你敢信，一套主城老破小二手房刚挂出，超10组买家赶往小区跟业主谈价？

9月中旬的一天晚上7点，链家经纪人黄先生拍下了这样一张照片：一套位于万象城板块的2楼套一出售，总价50万。“房东约好当天18：30可以看房，当我带着业主赶往时，楼下已经挤满了购房者。”

排队看房子现场

低总价、近地铁的老破小要靠“抢”

总价50万，旁边就是万象城，距离地铁500余米，加上该小区已经进行了整体的外部翻新，户型也很方正，在这套房子的介绍里有这样一句话“装修好租金2000左右，回报率4.8%。”

长天路8、10号院实拍图

越来越多人盯上老破小，看中的正是低总价撬动核心区域一套房的价值。一位专卖老破小的经纪人诉发哥，低总价的二手房在当前十分抢手，“楼层好的小户型，几乎出来一套卖一套。”

张女士就是一位老破小买家，去年，她以60万的的总价买下了抚琴一套老破小，目前正在装修改造。她盯上老破小的的原因在于：这些年，经过价格回调，老破小的房价已经处于低位——“单价1万左右买成都一环，这个价格已经非常稳了。”

几年前的老破小却不是这样的价格，张女士曾在双庆路买了一套老破小，房价95万元，装修10万元，最终她这套房子卖了75万元。“现在看来，老破小的价格已经到了底部。”

张女士的体感也得到了数据验证：据第三方平台统计，2025年成都一季度各区二手房涨幅榜，各区排名第一的小区中9成是老小区。

谁买走了老破小？

价格企稳的老破小，也迎来了它全新的客户群体。

此前，大多数人关于老破小的印象是低总价安家成都的选择，但事实并非如此，老破小背后，有越来越丰富的购房群体。

1、低总价自住

越来越多年轻人盯上老破小。

他们看中老破小的理由是：地段好、总价低、有很大的改造空间。

在社交媒体上，可以找到许多爆改老破小的案例，加上窗外的树景，能够带来更好的景观效果。

某老破小改造案例

而从价格来看，老小区能与旁边的电梯房形成至少1万的剪刀差。这对于年轻人来说，是一个有效降低生活压力的选择。

2、高回报出租

另一部分人，选择老破小，则是看中了低总价高租金的优势。

张女士算过这样一笔账：60万的二手房，首付只需要不到10万，月供在2000元左右，装修如果有风格，便能轻松实现租金覆盖月供，甚至超过月供。

抢万象城的购房者们也是看中这一点——万象城旁的老小区并不缺租客，达到2000元左右的月租金也不难。

今年8月，李女士看中了金象花园二期一个套一二手房，但这套房子很快便被别人抢走，贝壳APP显示，这套房子挂牌仅8天，带看仅一次，成交总价53万元。中介告诉李女士，这套房子出售后，又很快被业主租了出去，月租金2600元，回报率达到5.8%。

金象花园二期近期的成交情况

图据：贝壳APP

3、优质学区

还有一类老破小，在市场上一直都处于领先状态——带优质学区的老破小。

买老破小挂学位早已不是新鲜事，在成都，价格最头部的老破小们都有一个重要标签“学区房”。

去年，上翔街21号一套面积仅13.64㎡的房源成交，成交总价为108万，成交单价达到79179元/㎡。而该小区去年一共成交了5套二手房，均价达到接近6万元/㎡。

上翔街21号小区历史成交

这类学区房的成交逻辑并不在于它的户型、位置，反而越小户型越畅销、单价越高。

多个带青二学区的老破小二手房单价都遥遥领先：人民中路一段5号院，被称作是“实小划片范围内规模最大的多层楼盘”，去年一共成交了18套二手房，贝壳APP显示，今年1月至今，已经成交15套房源——均价达到约4万元/㎡，最高的一套单价达到6万元/㎡。

全国老破小走红，你看好这类房子吗？

不只是成都，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等一线和强二线城市的二手房都迎来了成交爆发。

据链家统计，从2020年开始，上海二手房300万总价以内的成交占比逐年上涨，到2024年，300万总价以内的成交占比已高达48%，为近几年以来的最高值——而在上海，这一总价段的房子，主要是老破小。

购房者向老破小倾斜，很大一部分原因是因为老破小的价格回调到位。首付10万不到就能买到成都的一套二手房，且周边各项配套都很完善。这类房子，价格稳定，后期也方便出租，甚至老破小还有两个增长机会：安装电梯和城市更新。

但仍然有人对老破小并不认可，这类声音认为：首先，装修上，由于线路老化，老破小需要花费更大的装修成本；其次，后期居住方面，没有小区环境停车位有限等问题都导致老破小居住并不如普通商品房便捷；最后，虽然目前老破小的价格已经探底，但其后期增长能力有限，几乎没有太大的溢价能力。

对于老破小，你看好吗？