这两天，广州第一批配售性保障房价格正式出炉，一石激起千层浪。

为什么讨论度那么高？

便宜！非常便宜！！

不过，俗话说“边有咁大只蛤乸随街跳”，想买保障房的朋友，要三思再三思！

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简单介绍两句，广州市安居集团正式推出的保障房。

分别是黄埔科学城的萝岗和苑，和白云区嘉禾望岗的嘉翠苑，都是现房销售。

价格也定了，白云嘉翠苑销售基准价1.73万/平，黄埔萝岗和苑1.58万/平，上下浮动比例不超20%。

萝岗和苑周边

相比对周边一手、次新二手，大概是5到6折的样子，相当于增城的价格就能上车白云、黄埔。

虽然便宜，但从地段看，这两个项目的位置都不属于“边角料”。

嘉翠苑离2、3、14号线交汇的嘉禾望岗站大概900米，对上班族来说还挺方便。

官方资料显示，整个盘包含400套配售型保障住房。这次全部拿出来销售，主推约71-89平的二至三房。

图源：广州安居集团

按照1.73万/平，最低大概122万就能上车。

另一边厢的科学城的萝岗和苑，体量更大、门槛更低。公建配套包含九年一贯制学校，距离水西站才不到200米。

整个盘共2411套配售型保障住房，首批供应房源936套，主推约76-93平二至三房。

按1.58万/平算，最小户型总价120万左右。

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虽然说价格便宜，但区仔预测：这两个项目不会卖完，申请的人不会太多。

为啥这么说？

1、买到就是亏到，这一辈子，都不可能赚到钱！

大家要知道，配售型保障房面向的是广州户籍住房困难家庭和各类引进人才等工薪收入群体。

从规划起，这类房子就没有金融属性。

不能赚钱就算了，问题是，如果你要转让或者卖房，不仅要住满一定期间，而且要转让给同样的保障房人群。

如果你是一个合资格的申购者，你会不会去买他的二手保障房？为啥不去直接申购一手的保障房？

如果挂盘一年后没人要呢，官方机构可以回购，但要按照原购房价格每年扣减1%计算。

也就是说，买到就是亏到，买入就是最高点，每年至少4%（1%的折旧+3%的利息）的亏损。

2、除了配售型保障房业主，其他业主都是免费/很便宜住进来的。

两个项目，都包括了公租房、安置房和配售型保障房。

比如萝岗和苑，整个项目共有18827套住宅，其中配售型保障性住房共2411套。

萝岗和苑现场

就是卖的占比不到20%，剩下的都是免费住进来，或者很便宜住进来的。

邻居们的“钞能力”，未必有那些花100多万的保障房业主高。

关键是公租房、安置房的孩子也和这些花钱买的业主，读一个学校，学校好还行，关键是学校一般。

萝岗和苑对口的广东省教育研究院黄埔实验学校，2023年的初中普高上线率只有57%。

从网传数据来看，该校已经连续2年低于全市平均分。（2022-2023年，2024年暂无数据）

主要的原因，是生源不纯粹。

所以，过去很多业主买了保障房，最后因为学校问题，不得不去读民办或者私立。

比如中大附小，广外外校，广外附小，据说就有这一类家长。

3、产品只能说，毫无竞争力。

比如嘉翠苑主打的约71-89平，3梯8户，正南正北朝向。

最小的72平只做到两房户型，使用面积估计60方出头；

对比现在的新房，动辄100%以上，甚至120%以上的使用率，落后得不止一星半点。

还有三尖八角的洗手间和阳台，一整个90年代的既视感；还有正北朝向，更是一住一个不吱声。

建筑的质量，现在还没办法看出来，不过可以看看广州以前的保障房，很多都折旧非常明显了。

毕竟这是交任务的活，建造方预算不够，肯定不会用玻璃幕墙啊、铝板啊...

这种保障房小区的物理管理呢，就更别有太大期待了。

很多时候捡垃圾的、收纸皮的，甚至区仔看到网友说，有很多住户是不交物业费的。

这些方面，你们一搜小红薯就知道了，DDDD...

3

实际上，从2021年开始，配售性保障就有风声传出。

作为政府的重要工程，也是民心工程，配售型保障房将成为城市住房体系的重要补充。

当时，2024年，广州市计划筹建不少于1万套配售型保障性住房和10万套保障性租赁住房，

广州市计划到2025年，就全面完成66万套保障性住房的建设任务（深圳仅46万套）。

去年11月，广州安居集团发布就发布过公告，明确将在全市收购已建成的90平以下存量房源，作为保障性住房。

也就是说，现在这2800+套保障房，只迈出了一小步。

多，实在是太多了。

未来，除了如天河、海珠等部分地段出挑，或使用率出挑者，天量供应下，普通保障房大概率将陷入内部踩踏，长期滞销。

共有产权房，就是前车之鉴。

从21年的5人抢一房（榕悦花园），到24、24年的城隽雅苑爆冷滞销，未来还将转为配售型保障性住房……

同时，这庞大的建设、开发规模，如果没有标准化的体系，显然难以实现。

在去年，保障性住房体系里的共有产权房，就出了问题。

当时，有业主表示：由于工作变动、收入减少，打算离开广州，希望可以退出共有产权。

虽然共有产权房已经走过18个年头，但实际上，很多问题都没得到妥善解决。

问题发酵后，广州住建局的回购政策才匆匆挂网：

“明确共有产权房满足限售年限的，承购人可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请。”

而同属于房屋保障体系的配售型保障房，如何设置退出机制？如何走转让程序？

都是摆在相关单位面前的问题。

还有一点，广州到底需不需要那么多配售性保障房？

能承担120多万的总价的买家，选择面越来越广。

比如，科学城的奥园春晓1.9万元/㎡，金融街融穗御府也有1.9万元/㎡...现在这市场，低价二手房真的不少。

再多几个地铁站的房子，比如增城的住宅，也就一百多万，一抓一大把。

如果想要住市区，同样的电梯房、同样的小区式管理，还有不少公寓可以选择。

区仔只能说，广州购房选择超多，不一定非要选择完全没有金融属性、产品落后不止一代的配售型保障房。

便宜的背后，是流通性、自主权的双重丧失。

总体而言，虽然说保障性租赁住房设计注重实用性和经济性，这一块广州已走在前面。

随着建设量的增加，广州要怎么落实，真的需要好好补补作业了。

大家怎么看？欢迎留言讨论~