很多人问我，今年楼市到底企稳了没有？能不能买房了？

我先给大家看两个数：

前4个月百强房企拿地跌了46.7%，销售跌了近20%，你品品这回暖的成色。

其实今年的楼市，正在上演非常魔幻的分裂。

一边是上海、杭州、广州这些核心城市，土地市场热得发烫：

杭州萧山市北地块溢价率冲到近60%，

上海徐汇长桥地块82轮竞价才落槌，

广州天河马场地块以236亿的总价刷新了城市地价纪录，

随便一宗核心地块，都有十几家房企抢着拍；

可另一边，是全行业拿地总额的近乎腰斩，

今年前4个月，百强房企拿地总额只有1923.1亿元，和去年同期的3608亿元相比，实打实跌了46.7%。

一边是个别地块抢破头，一边是全行业集体躺平，

这冰火两重天的背后，藏着当下楼市最真实的真相：市场确实有修复，小阳春也真的来了，

但距离真正的止跌回稳，我们还差最核心的一步，那就是打通整个楼市的置换交易链条。

再给大家拆解两组更实在的细节数据，看清当下楼市的基本盘。

第一组是销售端的完整数据，这也是房企敢不敢拿地的核心底气来源。

今年前4个月，百强房企的销售总额只有9004.5亿元，而去年同期这个数字是11198.6亿元，同比下滑近20%。

说白了，房子卖得不好，回款跟不上，房企手里就算有钱，也不敢随便往土地市场投。

第二组是分化的数据，这是当下楼市最核心的特征。

拿地的钱，87%都集中在央企和地方国企手里，民营房企拿地占比不到13%；

去年前4个月TOP30民营房企还拿了380亿的地，今年同期只有67亿，暴跌了82%。

城市之间更是天差地别：全国300城住宅用地出让金中，前10大城市占比超过50%，北上广杭4城合计占比接近三成；

而三四线城市整体土地流拍率在15%-20%区间，绝大多数三四线城市今年前4个月出让的地块均以底价成交，高溢价地块基本绝迹。

哪怕是热度最高的上海、北京，分化也已经细到了板块里。

北京今年前4个月卖的地，除了亦庄、通州2宗核心地块有溢价，剩下的全是底价成交；

杭州的高溢价地块，多数中在萧山市北、双桥这些价值过硬、安全边际高的核心板块，远郊的临平、富阳，地块照样底价成交甚至流拍。

说白了，现在的房企，不是没钱拿地，而是不敢赌，现在只选核心，只认价值，只追求确定性。

只有核心城市的核心或者高价值板块，他们才敢出手，剩下99%的市场，他们连碰都不敢碰。

那为什么会出现这种情况？为什么去年房企还敢扎堆拿地，今年就集体躺平了？

核心原因，我们去年就埋下了伏笔。

2025年被行业称为“第四代住宅爆发年”，这不是一句噱头，是真真切切把市场里仅剩的改善需求，一次性给透支干净了。

去年一年，全国重点城市落地的第四代住宅项目超过70个，比2024年翻了一倍还多；

武汉、南京、西安这些城市，单年新增的项目量，比前一年涨了200%都不止。

这些带露台、有空中花园的新产品，对想换房的人来说，吸引力是碾压级的：

武汉仅占全市12%供应量的四代宅，吸走了35%的市场购买力，去化率是普通住宅的3.5倍；

广州单月入市的四代宅，推货量占全市五成，认购量却占到了七成。

这就相当于，把未来2-3年里，有能力、有意愿换房的改善客户，在2025年这一年里，集中收割完了。

到了2026年，就算房企再盖出一模一样的房子，也找不到足够的买家了——想换房的人，去年已经换完了，新的改善需求，根本没跟上。

而新的改善需求之所以出不来，就是我们今天要说的核心死穴：楼市的置换交易链条依旧没有打通，

要知道，楼市的改善需求可不是凭空产生的，不是有人手里有一千万，直接去买套新房，市场就动起来了。

90%以上的改善需求，都来自“卖一买一”的置换，它是一个完整的链条，就像自行车的传动系统，一节卡了，整个车就蹬不动了。

这个完整的链条是这样的：

刚需年轻人上车，买一套300万以内的老破小→老破小的业主拿到房款，加钱换一套500-1000万的中端改善房→中端改善房的业主拿到房款，再加钱去买千万级的新房高端盘→开发商卖了新房回了款，才有底气去拿新的地，整个市场就活了。

可现在的问题是，这个链条，只有最底下的一节在动，中间最核心的传动环节，依旧不顺畅，

我们先看动的这一节：今年的小阳春，说白了，全是300万以内的刚需盘撑起来的。

4月上海二手房成交量创了近10年同期新高，可72%的成交，都是300万以下的房源；北京3月300万以下的二手房成交占比，也冲到了66.3%，

但这些买刚需房的年轻人，是整个链条的“最后一棒接盘侠”，他们是来上车的，不是来置换的，根本撑不起上面的改善市场。

真正能带动链条转起来的，是中间500-1000万的中端改善房源，可这一节，现在完全转动不起来。

数据不会骗人：北京500-1000万中端改善房成交占比约18%，同比持续下滑；上海同价位段成交占比约21%，同比回落3个百分点左右。

这类房源挂牌周期普遍在10-12个月，业主降价10%-15%后，成交依然困难。

这类房产为什么卖不掉？

往下看，买300万刚需房的年轻人，接不动600万以上的改善盘；

往上看，就算卖掉300万老破小的业主，想换一套新房，但他们会发现现在新房的总价非常高，

手中哪怕有300万，依旧需要加很高的杠杆，才能够买得起，在现在的就业和收入环境下，就算有首付，又有几个人敢背上这么重的长期负债？

这就形成了堵点：想换房的，旧房卖不掉，拿不出首付；卖了旧房的，不敢加杠杆，迈不过总价的鸿沟。链条中间的传动发动机，直接熄火了。

而发动机熄火的最直接体现，就是大家都不愿意给楼市加杠杆了。因为楼市要活，必须有人加杠杆，房贷就是这个市场的汽油。

可现在的情况是，刚需买房只敢高首付，不敢贷款；比如今年一度一季度深圳三百万以下购房付款结构中，全款的占比已经超过34%，而改善想贷款，要么没首付，要么没勇气。

央行最新的数据显示，今年3月居民中长期贷款（主要就是房贷）只新增2953亿元，同比少增2094亿元；

一季度累计新增也只有4607亿元，是2019年以来，除了疫情最严重的2022年，同期的最低水平。

说白了，大家对未来的收入预期没稳住，就没人敢贸然背上几十年的房贷。

没有杠杆的支撑，置换链条就转不起来；链条转不起来，新房就卖不动；新房卖不动，房企就不敢拿地。

这就是今年前4个月，房企拿地总额近乎腰斩的底层逻辑，不是没钱，是看不到需求，不敢动。

说到这里，必须客观地说一句：我们不能否认市场的积极信号，今年的“金三银四”，确实是近两年来成色最足的小阳春。

4月上海二手房网签28742套，创下近10年4月成交量新高；

北京二手房网签17893套，也创下近5年同期峰值；

深圳、成都4月的二手房成交量，都比3月有明显上涨。

经过这几年的持续调整，重点城市的房价，确实已经到了一个相对的底部，市场的托底力量，已经显现出来了。

但我们也要清醒地看到，这种修复，还只是表层的、结构性的。政策一直在发力，

今年前4个月，全国超100个城市出台160多条稳楼市政策，取消限购、给置换补贴、上调公积金贷款额度、延续个税退税政策，

所有政策的靶心，全都是为了打通这个置换链条。

可到现在为止，政策只撬动了最底层的刚需环节，中间的置换核心，依然没有真正动起来。

所以对于我们普通人来说，如果你是实打实的刚需，自住为主，不赌涨跌，现在重点城市的房价确实在相对的底部区域，有合适的房源、能承受的月供，你可以入手，

不用非要执着于抄到绝对的底——因为没人能精准预判最低点在哪。

但如果你是求稳的改善，或者想做资产配置，完全可以再等等，做右侧交易。

不用怕踏空，也不用羡慕别人抄底赚了差价，你要等的，是两个明确的信号：

一个是500-1000万的中端二手房，成交量占比持续拉升，这说明置换链条真的通了，市场的活水真正流动起来了；

另一个是居民中长期贷款，连续几个月出现同比多增，这说明大家的收入预期真的修复了，敢重新给楼市加杠杆了。

等到这两个信号出现，楼市才是真的止跌回稳了。

到那个时候，哪怕你多花一点钱，少赚了抄底的那点涨幅，却换来了楼市稳定的确定性，避开了抄底抄在半山腰的风险，这才是普通人买房最稳妥的选择。

毕竟，现在的楼市不确定的风险性依旧存在。

未来的市场，只有真正打通置换链条的核心城市核心板块，才有持续的流通性和价值；

而对于绝大多数城市和板块来说，房子依旧在回归居住。

普通人而言，买房这件事，特别是在这样一个长周期的波动市场之内，稳，永远比赚快钱或者抄底更重要。