2025年，中国房地产市场正处于深度调整的尾声。经历连续多年的销售下滑、房企债务出清和政策密集落地后，一套当前价值120万的房子，5年后究竟是资产增值的保障，还是财富缩水的陷阱？

答案藏在三大不可逆的趋势中：政策主导的市场分化、供需关系的根本逆转，以及房地产金融属性的持续弱化。我们用数据拆解这些趋势，揭示未来房价的真实走向。

趋势一：政策主导下的市场分化——核心城市“托底”，非核心城市“挤泡沫”

政策是当前房地产市场的核心变量。2024年四季度以来，城中村改造货币化、专项债收储商品房、“白名单”保交楼等政策密集出台，但这些政策的利好集中在高能级城市和核心地段。例如：

一线城市政策红利最显著：2025年一线城市预计新增保障性住房贷款1800-2400亿元，同时通过专项债收储存量商品房，拉动核心区域去库存0.25-0.5亿平方米。这类政策直接支撑核心区房价，预计2025年一线城市新房价格同比上涨2.5%。

三四线城市面临“政策真空”：以榆林为例，若产业转型滞后，人口外流将导致老旧城区房价年均下跌3%-5%。这类城市缺乏专项债和改造计划支持，2025年库存去化周期可能延长至30个月以上。

数据印证：

2025年全国商品房销售面积预计同比下跌4%，但一线城市现房销售增速可达15%；

2024年一线城市二手房价格已环比连续3个月回升，而三四线城市二手房挂牌量突破15万套。

结论：5年后，120万的一线城市核心房产可能增值至150万以上（年均3%-5%涨幅），而三四线非核心房产可能缩水至90万以下（年均5%-8%跌幅）。

趋势二：供需逆转——从“抢房潮”到“买方市场”

供需关系已发生根本性逆转：

供给过剩：全国现有住房足够30亿人居住，每年新增1000万套商品房，而城镇化率已达66.2%，新增购房需求锐减；

需求萎缩：90后购房群体中，40%选择“按需购房”而非投资，叠加老龄化加速，继承房产成为主流选择。

数据拆解：

2025年全国商品房库销比（库存/销售比）将从2024年的历史高位逐步回落，但主要依赖政策收储，而非真实需求增长；

2024年土地购置费同比下跌8.7%，房企拿地能力持续收缩，但土地市场分化明显：一线城市土拍溢价率回升至10%，三四线城市流拍率超30%。

案例对比：

鄂尔多斯：人均GDP高但人口密度低，房价长期横盘，2024年核心区房价仅7000元/㎡；

西安：2025年土地收储专项债规模达2500亿，推动高新片区房价年均上涨4%。

结论：5年后，供需矛盾最尖锐的三四线城市，120万房产可能因无人接盘而跌至70万；而人口净流入的一二线城市，供需平衡支撑房价稳中有升。

趋势三：金融属性弱化——从“投资品”回归“居住品”

房地产的金融属性正在被政策剥离：

房产税试点加速：2025年可能扩大试点范围，持有成本上升挤压投资需求；

租金回报率持续走低：一线城市租金回报率已降至1.5%-2%，低于银行存款利率；

政策导向明确：“房住不炒”下，2025年房企融资“白名单”重点支持保交楼，而非扩张拿地。

数据验证：

#春季图文激励计划#2024年个人房贷利率降至3.09%，但居民新增贷款同比减少23%，表明购房意愿低迷；

2025年房企债务到期规模减少8000亿元，但流动性改善主要依赖政策输血，而非市场自发恢复。

投资对比：

持有120万房产：若年均涨幅3%，5年后价值139万，扣除税费后净收益约10万；

持有120万存款：按4%复利计算，5年后价值146万，无持有成本且流动性更高。

结论：5年后，房产作为投资品的性价比已低于存款，仅有自住需求能支撑其价值。

终极答案：120万房产的三种命运

一线城市核心地段：年均涨幅3%-5%，5年后价值139万-153万；

二线城市新兴板块：年均涨幅1%-3%，5年后价值126万-139万；

三四线非核心区域：年均跌幅5%-8%，5年后价值70万-85万。

关键变量：

政策：房产税、保障房供应等政策可能进一步压制房价；

人口：高技能人才流入的城市（如榆林科创新城）可能逆势上涨；

利率：若存款利率持续下调，房产的相对价值可能回升。

房子的本质是“住”，不是“赌”

5年后，房地产市场的底层逻辑已从“暴涨神话”转向“居住价值”。120万的房子能否保值，不取决于市场周期，而取决于它是否匹配真实居住需求。

正如住建部2024年定调：“房地产市场止跌回稳，但绝非重回高增长”。理性购房，量力而行，才是应对变局的最优解。