园区招商和产业地产销售，今年似乎越来越成为敏感话题，大家都不想“哪壶不开提哪壶”。据我们不完全统计，今年一季度全国新开产业园区仅21个，环比去年四季度锐减45%，同比去年一季度下降32%。而根据亿翰智库2024全年园区招商榜单看，2024年去化1.5万方能上全国百强榜。什么概念？1.5万平米不就是几栋大厂房吗？可以想象，大量的产业园区招商有多难。

但招商任务还得继续完成啊！尤其是最近几年政府和地方国企新建的各种大型开发区或科技园区、工业园区，每年的招商任务只会越来越重。于是，有个别地区的政府园区和国企投资的产业地产项目为了招商引资和留住人才，开始放大招了。

要知道，他们可都算得上是产业园区的“国家队”，他们集体放大招，无疑形成了“降维打”，因为他们本身在这个圈子就是近水楼台，得天独厚、唯我独尊的存在。那么，大量的民营园区、企业自建园区该如何面对？是“挑战突围”，还是“贴身肉搏”，或是“缴械投降”？没有标准答案。今天我们对此问题发表一些所见所闻，仅供参考。

PART.1

深圳、北京和苏州的“零租金”园区亮相，震惊圈内

自年初杭州火爆之后，前不久深圳市国资委放了一个大招：只收梦想不收租金，10万平方米的市属国企产业空间，直接面向小微科创企业提供“零租金”入驻，只要符合条件的初创企业，签一年合同就免一年租金；签三年合同前两年全免，第3年租金减半。据了解，这10万平方米的产业空间，并非有缺陷或问题，而是十分优质的产业园区，其中超过80%的面积都位于优质产业带！

然后是北京的中关村科学城北区、苏州的高铁新城相继推出“免租”招商政策：各释出10万平方米的产业空间，邀请科创企业免费入驻。北京的AI企业3年全免，另外配套1000套公寓；苏州更猛，青年创客200平两年免租，省了多少钱，自己去算。

PART.2

事实上，政府园区下场内卷搞“零元购”，原来早已不是新闻。

千万不要以为深圳等三地的政府园区在开创历史。园区的“大神”们玩“零元购”，早已不是新鲜事，事实上，笔者早在10年前就频繁的接触到各类政府园区，以“孵化器”、“零地价”或“租税同步”等方式，变向玩着“零元购”模式，只不过没有高调推广。当然，对于科创项目、优质企业或纳税大户来说，这些套路都不新鲜，也不一定有什么吸引力。

PART.3

政府园区的“降维打”，会把民营园区“逼上绝路”吗？

关键是，这样的搞法如果大面积推广，所造成的市场冲击是无法想象的。

我们目前看到的是，民营园区投资商和运营商暂时没有加入这场“肉搏战”，尽管整体租金和售价都受到冲击，但最多也是“拼多多”模式，而没有搞“零元购”，究其原因，还是“玩不起”啊。

很简单，利用垄断资源且违背市场规律的玩法，不是谁都能模仿和推崇的。民营园区与政府园区本来就是两类产品，大家根本就不在一个赛道上，决策逻辑完全不同。所以，民营园区最好是避其锋芒，自建一套体系，当然，能否笑到最后就看自己了。我们推测，民营产业园区在这样的趋势下，很可能出现4种发展模式和发展“尽头”：

●模式1： 打造全国性的强势园区品牌，与地区政府园区正面竞争，并成为市场追捧的园区，然后受到当地政府的“高看”，或受到资本市场的追捧，给予更多支持并委以重任，但很可能陷入另一种“负重前行”的痛苦中，最终可能不得不归顺“国家队”，这个“尽头”应该说还算不错。

● 模式2：部分园区在激烈的竞争中逐渐失去了盈利能力，也难有进一步发展，开始转让固定资产逐渐退出市场，从此急流勇退或销声匿迹，这或许是这个圈子里多数民营企业投资商的“尽头”。

● 模式3：园区已经做出了一定的规模和影响力，但始终难以承受各种政府的苛刻要求和激烈的市场竞争，逐渐开始收缩，转让掉不能盈利的项目，保留精华聚焦一类主题产业或一类运营模式，最终成为地区政府不可替代的特色园区品牌，这种发展“尽头”应该说已经很理想了。

● 模式4：部分园区坚持打造主题品牌，形成了特有的投资开发逻辑和运营模式，在各地区都赢得了政府的重视，同时很早就开始与产业资本合作，所以，当园区开发达到一定规模后，得到了资本的青睐，其盈利模式也逐渐“金融化”，实现了快速发展的模式。这也是民营园区投资商一直期望的“尽头”之一。

由此可见，民营园区做得越好，可能给自己挖的坑就越大。

大家都知道，地方政府对于高品质产业招商的追求是永不知足的。优秀的民营园区，好不容易做到一定的品牌影响力了，另一方面，你把政府和领导的胃口也吊上去了，接下来就要成为明星园区并“委以重任”了。

当一个民营园区成为政府眼中的“明星”后，投资商和运营商开始“膨胀”，然后各种领导的关怀和交流借鉴活动都接踵而至，开发区领导、市领导、省领导一个接一个的来考察，每天光应付这些考察活动就得养一个专班；另一方面，明星园区不得不承接政府的招商目标，完成“命题作文”，在不断自我“膨胀”中，逐渐迷失了方向，脱离了市场经济的规律。但“招商”和“留商”越来越难，不能“捡到篮子里就是菜”，更不能玩“零元购”，这不是让运营商左右为难吗？

在我们的调研中，很多曾经的明星民营园区，就是这样被“捧杀”的，到现在已经挣扎在生存线上，进退两难。

关于民营园区的生存与发展，以上是我们的一些看法和观点，欢迎大家指正和交流，希望我们在观点分享和知识传播中共生和共赢。