好消息好消息，小阳春好像真的来了！

前几天，2月的一二手数据出来了，详情可戳：无悬念！广州3月楼市，反转剧本已写好！

根据中指院的数据，今年2月，广州新房成交了3815套，同比增长71%。

虽然整体情况喜人，但我们也发现了一个蛮有意思的数据。

根据克尔瑞的数据显示，截至2025年1月，广州100-120㎡的库存占比高达21.64%，成功成为了库存的重灾区。

这个曾经的 "黄金面积段"，为什么现在成为了广州楼市的‌棘手难题？

100-120㎡为何

“高不成低不就”？

首先，我们不妨先来看一下最近两个月全市的情况如何。

根据中指院的数据，今年二月，80-100㎡的可售套数最多，为42419套，较比上个月降低565套。去化周期则为17.83个月，比起1月下降了3.1%。

100-120㎡的可售套数次之，为28000套，环比上个月下降了347套。去化周期的话是19.63个月，比起1月的20.24个月下降了3%。

看到这里就有人会问了，怎么看，都是80-100㎡的库存更多才对吧？

但是卖的快不快，除了库存量之外，我们其实还需要关注去化周期。

整个二月，80-100㎡的可售套数为100-120㎡的可售套数的1.5倍，但是去化周期却比还少1.8个月。而且回顾2024年，80-100平的成交热度一直处于高位，成交占比明显超过库存占比。

所以说，其实100-120㎡要难卖的多了，不仅量大，而且去化也慢得多。

那为什么100-120㎡成为了楼市一块难啃的骨头？

主要原因有两个：一是各种政策的频出，但是100-120㎡吃到的红利较少。

先是2024年1月放开了120㎡以上住房的限购政策‌，接着11月又官宣取消豪宅税，直接刺激了大户型成交上涨。而100-120㎡这个面积段本来之前供应就过量，加上行情转淡，最终导致去化不畅。

二是开发商为清库存疯狂内卷产品。

过去大家普遍觉得，刚需户型通常以二房为标配。但实际上，随着户型的持续迭代以及刚需买家需求不断进阶，如今的刚需户型已跳出一房、两房的定式。开发商顺应这一趋势，在刚需户型的优化上花费了不少功夫。

这种情况下100-120㎡就显得较为尴尬了，新规的产品还好，影响不大。旧规产品因为既无法享受限购松绑的红利，又因为较高的总价难以吸引刚需上车，可谓是成了“夹心饼”。

“改善后遗症”爆发！

这些区域最受伤

那么，具体到各个区的话，情况又是怎么样的呢？

老规矩，先看中心四区。

截至2月末，中心四区中，在100-120㎡这个面积段中，天河的可售套数是最多的，为1404套，去化周期为22.45个月，不到两年就能卖完这个面积段的新房。

而越秀的可售套数最少，为212套，但去化周期为44.09个月，是四个区中最高的，换句话说，按目前的销售速度，需要花费近四年才能卖完。

主要还是因为天河供应多，市场需求也高，相对而言卖的就快。

越秀虽然库存少，但是市场热度已经被分流了，而且越秀房子总价高，一定程度上影响了购房意愿，所以出清也慢。

再来看一下剩下几个区的情况。

在剩下的几个区中，整个2月份，在100-120㎡这个面积段中，增城的可售套数是最多的，为6537套，去化周期为27.27个月，需要两年多才能清完库存。

从化的可售套数是最少的，为1256套，去化周期为22.64个月。

增城是重灾区，还是因为前期市场供应严重过量，然而消费者的购买力却较为有限，难以支撑如此庞大的供应规模，致使目前的销售状况陷入困境。

而从化呢，虽然也偏远，但是库存压力并没有增城大。

总体来说，出现100-120㎡“滞销”的情况，最主要的原因是库存里还是存在比较多的旧规户型。像是现在，广州还有较多100-120㎡的户型采用“三房两卫+竖厅”的配置，与90㎡户型差异不大，但是价格却差很多，这种情况下，更多的刚改买家就选择了上车小户型。

对于部分买家来说，改善需求≠简单放大面积，房屋品质的升级以及稀缺属性的打造才是解开困局的关键所在。

只有真正弄清楚广州人的居住偏好和需求，才能够有效解决 “中等户型” 面临的市场困境。