贝壳研究院：房贷利率下行 杠杆率升至新高
核心观点
11月百城首二套平均房贷利率均较上月降低1BP，放款速度加快，平均放款周期降至19天。截至11月中旬，百城中仅一线城市首套利率超过4.0%，仅10个城市二套利率超过4.4%。
三季度重点城市平均贷款成数提高至62.6%，较二季度提高1.4百分点；受“认房不认贷”影响，一线城市贷款成数较二季度提高3个百分点，较去年同期提高5个百分点，提高幅度最大。
11月百城首二套利率微降
平均放款周期不足20天
贝壳研究院监测显示，2023年11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%，均较上月微降1BP。11月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落22BP和48BP。本月银行平均放款周期为19天，较上月缩短1天，再创2019年以来最快单月放款速度。
图1：百城主流房贷利率指数及平均放款周期（天）
数据来源：贝壳研究院
分能级统计，11月一线城市首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，均与上月持平；二线城市首套房贷利率维持上月的3.88%，二套利率为4.42%，较上月降低3BP；二线城市二套利率的下降主要受杭州、郑州等影响，杭州限购区、非限购区二套利率分别降低30BP、40BP至4.5%、4.4%，郑州二套房贷利率下降40BP至4.4%。三四线整体首套利率降低1BP至3.84%，主要受湖州、绍兴等城市降低30BP带动；二套利率基本维持上月水平。
图2：11月重点城市分线房贷利率
数据来源：贝壳研究院
截至11月中旬，百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，一线城市及南京、苏州等10个城市二套利率高于4.4%。当前京沪房贷利率以及首二套首付比相对较高，仍有调降空间。
与2021年9月历史高点相比，2023年11月百城首套平均房贷利率累计下降187BP，二套平均房贷利率累计下降157BP，同期5年期以上LPR累计下降45BP。三四线城市累计降幅整体超过一线、二线城市。三四线城市中惠州、洛阳首二套利率下降空间均超过240BP，二线城市中郑州、南京、成都、苏州等城市首套利率下降200BP以上、二套利率下降150BP以上；一线城市中，广深首二套利率下降幅度较大， 北京降幅与5年期以上LPR相同，上海首套利率累计降低10BP，二套利率2021年9月持平。
重点城市贷款成数上行
三季度提高至 62.6%
2023年三季度，重点城市商贷平均贷款成数为62.6%，较去年同期提高2.9个百分点，较上季度提高1.4个百分点。
图3：重点城市平均贷款成数季度走势
数据来源：贝壳研究院
分能级统计，2023年三季度，一线城市平均贷款成数为47.5%，较去年同期提高5.0个百分点，较上季度提高3.0个百分点，提升幅度最大，主要是受8月底9月初 “认房不认贷”政策降低改善客群贷款购房门槛的影响；二线城市平均贷款成数为61.7%，较去年同期提高3.3个百分点；三四线城市平均贷款成数最高，为65.5%，较去年同期提高2.3个百分点。
图四：重点城市分线贷款成数
数据来源：贝壳研究院
注：
1.本期报告统计周期为10月下半月至11月上半月。11月下半月以后的利率调整将在12月百城房贷利率报告中体现。
2.主流利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位，利率指数基期为2019年1月。
3.放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数。
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