房市行情

CoreLogic 房价指数显示，悉尼和墨尔本的房价正在下跌，在过去 28 天内分别下跌了 0.1% 和 0.2%。

SQM Research 发布了待售房源数量数据，数据显示，在过去一年中，悉尼（+12.7%）和墨尔本（+12.1%）的房源数量在各大首府城市中增幅最大。

房源数量的增长也反映在拍卖市场上，最终拍卖清空率大幅下降。

悉尼上周的最终拍卖清空率为 57.2%，而前一周的清空率创下了该市全年最低水平（55.9%）。

墨尔本的最终拍卖清盘率从前一周的 62.3% 降至 58.1%。

这就是为什么著名的悉尼拍卖师 Tom Panos 建议卖家今年不要挂牌出售房屋，因为“市场上的房源太多了”。

“房源供应过剩是房价上涨的杀手，这就是卖家降价的原因”。

预期降息推迟到明年年中也可能抑制买家的热情。

不过，长期来看，澳洲依然处在住房危机中。

澳大利亚政府希望通过鼓励居民入住高层公寓来“解决”住房危机。

然而，高层公寓审批数量大幅下降。

自 2015 年达到峰值以来，澳洲高层公寓审批数量下降了 63%，主要原因是新州（-74%）、维州（-68%）和昆州（-60%）的大幅下降。

悉尼开发商Thirdi Group 创始人 Luke Berry 警告称，持续的供应紧缩加上不断增长的需求将在未来一年推动公寓价格大幅上涨。

“目前很少有公寓项目在推进，因为成本高昂，很难让它们堆积如山，因此未来几年将出现更大的供应问题”。

“我认为，一旦利率开始下降，也许在明年年中，人们对新公寓的兴趣将重新燃起，而供应将不足”。

悉尼买家中介机构 Propertybuyer 的首席执行官 Rich Harvey 对此表示同意，并指出，当年轻买家的首付较低时，公寓将是他们唯一能买得起的东西。

CBRE的最新预测表明，2025 年至 2029 年期间，澳洲公寓总供应量平均每年仅为 50,000 套。

这一建设水平约为上个十年峰值的一半，远低于跟上预计人口增长所需的供应率。

CBRE 还预测，考虑到自疫情以来成本的上升，公寓价格需要大幅上涨，才能让开发商有能力建设。

CBRE 的 Sameer Chopra 表示：“目前，这种价格与成本之间的差距为 23%。我们预计这一差距将缩小并恢复到溢价水平。”

“我们认为，公寓价值需要大幅上涨才能吸引开发商。”

Charter Keck Cramer 还认为，新建和现有公寓的价格需要上涨，以使开发在财务上可行。然而，这种价格上涨可能会扼杀潜在买家的需求。

Charter Keck Cramer 全澳研究执行董事 Richard Temlett 表示：“由于建筑成本上涨了 30% 至 40%，价格必须上涨到比疫情前水平高出约 30%。现有单元房的价格需要上调约 15%，新房才能以当前价格被市场接受”。

KPMG 最近的分析估计，澳洲有 30,000 多套新房已获批准但尚未开工，其中大部分是公寓和联排别墅。

鉴于以下因素，很难看到建筑环境在短期内有所改善：

• 利率可能会在更长时间内保持结构性高位。
• 自疫情开始以来，建筑成本已上涨约 40%。
• 数千家房屋建筑商倒闭。
• 建筑商正在与政府的“大型建设”基础设施项目争夺劳动力和材料。

由于公寓供应在可预见的未来可能仍将停滞不前，联邦政府必须通过减少移民大幅削减人口需求来恢复市场平衡。

否则，澳大利亚的住房危机将成为永久性问题。

参考数据：CoreLogic，REA

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