6月13日下午两点，由中物智库发起的“万物生长 静待花开”2024知名券商分析师研判上市物企发展态势论坛如期上线。本次论坛由中物智库创始人 杨熙主持，华泰证券 陈慎和林正衡、光大证券 何缅南、东吴证券 房诚琦、长江证券 袁佳楠、中信证券 刘河维、申万宏源证券 邓力受邀参加，共同探讨上市物企和物业行业资本市场的现状及未来发展趋势。

论坛上，中物智库创始人杨熙做简要开场发言：

作为中国物业管理行业重要组成部分的上市物企的表现，也折射着中国物业管理行业的发展情况。2023年，受宏观经济环境波动、上游房地产行业下行的双重影响，物业行业资本市场表现不佳。上市物企选择放缓规模扩张脚步，回归服务本源，专注培育核心竞争力，同时进一步“去地产化”，走独立的、可持续的高质量发展道路，以期穿越周期。面对充满不确定性的未来，身处复杂多变的资本市场，今后上市物企的发展前景、物业行业资本市场的发展态势，需要各位分析师共同关注、共同探讨。

对此，每位券商机构分析师做出各自的观点分享——

光大证券房地产行业首席分析师 何缅南：

第一，“强者恒强”，头部物企格局相对明确清晰，行业地位效应明显，在当前经济环境下仍然能保持在管面积双位数增长。但同时，物业行业作为存量行业，头部企业的较快增长不可避免地挤压了其他物业企业增长空间。第二，资本市场对物业行业的增值服务版块寄予厚望。在光大证券对上市物企的增值服务营收数据统计中，各家增长都停留在个位数，没有达到预期。也许物业企业在拓展新赛道时需要更加重视根据自身资源、禀赋建立优势。第三，未来非住拓展方面的竞争将更加激烈，物业企业需要多考虑设施管理方面等专业证照的准备。

东吴证券地产首席分析师 房诚琦：

物业行业有别于地产行业，属于存量资产运营业务模式，拥有非常好的现金流。近几年，经过资本化“洗礼”，从追求规模、追求利润，以匹配更高估值的阶段，回归到了追求合理增速的阶段。另外，头部、肩部和腰部公司格局相对稳定，不再寄希望于通过大量收并购实现“排名”提升，转向在不同业态做出自己的差异化竞争，是2023年最大的、好的一个变化。

从去年的年报中可以看出各家公司现金流大幅提升，净现比回到一倍以上，是一个比较好的现象。我们认为这其中主要有两个因素在起作用。一是关联方业务确实曾经给物业行业资本市场带来过“大起大落”，但目前也回到了比较稳定的状态；二是第三方外拓业务经历重大转折，上市物企正在做有质量的、有现金流的外拓。

长江证券地产行业资深分析师 袁佳楠：

物业行业过去经历的“波折”不是坏事。行业和公司不再盲目追求规模扩张，更加重视盈利性与现金流，更加聚焦服务品质、培育发展内功。资本市场则更加冷静地等待轻资产现金流行业“开花结果”。最近国家也出台了一些地产行业政策保障了房企的资金安全性，物业行业资金独立性的风险逐渐消灭，资本市场对行业的风险偏好有所提升。但物业行业回归轻资产属性，有永续稳定的现金流，才是真正的估值底线。

去年，尽管头部物企规模已做得较大，但因为市场比较分化、整个市占率低，或者企业自身成长属性，还是带来了10到15的增速。另外，在增值服务赛道上更加重视“选择”，重视提升盈利性，重视差异化，整体业绩有所优化。这些成果反映为大家提升了分红率，体现了资金独立性、回款安全性，展现了对资本市场和投资人的尊重。

中信证券房地产和物业服务分析师 刘河维：

去年交流论坛上，我们给出的意见是物业公司回归运营本质，回归现金流。其实去年的宏观环境对物业公司收缴物业费并不是一个非常有利的环境，B端、C端、G端的缴费意愿都在下降。我们可以看到物业公司为此付出了巨大的努力，包括顶层设计上做战略转型，从追求规模转向追求运营，追求利润转向追求现金流，清理一些不赚钱的项目，加强收缴回款等等。从2023年年报来看，头部物企能够保持规模稳定、利润稳定、现金流稳定，这些都是回归到现金流资产的本源定位的结果。

回到资本市场，前两年上市物企的股价和地产公司的股价呈现高度关联性，反映了资本市场对物业公司独立性的担忧，担心资金挪用，担心利益侵占。如何解决这个问题，需要物业公司优化管理结构、改善股东回报、提高分红水平。所以今年分红率提高是从机制上消减了对物业公司独立性的担忧，增强了资本市场的信心。今后，地产基本面稳定、股东回报机制优化的共同作用下，压制或扭曲物业板块估值的最大因素将会得到解除，上市物企在资本市场的估值也能回到相对合理，反映真实水平的状态。

申万宏源房地产资深高级研究员 邓力：

2023年上市物企的规模、收入、业绩整体呈现一个增速放缓的状态，从经营结构来看延续甚至增强了分化的趋势，从质量而言行业进入回归本源状态。其结果就是2023年业绩报告中，分红率、现金流，包括一些优质公司的利润率都有所修复。今后，我们比较关注的是物业行业的内在价值，包括类似于公共服务的价值，资产管理属性的价值所在。从长期来看，物业公司做好基础品质服务，实现利润率、现金流和成本的平衡，那么资本市场对物业行业的估值也会回到合理水平。

华泰证券研究所房地产行业研究员 林正衡：

整个2023年，物管板块股价还是比较挣扎的，资本市场的关注度确实也处于历史低位。但从今年4月政治局会议后，随着对地产预期的显著改善，我们可以明显感受到资本市场对物管板块的关注修复。把物管板块和地产板块对比，开发公司的政策博弈属性更强、基本面偏弱、业绩结转压力大，物管公司却兼具了政策博弈属性不强，基本面有稳定增长现金流，还有高派息，对于一些投资者而言更具性价比。所以我们坚定看好头部物管公司的投资机会。

论坛上，中物智库创始人杨熙和各位分析师还就“房产政策的走向及影响”、“上市物企发当前展阶段”、“上市物企未来增速”、“上市物企合理估值区间”、“上市物企高分红”、“华发物业主动退市”等热点焦点话题进行交流。

大家达成一致的是，虽然联储加息、港股市场流通性等外部经济环境的客观影响依然存在，但伴随政策积极信号频频释放，地产逐步回归正轨、基本面向稳，上市物企注重现金流流入、追求利润质量、稳定分红派息，带动行业走出独立、高质量的发展道路，物业行业资本市场增长空间仍然乐观，物管股股价也将回归合理估值水平。

最后，各位分析师为物业行业和上市物企的“未来”作出温暖寄语——

我们仍然看好未来物管行业投资机会，头部公司仍在稳健增长，分红派息持续提升，是具备现金牛属性、长期增长的轻资产行业。

——陈慎

物业定位“基层治理支柱”，祝大家成功探索出优秀商业模式，穿越周期，共赴未来。

——何缅南

练好内功，坚持有盈利有现金流的高质量发展，稳定提高股东回报率，市场会给到更高的估值水平。

——房诚琦

服务方是本源，夯实内容，聚焦本源做好。做好现金回流以及资本回报，大家的估值终将回归，还是要对未来都要有信心。

——袁佳楠

愿各位企业能够进一步的坚守经营本质，优化公司治理，改善股东回报，并且早日实现价值回归。

——刘河维

夯实基础，高质发展。

——邓力

预祝所有物管公司都能够顺利去实现从此岸到彼岸的一个关键跨越！在高质量发展的道路上，平稳致远，基业长青。

——林正衡

END