1961年降至3.1人，1996年为2.42人，2025年降至2.3人。1996-2025年，英国家庭户数从2370万增至2900万户。同时，长期高房价、高租金倒逼居住模式调整，合租群体结构发生变化，从传统青年合租为主，转向全年龄段合租常态化。英国合租平台SpareRoom数据显示，十年间英国25岁以下青年合租者占比从32%降至26%，青年合租需求小幅回落；而中老年合租需求快速攀升，45岁及以上合租者占比从2015年的10%升至16%，55-64岁群体合租占比从2.6%翻倍至5.3%，65岁以上老年合租占比十年间增长两倍。全年龄段独立居住意愿提升、家庭持续拆分、合租模式常态化，多重因素共振，打开英国住房需求增量空间。

2.2 生态保护制度、土地产权结构、规划审批效率低导致土地供给长期受限

土地是房地产的核心生产要素。英国是全球住宅用地供给约束较强的国家之一，生态保护制度锁死开发边界、土地产权集中、规划审批效率低等因素，使得新增住房供应长期低于需求增长。

绿带与生态保护锁死开发边界，可建设用地先天不足。英国长期秉持保护乡村风貌、管控城市无序蔓延的发展理念，英格兰绿带（Green Belt）政策自1955年正式落地，核心目标在于遏制城市摊大饼式扩张、守护乡村生态、保留历史城镇风貌。受绿带管控的土地面积约占到英格兰国土面积的一半，生态受保护土地占比约为OECD国家平均水平的两倍，大量近郊优质土地被划入永久生态保护区，难以转为住宅建设用地。这一理念导致开发用地长期供给不足，2022年，伦敦已开发土地占比达40.6%,其中，伦敦城占比达93.5%，进一步开发的难度不断加大,空间越来越小,而伦敦周边50年代以来设置的绿带则维持良好。横向对比来看，日本、韩国等国家的城市绿带范围能够根据城市发展节奏动态收缩，持续释放建设用地指标。尽管鼓励土地二次开发有助于提高资源利用效率,缓解大城市供地紧张问题,但也提高了房地产开发难度。2024年政府提出“灰带”（Grey Belt）改革，但政策设计上设置了严格的优先序，大幅削弱灰带的实际释放效力，土地供给释放节奏依然缓慢。

土地产权高度集中，土地持有者流转意愿偏弱，市场化供给弹性严重不足。英国土地资源分配格局历史遗留特征突出，土地产权集中度较高，全国大约三分之一的土地仍旧掌握在少数贵族与传统地主家族手中。长期以来，土地在英国被赋予身份象征与保值资产的双重属性，多数土地持有人主动出让土地用于住宅开发的意愿偏低，土地流转交易活跃度不足，存量土地很难通过市场化途径快速转化为住宅建设用地。产权格局带来供给弹性不足的后果是地价占房价比重持续抬升，土地增值收益成为房价上涨最主要的组成部分。地价占房价比重已经从上世纪30年代不足10%攀升至当前70%以上，土地成本持续走高不断抬升新建住房的价格。由于供给受限，英国住房数量远少于其他发达国家。根据OECD数据，2020年英国每千名居民拥有434套住房，明显低于OECD平均水平487套，低于法国的590套、意大利的587套。

国土规划审批体系标准严苛、流程冗长，进一步拉长住房供给落地周期，住宅开工建设受到制约。英国规划许可审批制度属于综合性强、公众参与度高的管控体系，项目从申报到落地需要经过完整、繁复的流程，涵盖前期咨询、项目公示、公众意见征询、规划委员会审议等多个环节。地方规划部门审批住宅项目时，需要综合多重维度开展评估：核查项目是否契合国家与地方规划框架、开展环境影响评价、研判项目对本地经济与社区的影响、评估新建项目与历史风貌、周边建筑景观的协调性，同时对建筑规模、布局选址、外立面设计、环境配套等细节进行严格把关，多重约束之下项目获批难度较大。从审批时间来看，2011年之前，住宅项目获取规划许可证的平均周期为44周，其中41%的项目审批时间超过一年，6%的项目审批时间甚至接近三年。至于审批结果，2017年的数据显示，英格兰的大型住宅项目（超过十套）与小型住宅项目获得审批的通过率分别为41%和26%。根据英国住房建筑联合会（HBF）数据，2023年英格兰获得规划许可的建筑单元数量仅23万个，降至2014年以来的最低水平。

2.3 金融自由化、长期低利率、信贷扩张放大上涨幅度

长期货币超发为房价上行创造宽松的货币环境，利率趋势下行抬升居民的购买力，住房金融市场化改革放宽信贷约束，把潜在居住需求转化为真实有效的购房需求，三条主线叠加构成英国楼市长期上行的金融支柱。

货币供给长期扩张，流动性充裕，带动房价中枢抬升。20世纪80年代，撒切尔夫人摒弃英国奉行已久的凯恩斯主义政策，大力推行“新自由主义”，主张放松管制、减税和私有化。特别是在金融领域，采取包括取消外汇管制、取消信用约束、存贷款利率完全市场化、放松住房金融管制、改革资本市场的“大爆炸”等，各项改革措施的叠加伦敦国际金融地位提升，英国货币供给迎来快速扩张。20世纪60-70年代，英国M4占GDP比重基本稳定在50%左右，而80年代以后显著攀升，2009年创历史最高的137%，在主要发达经济体中处于较高水平。长期看，货币宽松使得广义货币增速多高于名义GDP增长，1987-2025年英国房价年均增长5.7%，虽高于4.9%的名义GDP年均增速，但仍然低于6.6%的广义货币年均增速。

基准利率与按揭利率趋势性下行，购房月供负担降低，撬动居民购买力上限。英国基准利率自1979年11月触及17%的历史峰值后，步入长达数十年的趋势性下行通道，至2020年3月已降至0.1%的历史低位。抵押贷款利率伴随基准利率同步走低，从1980年代初约15%的水平逐步下行至2010年代的2%-3%区间。2021年，英国抵押贷款利率降至历史低位。根据英国央行数据，当年11月新发放抵押贷款的有效利率降至1.5%。按揭利率下行直接降低购房者月供成本，在收入不变的前提下，居民可承担的贷款额度大幅提高，购房准入门槛下降，大量潜在住房需求被释放。

住房金融完成从互助建房合作社向商业银行主导的市场化转型，信贷供给约束放松，按揭可得性提高。80年代之前，互助性质的建房合作社（Building Society）垄断住房金融市场。80年代之后，住房金融体系市场化，银行逐渐占据主导地位。1980年，英格兰银行取消补充特别存款安排，不再限制银行等存款性金融机构的负债扩张。1981年存贷款利率完全市场化为银行发展零售业务提供了基础。另一方面，建房合作社面对来自银行的外部竞争，不断向市场化转型，加强竞争力。1989年，阿比国民成为首家改组为银行和公共有限公司的合作社。1997年，包括当时全国最大的建房合作社Halifax在内的五家合作社转型为银行。在银行化和并购潮之下，建房合作社的比重从80年代前的80%降至90年代初的约60%，1997年骤降至36%，目前基本稳定在25%左右。商业银行入场拓宽抵押贷款的资金来源，打破建房合作社依靠会员储蓄放贷的融资瓶颈，信贷供给约束得到实质性放松。市场竞争倒逼按揭产品不断丰富，贷款门槛下调、贷款期限延长、按揭成数提高，居民加杠杆购房的便利性大幅增强，潜在住房需求加速转化为有效购房需求。

2.4 普通法体系下清晰产权保护机制、无差别资本开放、高度透明市场交易体系

英国房地产市场的长期价值支撑，源自普通法体系下清晰的产权保护制度、面向全球资本的无差别开放规则、高度透明的市场交易体系，共同构筑房地产长期稳健上行的护城河。

英国依托悠久的普通法体系与完善的土地登记制度，不动产产权界定清晰、权益流转高效，从根源规避产权纠纷，夯实资产定价基础。英国实行普通法法律体系，拥有上百年的不动产产权保护传统，房屋产权清晰、交易规则成熟透明、司法体系独立公正，私有财产权受到严格的法律保护，资产安全性与流动性获得全球投资者认可。12世纪中叶-13世纪初，普通法即已确立对自由保有土地权益的皇家保护，取代封建关系成为社会结构的主要纽带。17 世纪英国资产阶级革命后的财产相关立法与1925年财产法改革，对现代英国财产权体系确立至关重要。1862年《土地登记法》首次尝试引入土地登记制度，但由于采用自愿登记模式，效果有限。1925年《财产法》对英国土地法进行了大刀阔斧的改革，将普通法地产缩减为占有性的绝对自由继承地产与租赁地产两种形式；同年《土地登记法》正式建立现代土地登记体系，由国家担保的产权登记取代了此前纷繁复杂的纸质产权契据。2002年《土地登记法》对登记制度进行全面更新与重塑。稳定的产权制度使得英国房产成为全球资本跨周期配置的安全资产，尤其是在全球地缘政治动荡、经济不确定性上升的时期，避险资金会持续流入英国核心城市楼市。

无差别对外开放的投资制度，大幅降低外资准入壁垒，持续吸引全球资本涌入，为楼市提供长期增量资金支撑。英国房地产市场坚持资本开放原则，对海外投资者实施国民待遇，外资购置、投资本土房地产，适用与本土投资者完全一致的产权登记规则，统一纳入英国皇家土地登记处权属管理体系，制度层面不存在差异化限制与额外壁垒。开放的制度环境催生持续的外资流入，Thirdfort数据显示，英国约十分之一的购房交易依托海外资金完成全额或部分出资，外资来源地集中在印度、美国、中国香港、意大利、中国等核心经济体，其中中国资金在近两年成功跻身英国海外购房资金来源前五。长期维度看，外资布局力度持续加码，Search Acumen基于英国皇家土地登记处数据的统计显示，2015-2025年，海外公司在英格兰和威尔士持有房产数量从4.78万套增至9.18万套，十年增幅达92%；持有房产总价值从159亿英镑飙升至1250亿英镑，增幅高达686%。

英国持续迭代的信息披露机制打造全球顶级市场透明度，形成显著的透明度溢价。英国长期深耕房地产市场规范化建设，持续完善产权信息披露体系，通过搭建海外实体登记册、扩容信托登记服务等举措，强化房产最终受益人信息公开，最大限度消解市场信息不对称。2025年10月，英国政府发布“购房与销售改革”咨询文件，被业界定义为多年来力度最大的购房流程改革，精准破解英格兰、威尔士购房流程信息滞后、透明度不足等行业痛点，进一步压缩交易摩擦。根据仲量联行与领盛投资管理发布的《全球房地产透明度指数（GRETI）2024》显示，英国以1.24分位列全球第一，领先法国、美国、澳大利亚、加拿大、荷兰等发达国家，处于全球房地产透明度第一梯队。高透明的市场环境有效降低了投资者尽调成本与不确定性风险，形成稳定的制度预期。

3 启示

英国房地产在百年多周期演进当中，虽多次遭受经济衰退、全球金融危机、脱欧冲击等外部与内部风险扰动，出现过多轮阶段性深度回调，但每一轮调整结束后，均依靠人口流入、土地供给稀缺、货币宽松和基础制度等基本面完成修复，房价走出长牛上行通道。

房地产是中国第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。三招可救房地产：

1、组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系。2025年12月中央经济工作会议提到：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”

央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的。可以从以下四方面进行完善。

利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.5%，建议降至1.5%以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；

期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；

规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。

同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2024年自然资源部规定：各地方商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，政策需加码。

2、降低利率和税费，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台。

3、全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，一线城市可以像广州一样全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海、北京可以全面放开限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场稳定。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，加快构建房地产新模式。