下半年杭州楼市看点:套均2000万元以上新房的产品力大比拼
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2025-07-10 10:26:13
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潮新闻客户端 记者 蒋敏华 詹慧雯

上半年的杭州楼市,热度位居全国前列,尤其是土地市场,涉宅地的出让金额排名全国第一。进入下半年,杭州楼市的看点更多:各板块的地王项目将纷纷入市,产品力和价格究竟会有多高?配售型保障性住房将入市,价格会是普通商品房的几折?首批限售房源将解禁,会有多少流入到二手房市场中?

图片来源:视觉中国

看点一:

地王项目扎堆入市

产品力和价格有多高

今年上半年,杭州有近20个板块地价纪录被刷新。其中,光是杭州涉宅单价地王纪录就被刷新了三次,分别是滨江湖墅项目、滨江水电新村、建发蒋村项目。这些地王项目将不断为市场带来热点。

据潮新闻美好生活研究院统计,下半年杭州至少有15个总价在千万级以上的高层住宅房源要入市,均价最高的预计12万元/㎡左右。

入市最早的将是钱江世纪城首个不限价楼盘——奥印鸣翠,7月就要领证开盘,户型面积225-350㎡,目前放风价8.5万-9万元/㎡,套均总价预计在2000-3000万元。紧随其后的是市中心安琪儿4.0项目咏印明庐和安琪儿5.0项目起观潮府,起步户型均在200㎡以上,目前放风价7万-8万元/㎡,起步总价预计在1500万元以上。

四季度,市中心湖墅滨杭传麟府要入市,高层起步户型350㎡,放风价更是达到了9万+,起步总价预计3000万元。滨江区政府板块的中海钱湾玖序、滨江水电新村项目按计划也将于年底入市。其中,全城瞩目的滨江水电新村项目规划了296㎡、386㎡、506㎡三种户型,预计均价12万元/㎡左右,总价在3000万元以上,将成为2025年杭州高层住宅售价天花板。

此外,滨江鸣湖里、建发蒋村项目等低密改善项目也将登场。其中建发蒋村项目楼面价创下杭州新高,容积率1.1,规划为排屋产品,套均面积约470㎡,总价预计5000万元以上。

不限价的豪宅扎堆入市,也意味着品质大战将升级。这些地王项目能否带来板块中最惊艳的产品,值得期待。

看点二:

二手房能否迎来“金九银十”

限售房源解禁引关注

上半年,杭州二手房成交48926套,创近4年同期新高。不过,区域分化明显,大多数板块价格并未止跌,以价换量仍是主流。此外,“金三银四”之后市场渐现疲态,成交量从4月之后连续3个月回落,其中6月成交量相比3月高点下跌三成。

下半年二手房市场将承受较大压力。除了前期政策效应逐步递减之外,还将遭遇两波强压:一是与新房的贴身肉搏,二是交付潮的冲击。

通过上半年不限价新盘自主定价案例,我们不难发现,很多板块的新房售价几乎是贴着周边次新房价走的。比如,时舟里以隔壁翡翠城二手房价为参考,将首开价定为34760元/㎡。又如,潮语臻境府以附近潮听映月二手房价为参考,将首开价定为42021元/㎡。最夸张当属沐云川,首开均价33999元/㎡,二开均价30699元/㎡,击穿金沙湖板块价格底线,比二手房价还便宜。如此一来,产品更新、户型更好的新房显然会抢走很大一部分二手房客户。

在与板块新房PK的同时,二手房还要直面巨大的交付潮冲击。据潮新闻美好生活研究院统计,2025年杭州有近8.4万套新房要交付,其中有一半以上的交付量集中在今年下半年。此外,杭州首批5年限售房源预计最快在今年9月份解限,主要包括天空之城、前宸、融创城、西溪公馆等。

不过,挂牌的优质次新房源多,若以价换量,也会刺激市场。今年的二手房市场能否迎来“金九银十”,值得关注。

看点三:

配售型保障房即将入市

价格究竟有多便宜

今年6月,杭州住保房管部门发布针对主城区14个配售型保障房周边商品住宅市场价格评估工作的招标公告。此外,浙江省首批、之江度假区单元首个配售型保障性住房目前已正式公布案名——映云上源境里,相关的营销准备工作也已经启动。种种迹象表明,杭州的配售型保障房极有可能在下半年进入市场。

配售型保障房是一种新型住房保障方式,全面替代此前的共有产权房,主要面对城市户籍住房困难家庭和各类引进人才,主力户型面积从70㎡到120㎡不等,按照计划2024-2025年共筹建约1.2万套。

自去年2月首个配售型保障房项目开工建设以来,目前杭州已开工项目将近20个。从地段上看,有的项目相当优越,如文晖单元XC0404-R21-24地块,紧邻地铁5号线杭氧站;又比如之江的映云上源境里,距离规划中的地铁12号线丽景路站仅约400米,周边配套成熟。

配售型保障房实行的是“保本微利”的定价原则,参照其他一些城市,售价相当于同地段商品房价格的50%左右。

由于配售型保障房不能入市交易,且日后由政府回购,几无获利空间,因而除了少数地段优越的项目之外,大多数项目不会太火爆。不过,由于价格上的巨大优势,配售型保障房入市后对刚需市场的冲击和影响还是显而易见的。

看点四:

楼市政策如何加码

热点城市会不会现房销售

从国家统计局公布的数据看,楼市尚未止跌回稳,下半年楼市刺激政策加码是大概率事件。

比如税费方面,如果将住房作为消费品来对待,那么目前的契税、增值税等还有进一步的下调空间。房贷利率也有继续下降的空间。

向购房家庭发放补贴的力度有升级的可能性。比如萧山和余杭今年上半年已公开发放购房券,最高抵扣额度分别为4万元和6万元。绍兴多个县市区针对多孩家庭发放购房补贴,在上虞和诸暨购房的三孩家庭最高可补贴40万元。若这些政策取得较好效果,也将对其他地方起到政策示范作用。

市场关注度最高的政策当属现房销售。现房销售有利于降低购房者的风险,也会在短期内减少可售房源,有利于稳住房价,但土地价格将会大幅折价。目前已有少数三四线城市实施现房销售,不过这些城市库存较大,本就已经相当于现房在售。在楼市尚未止跌回稳的背景下,是“先立后破”、暂缓现房销售,还是说下半年会有个别热点城市试行现房销售,也是一大看点。

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