房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，同时金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率等四个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

一

5月末货币供应指标加速恶化，居民消费需求疲软

1、M1余额同比罕见下降至-4.2%，创下近40年最低纪录

M1是经济周期波动和房地产价格波动的先行指标。M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

在各类短期因素叠加影响下，5月金融数据再度下滑，尤其是M1增速继4月之后再度罕见地出现负增长。央行发布的金融统计数据显示，2024年5月末M1余额为64.68万亿元，同比下降4.2%，增速回落2.8个百分点，创下1986年有数据以来的历史最低水平；与此同时5月末M2余额为301.85万亿元，同比增长7%，增速回落0.2个百分点。

当前宏观经济仍然处于低谷阶段，地方政府可能正在实际减少债务，金融监管仍然相对严格。在这样的背景下，M1同比的大幅回落主要是由于机关团体活期存款净增量的同比大幅减少，相比之下，非金融企业存款净增量的回落幅度在4月后实际上有所缓和。此外，今年4月以来，央行开始禁止手工补息，过去高息揽储行为得到遏制，企业套息行为得到纠正，部分企业活期存款开始向理财等其它金融产品分流，金融“挤水分”也导致5月M1同比增速加速回落。

值得一提的是，相较于周边国家，2023年人民币的贬值幅度相对较大，但到了2024年，人民币的贬值幅度相对较小。因此，总体上今年货币政策宽松受到的制约相对较小，5月货币供应增速放缓不能片面解读为金融支持力度减弱。未来几个月仍有较大可能性出现政策利率下调以及再贷款放量增加等情况。

2、住户部门贷款余额同比增速下降0.4个百分点至4.4%

从M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速的历史走势和关系来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势略领先。

央行数据显示，今年1-5月人民币贷款增加11.14万亿元。分部门看，住户贷款增加8891亿元，其中，短期贷款增加293亿元，中长期贷款增加8598亿元。5月末住户贷款余额增加760.41亿元，同比增长4.4%，增速较上月回落0.4个百分点。说明当前房地产市场还较为低迷，居民消费需求仍有待进一步提振。

二

市场流动性持续宽松，短期国债收益率和房贷利率持续下行

1、5月末中国1年期国债收益率下降至近13年来的最低点1.64%

中国1年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。从1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率指标的关系来看，两者整体走势基本同向，1年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。

2021年9月以来，中国1年期国债收益率总体呈现下降趋势。2024年5月， 受居民及企业端融资需求持续低迷以及理财资金规模逐步扩大对债券标的需求提升的双重影响，债券市场到期收益率再次呈现下降趋势。5月末中国1年期国债收益率为1.64%，较上月末下降0.05个百分点，创下2011年1月以来的最低值。鉴于当前中国内需市场依然疲软，预计短期内居民及企业端的资金需求难以显著上升。在整体市场流动性相对宽松的背景下，政府端的融资需求也难以有效推高整体债券市场的到期收益率。此外，结合欧洲央行已启动降息周期的背景，我们预计短期内债券市场到期收益率仍有进一步下行的空间，但长期国债的收益率下降幅度可能会相对较小。

2、在央行“5·17”新政的带动下，各能级城市首套和二套房贷利率均呈现下降趋势

在全国房贷平均利率方面，随着中国人民银行于2024年5月17日公布取消房贷利率下限，国内多个城市对新发住房贷款利率重新定价。调整后，新发房贷利率普遍降至4%以下。相关数据显示，2024年5月，全国百城首套主流房贷利率平均值为3.45%，较上月减少12个基点；二套主流房贷利率平均为3.9%，较上月减少26个基点。

此外值得注意的是，与2023年同期相比，首套及二套主流房贷利率分别降低了55BP和101BP，其中二套房平均利率更是自2019年以来首次降至“3字头”水平。从城市分级来看，5月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.59%和3.98%，二线城市为3.40%和3.84%，三四线城市则为3.46%和3.92%，各能级城市首套和二套房贷利率均呈现下降趋势。

在央行“5·17”新政的带动下，除了房贷利率的下降，5月下旬开始许多省份和城市还推出了“首套房首付比例15%、二套首付比例25%”以及“取消房贷利率下限”的政策，进一步降低了购房门槛。贝壳研究院的统计数据显示，截至5月底，全国百城中超过八成的城市已明确执行首套房首付最低15%、二套房首付最低25%的政策。这些政策的调整优化有助于进一步降低购房者入市门槛及贷款成本，使得购房者的“上车”成本显著降低，从而更好地支持刚性住房需求，也有助于稳定政策预期，持续释放宽松的政策环境信号。预计下月全国首套和二套房贷平均利率都将进一步降低。

3、短期内住户部门贷款余额同比增速仍面临一定的下行压力

住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。

在央行一系列重磅新政下，全国首套房贷平均利率有望持续走低。若按住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率二者的历史走势推测，长期来看理论上住户部门贷款余额同比增速总体将企稳回升；但由于短期内居民消费需求持续疲软，未来几个月里住户部门贷款余额同比增速仍面临一定的下行压力。

三

购房需求仍较疲软，全国商品房销售面积持续下滑

全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速基本呈反向走势，全国首套房贷平均利率走势略领先。2011年至今，首套房贷平均利率共有4个阶段高点，分别领先全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段低点2个月、8个月、15个月和15个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段低点，与全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段高点的关系分别为领先5个月、滞后3个月和领先1个月。

国家统计局发布的数据显示，2024年1-5月份全国商品房销售面积累计同比大幅下降20.3%，反映出房地产市场需求依旧疲软的现状。该走势和历史上的关系略有背离，恰说明当前“金融-房地产”出现了更复杂的关系，中间存在堵点，亟需疏通。

随着“5·17”一揽子房地产政策的全面落地，中央政府坚定“稳地产”的立场得以彰显，显著增强了市场参与者的信心。在此期间，核心一、二线城市也积极取消或放松了限购政策，降低了首付比例，并取消了或降低了房贷利率的下限，以稳定市场需求。预计6月后市场将进入政策效果的实质性兑现阶段，全国商品房销售面积累计同比降幅有望有所收窄。

四

百城二手房价格同比跌幅持续扩大

为了研究M1和房价的关系，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对统计局的70城二手住宅销售价格指数进行一定的调整，得到百城二手住宅价格指数。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算。其中，对2016年之前国家统计局公布的70城二手住宅价格环比涨幅作放大处理，2016年后的房价环比涨幅则直接使用“中国城市二手房指数”网站公布的月度数据。

M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅二者的整体走向基本一致，M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势，即房价走势滞后于货币变化趋势。M1同比增速自2022年以来，整体在1.3%-6.7%的区间内震荡，而百城二手房价格同比涨幅自2021年8月触顶后持续收窄，2022年4月百城二手房价格由涨转跌。2024年5月M1余额同比罕见下降至-4.2%，创下近40年最低纪录，与此同时百城二手房价格同比跌幅为9.02%，跌幅较上月扩大0.51个百分点，同比跌幅总体上仍在持续扩大。这充分反映出市场上存在的“躺平”的氛围，即居民和企业选择不消费、不投资、不借贷，从而减少了货币的流通和周转。而市场资金紧张，流动性差，也进一步导致房地产市场的活跃度下降。

此外，2024年前五个月人民币存款和贷款的增长情况也显示出了居民存款意愿强烈而贷款意愿相对较弱的现象。特别是居民中长期贷款（房贷）的增长明显放缓，与去年同期相比，今年5月的房贷总额大幅下降了70%（2023年5月，居民贷款为3672亿，其中房贷为1684亿；2024年5月，居民贷款为757亿，其中房贷为514亿）。虽然目前各城市出台了大量积极政策以刺激房地产市场，但政策效果可能尚未显现，或者居民对政策效果持观望态度。对于这种情况，政府和金融机构可能需要进一步采取措施来刺激经济活动和贷款需求，以缓解房地产市场下行压力。例如，通过降低贷款利率、提供更多的贷款优惠条件或加强房地产市场监管来增强市场信心。同时，政府也可以考虑提供更多的投资渠道和投资机会，以吸引居民将资金从储蓄转向投资。

上海易居房地产研究院研究员 潘竑羽

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文章来源:易居研究院