此时放开限购，目的并非刺激房价反弹，而是疏通市场，释放被政策挡在门外的真实住房需求。

撰文丨熊志

楼市限购，要全面解除？

最近，《中国房地产报》发文称，清理楼市不合理政策“步子要快一点”，文章提到，“北京、上海、深圳和三亚等城市，可以择机全域放开限购”。

尽管文章随后删除，但一石激起千层浪，发布媒体的官方背景，更让不少人猜测，这不仅是建言，更是一次“吹风”。那么，限购，这一在房地产调控史上存在了十多年的重要调控工具，是否即将走向终结呢？

01

限购政策并非凭空而来，而是特定阶段的产物。

2008年全球金融危机后，我国启动“四万亿”刺激计划，房地产市场迅速升温。到2010年，部分热点城市房价过快上涨，投机氛围浓厚，“国十条”应运而生，限购，作为一项强力的行政干预手段，正式登上历史舞台。

随后的几年，城镇化不断提速，房地产市场也火热异常，限购政策不断加码，户籍、社保缴纳年限、婚姻状况等，纷纷成为购房资格的门槛。

必须客观承认，在那个热钱涌动、全民炒房的年代，这类直接限制购买资格的措施，确实起到了一定的降温效果，也遏制了不少投机炒作，成为当时政策工具箱中有效的选择。

然而，世易时移，当前的房地产市场供求关系发生重大变化，市场的深度调整超乎预期。

国家统计局数据显示，2025年前三季度，全国新建商品房销售面积同比下降5.5%。

以上海为例，数据显示，二手房挂牌量已经突破20万套大关，挂牌量激增，但成交数量持续萎缩。北京、深圳等地一样，核心区域虽然房价依旧坚挺，但外围区域的压力已然寒气逼人。像我所在的深圳龙华某小区，一套100平的房子，已经跌去了近200万元。

在这样的环境下，严格的限购政策，不仅压制了投机炒作，更可能误伤真实的刚需与改善型需求，反而成为阻碍市场流通的“堵点”。取消限购的呼声，自然水涨船高。

02

其实放眼全国，限购政策的退出，已经属于“正在进行时”。

近年来，从二三线城市到一线城市，取消限购的城市名单不断拉长。2024年3月，杭州全面放开二手房限购，当年9月，广州也宣布不再审核购房资格，不再限制购房套数，成为首个全面取消限购的一线城市。

到目前为止，仍在执行限购政策的城市，只剩下北京、上海、深圳和三亚等少数几个。

对于全面放开限购，最大的担忧在于，如果一线城市也跟进广州的政策，全面放开，会否重演房价暴涨的局面？

答案是否定的。

必须看到，即便如广州、杭州这样的热点城市，在放开限购后，市场并未出现报复性上涨的局面。成交量虽然出现短期回升，但价格总体平稳，这充分说明，楼市的底层逻辑已经彻底改变。

一方面，城镇化速度减慢，人口增长趋缓，一线城市的常住人口流入也明显减速，甚至出现负增长，支撑房价普涨的人口红利正在消退。

另一方面，经历了近三年的深度调整，购房者的心理预期普遍发生变化，买到即赚到的信仰已经瓦解，房价永远上涨的神话破灭，观望情绪越来越浓厚，投机炒作大幅降温。

在此背景下，限购政策的原始目标，也即抑制投机炒作，已经基本失去现实基础。此时放开限购，目的并非刺激房价反弹，而是疏通市场，释放被政策挡在门外的真实住房需求。

从宏观经济的角度看，全面放开限购，也有很强的必要性。

任泽平团队的研究数据显示，2000—2023年，我国房地产业占GDP比例，由4.1%增加到5.9%，是重要的支柱产业。

而且，房地产行业的上下游，还联系着建材、家居、金融等50多个行业。稳住这个“火车头”，对于稳住当前的经济大盘，意义不言而喻。通过取消限购提振信心，有助于激活市场，促进消费复苏。

所以，一线城市的限购松绑，已经不是要不要的问题，而是何时落地的问题。

03

其实放眼全球，绝大多数国家的房地产调控，都是通过市场化的经济杠杆来调节，而很少采用基于户籍、社保等身份资格的行政限购手段。

比如，有的国家通过房产税、空置税等持有环节税收，提高囤房成本。还有的国家，通过资本利得税打击短期炒作，如加拿大规定，持有不满12个月便出售房产，需缴纳最高40%的惩罚性税率。

这些机制的核心逻辑是，不限制你购买，但提高你炒房的成本。

相比之下，我国长期依赖行政手段调控楼市，虽有其历史合理性，但是在当前的下行周期中，其局限性暴露无遗。

一方面，限购政策一刀切，往往误伤了真实的需求，将普通刚需和改善型家庭挡在门外，而投机者总能找到规避手段，如代持、假离婚等。

另一方面，限购政策压制了需求，但没有真正解决核心城市的供给短缺问题，导致市场有价无市，价格机制失灵。

从社会公平的角度来看，以户籍为基础的限购，也存在制度性歧视的嫌疑。将大量长期在城市工作、纳税、贡献社保的非户籍人口排除在外，不利于人才自由流动与社会公平。

因此，那篇呼吁解除限购的文章，虽被迅速撤下，却释放出一个值得重视的信号，它或许正是政策转向的风向标。

归根结底，随着房地产市场供需关系的重大变化，限购政策的历史使命已然完成，继续保留这类行政性限制，不仅难以精准抑制投机，反而会压制合理的居住需求。

未来的调控方向，应该更加注重市场化的调节机制的运用，从堵转向疏，而不是简单地限制购买资格。

全面放开限购，当然不是要重走房地产拉动经济的老路，而是回归市场和经济规律，释放真实的购房需求。唯有如此，才能稳住楼市基本盘，在防范风险的同时，推动房地产市场健康平稳的发展。

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