“重点10城中，二线城市一室套均租金占月收入的比例低于20%，相较于占比28%的北京和26%的上海，显然更为友好。”

文 / 巴九灵

又是一年毕业季，租房市场比简历还卷。

黄思琪一早就把目标定在了杭州——来南方上大学后，她就下定决心要留在江浙沪，但之前暑期去上海实习，房租比实习工资还高，完全是倒贴上班，于是杭州就变成了她的“首选项”。

目前，她在杭州滨江的互联网公司实习，每天都要在地铁上来回穿梭两小时。实习期满，面对留用offer，黄思琪却有些犹豫：

“公司还不错，工作也不算太累，就是……房租还是有点超预算。”2月初，她在青荷驿站住了6天，之后搬到离公司较近的合租房，但即使是最小的隔断间也要2000元，“说实话，隔音差，睡不好，我还是想要自己住。”

杭州地铁上下班高峰期

因此，黄思琪也在考虑搬去租金更低的苏州或者南京。“这两个城市也属于江浙沪，基础设施和福利都很好，工作机会也不少，而且租金也会更低，我就不用合租了。”

另一边，在上海的应届生姜源则干脆得多——拿到月薪10000元的offer后，她立下一条“20%警戒线”：租房不能超过2000。

“本来我想住娄山关路附近，但浦西稍微装修好一些的房子就要5000以上，世纪大道这边一居室的老破小也要3500，我实在接受不了。”

最后，姜源选择了7号线尽头的顾村公园附近，虽然远一点，但住得舒服、有阳光、有阳台。“我觉得这才是我的生活。”

她笑称自己在和大城市博弈：“你让我租贵得要死的中心城区，我就住便宜的‘边缘地带’，你让我挤三房合租，我就宁可通勤两小时，也要一个人活得舒服。”

5月底，伴随着6月的来临，毕业季也如期而至了，除了招聘市场，租房市场无疑成为了应届生们的“第二战场”，和往年不同的是，今年的毕业生在选房上更务实、更冷静，普遍开启了“精打细算”模式：

一方面，和姜源一样死守“20%警戒线”的年轻人非常多，另外两位刚毕业半年的房客也告诉小巴：“1/5不能再多了”“最多20%”。问及原因，她们表示，如果经济景气，可能会愿意多支付一点，但现在更倾向于储蓄。“反正也不可能在上海买房，不如现在多存点，为以后换城市或者回老家做准备。”

杭州租房信息

也因此，当一些毕业生发现一线城市无法将月租控制在月薪的20%以内，就会考虑向新一线、二线城市迁徙。

另一方面，一线城市的合租热潮再次升温，哪怕是“老破小”或隔断间，也因为价格“刚好能接受”而成为毕业生们的备选。

当然，还有一部分年轻人，则选择主动“逃离核心区”，宁愿花更多时间通勤，也要换一个采光好、有阳台、不必和陌生人共用厕所的“私人空间”。

这股追求“性价比”之风，也在近期的租房数据中得到了印证。

根据58安居客研究院发布的最新报告，近两年的毕业季，一线城市租赁市场的热度不再强势，反而是重庆、西安等热门二线城市的租赁需求热度及其持续性更为抢眼。

这一现象在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、西安、武汉、重庆、成都这重点10城的挂牌租金数据上已有明显体现：

对比2025年与2022年城市平均挂牌租金，北上广深均出现下跌，深圳更是跌超10%，而西安和成都则分别上涨了2.6%和6.6%。

这一转变背后，正是年轻人对房租负担的考量。重点10城中，二线城市一室套均租金占月收入的比例低于20%，相较于占比28%的北京和26%的上海，显然更为友好。

与此同时，毕业生们对租金价格的态度也有异曲同工之妙，一线城市中，低于1000元/月/套的绝对低价房源和2500—6000元/月/套的高价房源需求热度双双下降，1001—2500元/月/套房源需求增长明显，占市场需求35%—40%。

二线城市分化明显，杭州对501—2500元/月/套房源的需求热度小幅下降，对2500元/月/套以上房源的需求热度小幅上升；南京则相反，对1001—1500元/月/套房源的需求上涨4.6%，对2500元/月/套以上房源的需求热度小幅下降。

不过需要注意的是，相较于2022年，一线城市虽然整体挂牌租金水平小幅下跌，但核心城区的租金仍保持韧性，租金较低、产业通勤条件较好的区域则租金涨幅明显。例如，上海核心区黄浦、虹口均涨超8%，深圳龙华、广州白云等产业区则均涨超6%。

二线城市中，西安、成都整体挂牌租金水平上涨，核心城区和产业聚集区领涨。具体来看，成都核心区锦江、武侯、青阳均涨超15%，西安核心区未央、雁塔均涨超11%；成都产业区高新、西安产业区浐灞均涨近15%。

总体来看，今年的毕业生格外在意租房的“性价比”，比起城市大小，他们更关心“住”得好不好。租金合理、独立空间、生活质量，正在成为他们衡量一座城市宜居与否的重要指标。

去年以来，城市之间的“抢人大战”也愈演愈烈，近日杭州市政府公布的2025年度十大民生实事中，排在第一位的就是新增了“青荷驿站”房源500套（间），为外地来杭的求职创业青年提供七天免费住宿。

杭州的“青荷驿站”

图源：人民网

对城市而言，送住宿、送床位固然是诚意满满，但驿站终归只是毕业生的临时“缓冲带”，千千万万的年轻人终将从“七天旅人”变成“长期房客”，这时候，租赁市场的供给质量、租金水平，就成了他们留下来的关键。

某种程度上，租金，已经成为判断一座城市活力与潜力的“晴雨表”——它不仅映照着房价的温度，也反映着工资水平、求职难度，甚至生活质量。

那么，各线城市租金的涨跌背后，还反映了哪些变化？为什么近两年，毕业季的租房热度从北上广深，转向了西安、成都这样的二线城市？我们采访了多位专家，他们将从租金变化趋势、城市“抢人大战”等几个方面来解读租金数据。

大头有话说

白袍翁

新锐房地产自媒体主理人

租金的上涨和下跌，一般会出现在房价上涨和下跌之前，是一个很重要的风向标，并且，租金也会影响本地的人才引进和产业发展。

房地产行业的本质在于债务转移，只要我们愿意承担债务、增加杠杆，房价就会上涨，也正因为这种上涨，租金带来的较低的“资产收益率”是可以忍受的。

但是，如果收入预期出现问题，杠杆能力受限，那么房价和地产市场就不会好。因此，在房地产行业下行的情况下，租金回报率的问题开始被更多人关注——财富效应缩水，房价和租金下调，房子的盈利能力严重不足，甚至沦为负资产。

浙江杭州一小区的新建商品房楼盘

对于地方政府而言，房价和租金都要关注，了解租金变化，也就能理解本地年轻人才的引进和流失情况。新兴城市和倚重单一产业的城市，如果不能持续引进相关人才，那么对城市活力和发展的影响是致命的。

与此同时，地方政府也要关注国家对租赁市场的态度，在目前的地产下行市场，房价和租金都越来越依仗供需实际情况，国家现在牵头做租赁市场，大力推进保租房，其实相当于给市场下了租金的锚。

一般而言，租金回报率最高的不是北上广深等一线城市，反而是房价越低的地方，回报率越高。出于这方面的考量，一些投资者会倾向于投入二三线城市的租房市场，从而使得二线城市出租房供应增加。

而另一边，近几年毕业生就业困难，在一线城市不易立足，于是去二线城市就业，因此需求增加。

张波

58安居客研究院院长

长期来看，租金的平均涨幅基本近似名义GDP的涨幅，是反映经济增长活力和消费能力的一个微观指标，并且，相比房价，租金对于经济活动的反应更灵敏。

因此，城市租金的涨跌变化可以用来观察城市租赁供需的变化，也能反映出城市的就业活力、对人口的吸引力，以及租客的收入增长情况。

目前，国家大力推进保障性租赁住房建设及双轨制住房体系，对稳定租金具有重要意义。保租房的增加将直接扩充租赁房源供给，缓解供需矛盾，抑制租金过快上涨，为新青年等群体提供成本可控的居住选择，稳定租金预期，保障租赁市场平稳运行。

未来，城市租金能否上涨，最主要还是看租客是否抱有收入上涨、消费支付能力提升的预期。

城市管理者可以通过提供多样化的住房保障措施来减轻人才的居住压力，例如，提供针对人才的租房补贴、增加人才公寓、保租房和配售性保障房的供给等。目前，核心一二线城市针对需要引进的人才，均有提供补贴+保租房+人才公寓的措施。

求职青年正在青荷驿站办理入住

图源：人民网

此外，城市租赁供应与需求的匹配度也很重要，近年来各地保租房供应的增加，对于城市局部租赁需求的失衡起到较好的缓解作用，租赁供需平衡，保障年轻人的职住平衡仍是未来租赁市场发展的大方向。

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

当房地产告别了单边上涨的时代，租金这个概念的重要性就日益上升了，因为它会影响住房的租金回报率，从而影响大家对房价高低的判断，最终影响购房意愿。

在一线城市，新建住宅、次新住宅的租金回报率普遍低于2%，大约在1.5%左右，而二线城市略高一点，可能接近甚至略高于2%。租金的走势，将成为楼市的先行指标。

一线城市租金持续下行，跟经济状况不佳、打工人收入水平下降有密切关系。此前一线城市房价是二线城市的2—3倍，而一线打工者的平均收入并没有二线打工者的2—3倍，所以，租金回调带有“回归价值”的性质。

从数据看，二线城市基础房价、房租水平不高，占年轻人月收入比重偏低，略微上涨大家能承受得起，而一线城市房价、房租本来就偏高，在经济下行周期如果继续上涨，能承受的人比较少，所以适度下跌有其合理性。

薛清和

智本社社长

首席中心宏观战略研究所副所长

租金是房地产的一种价格，狭义上反映了房屋的租赁供给与需求状况，广义上反映了一个城市/经济体的房地产投资热度与活力。

进入后房地产时代，房地产投资逻辑从资产投资转向租售比，不过，当前的租售比对购房决策影响不大，因为当前购房主要是刚需和改善性需求，而不是投资需求，未来，租售比会成为投资性购房的重要参考指标。

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG