潮新闻客户端 记者 蒋敏华 詹慧雯

上半年的杭州楼市，热度位居全国前列，尤其是土地市场，涉宅地的出让金额排名全国第一。进入下半年，杭州楼市的看点更多：各板块的地王项目将纷纷入市，产品力和价格究竟会有多高？配售型保障性住房将入市，价格会是普通商品房的几折？首批限售房源将解禁，会有多少流入到二手房市场中？

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看点一：

地王项目扎堆入市

产品力和价格有多高

今年上半年，杭州有近20个板块地价纪录被刷新。其中，光是杭州涉宅单价地王纪录就被刷新了三次，分别是滨江湖墅项目、滨江水电新村、建发蒋村项目。这些地王项目将不断为市场带来热点。

据潮新闻美好生活研究院统计，下半年杭州至少有15个总价在千万级以上的高层住宅房源要入市，均价最高的预计12万元/㎡左右。

入市最早的将是钱江世纪城首个不限价楼盘——奥印鸣翠，7月就要领证开盘，户型面积225-350㎡，目前放风价8.5万-9万元/㎡，套均总价预计在2000-3000万元。紧随其后的是市中心安琪儿4.0项目咏印明庐和安琪儿5.0项目起观潮府，起步户型均在200㎡以上，目前放风价7万-8万元/㎡，起步总价预计在1500万元以上。

四季度，市中心湖墅滨杭传麟府要入市，高层起步户型350㎡，放风价更是达到了9万+，起步总价预计3000万元。滨江区政府板块的中海钱湾玖序、滨江水电新村项目按计划也将于年底入市。其中，全城瞩目的滨江水电新村项目规划了296㎡、386㎡、506㎡三种户型，预计均价12万元/㎡左右，总价在3000万元以上，将成为2025年杭州高层住宅售价天花板。

此外，滨江鸣湖里、建发蒋村项目等低密改善项目也将登场。其中建发蒋村项目楼面价创下杭州新高，容积率1.1，规划为排屋产品，套均面积约470㎡，总价预计5000万元以上。

不限价的豪宅扎堆入市，也意味着品质大战将升级。这些地王项目能否带来板块中最惊艳的产品，值得期待。

看点二：

二手房能否迎来“金九银十”

限售房源解禁引关注

上半年，杭州二手房成交48926套，创近4年同期新高。不过，区域分化明显，大多数板块价格并未止跌，以价换量仍是主流。此外，“金三银四”之后市场渐现疲态，成交量从4月之后连续3个月回落，其中6月成交量相比3月高点下跌三成。

下半年二手房市场将承受较大压力。除了前期政策效应逐步递减之外，还将遭遇两波强压：一是与新房的贴身肉搏，二是交付潮的冲击。

通过上半年不限价新盘自主定价案例，我们不难发现，很多板块的新房售价几乎是贴着周边次新房价走的。比如，时舟里以隔壁翡翠城二手房价为参考，将首开价定为34760元/㎡。又如，潮语臻境府以附近潮听映月二手房价为参考，将首开价定为42021元/㎡。最夸张当属沐云川，首开均价33999元/㎡，二开均价30699元/㎡，击穿金沙湖板块价格底线，比二手房价还便宜。如此一来，产品更新、户型更好的新房显然会抢走很大一部分二手房客户。

在与板块新房PK的同时，二手房还要直面巨大的交付潮冲击。据潮新闻美好生活研究院统计，2025年杭州有近8.4万套新房要交付，其中有一半以上的交付量集中在今年下半年。此外，杭州首批5年限售房源预计最快在今年9月份解限，主要包括天空之城、前宸、融创城、西溪公馆等。

不过，挂牌的优质次新房源多，若以价换量，也会刺激市场。今年的二手房市场能否迎来“金九银十”，值得关注。

看点三：

配售型保障房即将入市

价格究竟有多便宜

今年6月，杭州住保房管部门发布针对主城区14个配售型保障房周边商品住宅市场价格评估工作的招标公告。此外，浙江省首批、之江度假区单元首个配售型保障性住房目前已正式公布案名——映云上源境里，相关的营销准备工作也已经启动。种种迹象表明，杭州的配售型保障房极有可能在下半年进入市场。

配售型保障房是一种新型住房保障方式，全面替代此前的共有产权房，主要面对城市户籍住房困难家庭和各类引进人才，主力户型面积从70㎡到120㎡不等，按照计划2024-2025年共筹建约1.2万套。

自去年2月首个配售型保障房项目开工建设以来，目前杭州已开工项目将近20个。从地段上看，有的项目相当优越，如文晖单元XC0404-R21-24地块，紧邻地铁5号线杭氧站；又比如之江的映云上源境里，距离规划中的地铁12号线丽景路站仅约400米，周边配套成熟。

配售型保障房实行的是“保本微利”的定价原则，参照其他一些城市，售价相当于同地段商品房价格的50%左右。

由于配售型保障房不能入市交易，且日后由政府回购，几无获利空间，因而除了少数地段优越的项目之外，大多数项目不会太火爆。不过，由于价格上的巨大优势，配售型保障房入市后对刚需市场的冲击和影响还是显而易见的。

看点四：

楼市政策如何加码

热点城市会不会现房销售

从国家统计局公布的数据看，楼市尚未止跌回稳，下半年楼市刺激政策加码是大概率事件。

比如税费方面，如果将住房作为消费品来对待，那么目前的契税、增值税等还有进一步的下调空间。房贷利率也有继续下降的空间。

向购房家庭发放补贴的力度有升级的可能性。比如萧山和余杭今年上半年已公开发放购房券，最高抵扣额度分别为4万元和6万元。绍兴多个县市区针对多孩家庭发放购房补贴，在上虞和诸暨购房的三孩家庭最高可补贴40万元。若这些政策取得较好效果，也将对其他地方起到政策示范作用。

市场关注度最高的政策当属现房销售。现房销售有利于降低购房者的风险，也会在短期内减少可售房源，有利于稳住房价，但土地价格将会大幅折价。目前已有少数三四线城市实施现房销售，不过这些城市库存较大，本就已经相当于现房在售。在楼市尚未止跌回稳的背景下，是“先立后破”、暂缓现房销售，还是说下半年会有个别热点城市试行现房销售，也是一大看点。