房企债务重组分化：华夏幸福化债超八成、融创"上岸"在即、花样年陷入股东战
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
6月即将结尾，2023年行将过半。
自2021年下半年以来，多家房企陆续出现流动性问题，无奈走上债务重组道路。两年时间，陆续有出险房企完成境内或境外债务整体重组，也有刚刚踏上这条波折路的企业。
如果说两年前是地产出清的序幕，那如今已接近尾声，退市潮已经袭来；两年后，大多数出险房企进入一个新阶段，按下债务重组的加速键，开始逐步恢复正常经营。
据搜狐财经不完全统计，2023年以来，奥园、融创、中梁控股、华夏幸福等境内、境外债重组相继突破，合景泰富也开启寻求境外债务的全面重组，恒大也已提出了整体境外重组计划。
但从出险房企化债进度看，呈现出明显的分化态势：以富力地产、融创为代表房企，化债进展很迅速，境外内展期均通过；债务情况仍比较严峻的企业典型如恒大、世茂，恒大已经出现资不抵债情况，而世茂债务重组进程缓慢，目前尚无成熟方案推出。
债务重组就像一场拉锯战，是出险房企与债权人之间的博弈。对于出险房企而言，债务重组落地越早越好，有利于企业尽快向正常经营过渡；但对于债权人来讲，权益保障达不到一定安全度，很难对重组方案产生认同感。
这一轮出险房企的债务重组中，有四家房企极具代表意义，分别是：债务重组的先行者华夏幸福，最早引爆这一轮地产违约潮的花样年，国内首家境内外债券全部展期的富力地产，以及债务规模最大的恒大。
从他们的化债进展中，可以映射出大多数出险房企债务重组的现状。
化债“先锋”：展期为主，“债转股”为辅
从正式违约，到债务重组初步计划通过、制定补充方案，再到美元债全部获得展期，华夏幸福债务重组之路已经历时两年之久，截至2023年5月底，金融债务通过签约等方式实现债务重组金额累计约达1812.96亿元，化债超八成。
2022年下半年， 富力地产整体债务重组的成功，为出险房企化债打开新的局面，境内、境外467亿债券完成重组，成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企。
融创90.48亿美元境外债重组方案，6月13日获得约87%债权人支持，境外债重组方案将在年内落地；而在此前1月，融创160亿境内债券也已整体展期成功，成为第二个富力指日可待。
奥园6月12日也迎来新进展，与绝大多数境外债权人达成暂缓偿还债务协议，涉及境外优先票据、私募票据以及债务工具合计约40亿美元；境内债 “21奥园债”、“20奥园01”也已成功展期。奥园希望年中完成债务重组，尽早按照港交所复牌指引发布财报，开启复牌申请。
被业内称为“小碧桂园”的中梁控股，就未能偿还的9.29亿美元境外债，也于5月底与债权人小组签订条款细则，或能再展期3.5年。若这次重组计划能落地，中梁控股便可暂时从境外债泥潭里脱身而出。
从几家化债先锋的具体方案来看，债券展期成为其缓解偿债压力的首要选择，例如此前绿地控股9只美元债、龙光境内债和富力地产等，均是以展期重组为主；而后华夏幸福则采取了“展期+债转股+现金兑付+以资抵债”等混合重组方式，融创中国则是“展期+债转股”方式。
展期之外，债转股已成为出险房企作为延长或重组债务计划的一部分，华夏幸福正是方案中涉及股权抵偿，才于今年1月完成对49.6亿美元离岸债券进行重组，化债超八成。
融创是“债转股”化债典型企业之一，境外债务重组方案中，主要是通过可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等4种方式实现债务重组，“债转股”预计降低约30亿美元债务。
目前包括恒大、花样年等在内的房企，也在尝试推进“债转股”的方式化解境外债务，但其化债依旧处在“拉锯战”之中，或是与债权人，或是与股东。
“拉锯”进行时：境外债重组阻力大
最早引爆这一轮地产违约潮的花样年，虽在5月5日获76.44%债券持有人支持。但其境外债务重组方案，目前遭第二大股东TCL实业反对，如果TCL实业一直持反对态度，花样年境外债务重组将可能无法完成。
恒大境外债重组方案于3月下旬推出，涉及191.48亿美元债务，主要是通过债务展期及子公司股权等方式，4月初进一步披露进展，已与债权人特别小组成员，签订了三份重组支持协议。
境内债务方面，恒大虽已先后对9 支债券展期，涉及本金535亿元、利息37.03 亿，但债务规模依旧巨大。截至2022年底，境内有息负债逾期金额达2084 亿元，境内商票逾期达3263 亿元，境内或有债务逾期达到约 1573 亿元，而且部分境内债权人已对其采取了法律行动。
去年11月宣布暂停支付境外债务本息后，旭辉在今年3月拿出境外债重组初步方案，涉及68.5亿美元债，主要包括不削减本金金额、债权人自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过 7 年、制定切实可行的额外增信方案等。
相隔一个月后，旭辉又抛出境内债回售调整方案，谋划境内债展期。截至目前，旭辉境内、境外债重组方案还在推进中。
世茂的债务重组则较为缓慢，目前尚无成熟重组方案推出。根据4月公告，其已将境外债重组草案，发送给了美元债债权人小组及协调委员会的顾问，各方正努力缩窄现在重组方案项下各项经济条款的分歧。
龙光境内债去年12月整体展期后，目前正在寻求境外债重组；佳源国际虽然重组方案获得80%债权人同意，但正面临被强制清盘风险；佳兆业虽是2023年首家复牌的出险房企，但尚未拿出债务重组方案。
5月14日，因一笔2.12亿债务未按时偿还，合景泰富也开启了寻求境外债务的全面重组。
这些企业的化债，尚在推进中，面临来自不同层面的阻力。从目前来看，出险房企在境外债重组方面，遭遇的阻力更甚，无论是花样年、世茂还是龙光、旭辉等企业，主要卡点均在境外债重组方面。
债务重组达成与否：自救、取信债权人是关键
至于背后原因，中指研究院企业研究总监刘水告诉搜狐财经，主要有两方面原因：一方面，境内贷款及债券展期工作明确受到政策支持。2022年11月底，央行、银保监会发布“金融16条”，包括：支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
另一方面，从发行看，境内信用债要求高、流程麻烦，前几年海外债发行要求条件宽松，很多企业寻求发海外债融资。从偿还看，海外债多是借新偿旧方式，由于个别企业海外债违约，海外投资人对民企海外债风险提高警惕，投资购买意愿急剧下降，新债很难发行无法偿还到期债务，导致海外债违约越来越多造成恶性循环。
显露出足够的诚意，让债权人更具安全感，成为出险房企境外债重组的关键，融创境外债重组能获得87%债权人通过，与孙宏斌的再次让步有很大关联，将强制可转换债券的最高限额，由17.5亿美元增加至最高22亿美元。
近期有消息称，龙光也更新境外债重组方案，在先前已放入重组方案的6个项目基础上，再增加约15个项目作为支付重组项目的资金，更新后方案将在两周内提交给债权人。
这是否意味着，后续的境外债重组需要出险房企做出更大的让步？刘水认为：其一，出险房企特别是实际控制人或大股东要积极自救，采取处置资产、增加股东借款、股东注资、股东担保等措施，取信于债权人。
其二，出险房企应统筹考虑自身资产和债务情况，统筹考虑市场形势和流动性情况，制定切实可行的回款计划，使债权人增强信心，债务重组方案早日通过并且落地，企业最终恢复正常经营，达到正向循环的效果。
其三，加快销售促回款，促进企业持续发展。出险房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，才能增强偿债能力。
