海外买家退场，澳洲本地资本出手“抄底”维州和昆州商用地产

由于维多利亚州和昆士兰州对外国买家征收额外附加税，导致商业地产的投资回报率被压低最多达1个百分点，海外投资者正逐步撤出这两个州的商业地产市场。这也促使一些基金管理人发起面向本地投资者的基金，趁机“低价捡漏”。

管理资产达19亿澳元的基金公司Richmond Bridge，已为一只规模2亿澳元的基金筹集了约1.5亿澳元的股权资金。通过50%的杠杆，该基金预计将获得约4亿澳元的购买力，用于收购10至15项优质资产，Richmond Bridge董事总经理Peter Wylie表示。

该基金瞄准的正是本地机构与高净值个人投资者，他们将收购一些因4%维州海外买家附加税和昆州3%的额外税而对外国投资者变得不那么具有吸引力的资产。外国资本长期以来是澳洲商业地产的主要买方之一。

Wylie指出：“我们正在专门发起一支基金，面向本地投资者，收购布里斯班和墨尔本那些地段优越、基本面良好，但因没有海外竞买者而大幅折价的优质资产。”

尽管有分析人士警告称工业地产的“黄金时代”或将终结，并预期未来供应激增将导致租金最多下跌11%，但澳大利亚仍是全球投资者青睐的市场，得益于良好的治理体系、完善的基础设施以及不断增长的人口推动的物流需求。

Wylie补充道，目前维州和昆州的土地估值普遍上调了50%左右——这一估值基数一般约占资产总价值的30%——再加上海外买家附加税的叠加，使得这些税负对外国投资者尤为沉重。

“比如一项价值6000万澳元的资产，目前土地估值可能在2000万左右。如果按此估算，每年仅土地附加税的‘外泄成本’就达到60万澳元，相当于每年1%的资产价值。”

“本地资本的机会窗口”

Wylie表示，虽然未来海外投资者可能会重新调整回报预期并重新入场，但目前正是本地投资者出手的好时机。

“接下来的这段时间，是本地资本在流动性减少背景下出手的绝佳机会，”他说。

CBRE工业及物流研究主管Sass Jalili也表示，外国投资者越来越重视各州的税负差异。

“我们看到一些来自亚洲和欧洲的海外投资者，正在重新评估他们对澳洲市场的布局，”Jalili表示。

“有些开始转向对外国买家税负更轻甚至没有附加税的新州或西澳，另一些则尝试通过与本地基金经理合作、或参与项目早期开发的方式继续留在市场，同时规避部分税务影响。”

州税政策对资本流动影响显著

该问题凸显了州政府税收政策如何对资金流向某些特定资产产生巨大影响。昆士兰州将在下月公布州预算，而维州政府上周公布的预算文件显示，未来四年房地产相关税收将占该州总税收的47%。

基金管理公司Quintessential Equity董事长Shane Quinn直言：“我们对维州整体并不看好。”

“如果非得在维州找机会，也只有土地占比较高的工业地产才值得关注，而这一领域正好是海外资本税负最重的地方。”

他表示，该公司目前正关注维州“因税负过重而迫使外国资本撤离”的优质工业地块。

“我们正在寻找那些海外资金被迫退出的市场机会，未来12到18个月内我们可能会出手，但前提是必须真的很划算。”

相比之下，新州则不存在此类附加税问题。维州和昆州是澳洲仅有的两个对外国或“非居民”买家额外征收土地税附加税的州，此外还有印花税、一般土地税和市政税。西澳则征收一项独立的“都市区改进税”。

CBRE的Jalili补充道：“在当前环境下，机构资本会更加谨慎地评估各州的税负，对外国投资者而言，与本地平台合作将是维持市场活跃度的一种有效方式。”