自1998年中国实行住房制度改革以来，国内房地产市场价格可谓是一路高歌猛进。曾经，全国平均房价仅为每平方米两千元，而如今已飙升至每平方米一万一千元，涨幅高达惊人的百分之五百五十。一线城市如北京、上海、深圳的房价更是令人咋舌，从过去的每平方米三千元，一路飙升到每平方米六万五千元，增长了二十倍有余。此前，坊间流传着一个说法，认为任何时候购房都是明智之举，因为国内房价似乎总是有涨无跌，因此“买房宜早不宜迟”，否则房价越涨，购房的难度就越大。

然而，风向在去年下半年悄然转变。国内平均房价从此前每平方米一万一千元的最高点滑落，截至今年六月，已跌至每平方米九千五百六十元，跌幅超过了百分之十五。更为直观的是，在全国七十个大中城市中，包括唐山在内的三十四个城市，其房价水平已经跌破了近两年的平均线。更有成都、广州、杭州等二十七个城市，房价已经回到了三年前的水平。甚至，郑州、石家庄等六个城市的房价，已经跌回了五年前的水平。

与此同时，房地产开发商的销售业绩也遭遇了严峻的挑战，呈现出大幅下滑的态。2022年一月至八月，全国百城新建商品房的销售面积仅为八十五亿平方米，同比锐减百分之四十四。其中，一二线城市共计二十七个城市的销售面积为一百三十六万平方米，同比下降了百分之三十七；而三四线城市共计七十三城，销售面积为一百零八三万平方米，同比也下滑了百分之二十五。为了挽救低迷的市场，各地政府纷纷出台政策，为房地产市场“松绑”，例如降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、取消限购政策、提高住房公积金贷款额度等等。

面对当前复杂的房地产市场形势，看多者认为，随着各地政策的松绑，未来房价或将迎来“报复性”反弹。他们建议，正是在房价调整之际，应抓住机会尽快购房，否则一旦房价再次上涨，购房能力将进一步受限。而持看空态度者则认为，房地产市场的调整已是大势所趋，未来一两年内购房者可能会面临房产价值缩水的困扰。那么，在这关键时刻，究竟是“吃亏”还是“捡漏”，成为摆在购房者面前的两难选择。

首先，必须承认的是，房地产调控已经取得了显著成效。自2016年起，中国便开始了房地产调控之路，到2021年，调控次数高达六百五十一次。而调控的效果，是一个逐步显现的过程。从2021年下半年开始，国内房地产市场就已呈现出明显的调整迹象，并且这种调整趋势一旦形成，便难以逆转。更何况，如今中国城镇化进程放缓、城镇居民住房趋于饱和、年轻人结婚率持续下降、以及大规模棚改工程的收尾等因素，都将进一步加剧房地产市场的调整力度。

其次，居民的购房意愿正在持续下降。今年以来，疫情的反复冲击，叠加各行各业普遍面临的经营困境，导致许多企业不得不进行裁员降薪。在此背景下，普通民众对未来收入的预期大幅降低，不少人已经搁置了购房计划。根据中国人民银行的问卷调查显示，如今老百姓更倾向于将资金存入银行，而非用于投资或消费。因此，居民购房需求的快速萎缩，将直接导致房价进入一个长期的调整周期。在此情况下，今明两年购房，很可能将面临“吃亏”的局面。

最后，值得关注的是，当前各地政府正积极加快保障性住房的建设步伐，未来几年将有大量的廉租房、共有产权房投入市场。这意味着，初入职场的年轻人可以选择租房解决居住问题，而中低收入群体也可以通过购买共有产权房来拥有自己的住所。这将直接分流一部分原本会流向商品房市场的需求。届时，投资炒房的需求将逐步退出，商品房的价格也将回归其居住的本质属性。因此，如果在这今明两年购买商品房，绝非“捡漏”的时机，更像是为当前仍然高企的房价“买单”。