原创 炒房时代终结!普通家庭租金回报率才是王道,别再被中介忽悠了
创始人
2025-10-23 11:28:34
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发现一个现象没?以前大家一开口就问 “这房子明年能涨多少”,现在更关心 “一个月能租多少钱,一年能回本多少”。

北京的张强(化名)就是这样,今年秋天,他盯着五环内的小一居到处看,心里算的不是房价差价,而是每月能到手的租金。

张强是个工程师,工作稳定,家里有套五环外的自住房。早几年,他也跟风在环京买过几套投资房,赚了点小钱,可后来市场波动大,没赶上最佳卖点,最后把环京的房子都清了。

卖房子的钱,一部分提前还了自住房贷款,剩下的 200 来万,他想找个稳当的去处,别让钱躺在手里 “缩水”。

他琢磨过不少路子:股市里的门道太深,自己不懂,不敢随便进场;基金这几年起起落落,身边有人亏了本金,他也犯怵。

银行的理财和定期存款倒是安全,可利息低得可怜,连日常买菜涨价都赶不上,怎么看都不划算。

直到今年 5 月,朋友拉他陪着去看房,才算找着了方向。

朋友看中的是双地铁口的一套小一居,房龄 20 年,挂牌价 130 多万,最后含税 120 万全款拿下。

那房子离地铁站不到 1 公里,周边超市、医院都全,租出去特别抢手 —— 月租能到 4000 块,装修好点能涨到 4500,一年下来光租金就有 5 万。

看着朋友算这笔账,张强心里动了:与其让钱在银行 “睡大觉”,不如买套小房子收租,每月多笔被动收入,以后就算遇到裁员这样的糟心事,也能多份保障。

从 8 月开始,张强正式扎进了找房大军。他给自己定了几条死规矩:只看五环内的房子,毕竟核心区租金稳;出门两公里内必须有地铁,租客才愿意来;生活配套得全,买菜、看病方便才行。

次新房他也看了,可价格太高,手里的预算根本不够,只能把目标锁定在 “老破小” 上。

他还算了笔细账:同个小区里,两居室和一居室的租金差不了几千块,可总价能差几十万 —— 比如一居室 120 万能拿下,两居室可能要 180 万,这么一算,一居室的租金回报率明显更高。

所以他铁了心,只找小户型一居,目标就是 “总价越低越好,租金越高越好”。

可这样的房子不好找。接下来的两个月,他跟着中介跑了十几套房源,要么是总价超预算,要么是租金没达到预期,符合心意的没几个。

直到 10 月 15 号,他在中介网站上刷到一套三环内的一居室,挂牌价 150 万,赶紧联系中介。

中介告诉他,同户型最近成交也就 130 万,要是付款条件好 —— 比如能全款、尽快成交,跟业主好好谈,120 万说不定就能拿下。

这套房房龄超 40 年,面积不算大,但位置更靠近核心区,租金特别可观。张强粗算了算:要是 120 万成交,每年租金差不多 4.8 万,年化回报率能到 4%,比银行理财强多了。

不过他也知道,自己找房效率太低,只能靠中介帮忙 —— 中介摸清他的需求后,又推荐了几套类似房源,约好周末集中去看,合适就直接跟房东谈价。

找房的过程中,张强也摸清了现在的市场行情:想 “捡漏” 的人真不少,不光是他这样的个人投资者,还有机构也在盯着低价、高租金的房子。

有一回,他看中一套底价特别诱人的房源,本来想多对比两套再定,结果第二天就被别人抢先全款买走了。

中介跟他说,最近片区里 70 平米以下的小户型,成交占比超过六成,而 90 平米以上的大户型,成交占比才一成左右,“总价低、租金稳的小房子,现在比大房子抢手多了”。

张强也慢慢明白 “一分钱一分货” 的道理:看起来便宜的房子,多半有瑕疵。有的照片拍得光鲜,实地一看,装修老得掉渣,墙皮都翘了。

有的采光差,白天屋里都得开灯;还有的户型奇怪,放个沙发就没地方放桌子 —— 这些房子在租赁市场根本不受待见,就算买下来,也容易空着没人租。

中介跟他交底:低价房源就两种情况,要么是业主急着用钱,比如要还贷款、做手术,要求短期内全款成交。

要么是房子本身有硬伤,比如漏水、户型差,或者要补缴一大笔土地出让金、税费。除了这两种情况,手里有好房子的业主,根本不愿意降价卖。

像张强这样想靠租金赚钱的,最适合找急售的业主,可这样的卖家在市场上不多。而且 “老破小” 普遍有瑕疵,想找到 “总价低、租金高、没硬伤” 的高性价比房源,只能靠耐心慢慢等。

他还从朋友那听说,以前做私募投资的人,更愿意买写字楼 —— 毕竟写字楼租金高,回报率比住宅好,要是运营得好,房价还能涨。可这两年不一样了,商办市场冷清,写字楼租金一降再降。

反而住宅因为房价回落,租金回报率慢慢涨上来了,开始吸引机构关注,不过目前大多还在摸底,没真的动手买房。

对张强来说,现在买房的逻辑跟以前完全不一样了。早年投资环京房,他想的是 “房价涨了就卖,赚差价”。

现在他更看重 “每月能拿多少租金”—— 就算年化回报率差零点几个百分点,他也不在乎,更在意每月 4000 块的稳定收入。

“我就是个普通打工的,要是以后真遇到裁员,这 4000 块能帮衬着还房贷、交水电费,心里踏实”。

在他看来,经过这一轮房地产调整,靠房价上涨赚差价的时代早过去了,现在能保值、租金高、出租率高的房子,才值得投资。

把 100 多万存银行,一年利息没多少;可在北京核心区买套小房子,既能每月收租,房子也能保住价值,比存银行划算多了。

不过专业做投资的人,算回报率比张强细多了。他们会把所有成本都算进去:物业费、取暖费、维修费,还有房子空着没租出去的损失。

比如维修费通常按年租金的 10% 算,空置损失按 5% 算;要是贷款买房,还要加进去利息成本。

就拿张强看中的这套房来说,专业机构算下来,每年物业费、取暖费、维修费加空置损失,差不多得 3000 块,得从租金里扣掉。

而且买房要交 1.2 万契税,这也得算进购房成本里。这么一算,专业机构算的回报率是 3.9%,比张强自己粗算的少了 0.3 个百分点。

还有个更复杂的算法叫 “内部收益率IRR)”,得考虑持有年限。要是这套房房价一直不变,持有 10 年,内部收益率约 3.9%;持有 20 年,能涨到 4.5%。

“持有时间越长,回报率越稳”,朋友跟他解释的时候,张强虽然没完全听懂,但也明白 “想靠租金赚钱,得长期持有,不能急着卖”。

现在,张强还在跟中介一起看房源,周末集中看完那几套,合适的话就跟房东谈价。

对他来说,这套房子不是 “赚钱的工具”,更像是 “给未来的保障”—— 每月 4000 块的租金,虽然不多,但能让他在不确定的未来里,多一份踏实。

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