二手怕跌，新房怕涨！深圳“换房客”困境怎么破？
瑞哥想换房子很久了。
现在房子空间太小了，二胎计划中，房间都不够用。房子挂在中介门店也快半年了，中介带看量不多。原因也不难猜，要么挂牌价不符合买家预期，要么买家受制于高税费，比如不满五年的房子，增值税(过户价/1.05) x5.0%，此外可能还有楼龄偏大，涉及房屋漏水等暗病问题。
加之交易的繁琐，导致真实需求变少了，总之瑞哥的房子和深圳多数的二手房一样，卖不动。
从乐有家监测的数据可知，近三个月（8-10月）市场进入政策观望期，成交周期拉长，光明、坪山、龙岗、龙华二手成交周期接近200天。即平均一套房子从挂牌到出售超过6个月的时间。
图源：乐有家
虽然房子暂时卖不出，但是不耽误瑞哥看房热情。尤其是今年，开盘带折扣的深圳新房变多了，像是宝安、光明满京华金硕华府和中海时光境等，区位合适，楼盘体量也不小，居住条件都比较符合瑞哥所想。
比较遗憾的是，即使带折扣总价算下来，资金不到位，看了也白瞎。
就算剑走偏锋办离婚，面对满意的户型（总价高），也凑不到三成首付款，或许也有人会说，真着急买新房可以将现在居住的房子出租出去，也可以办理经营贷或抵押贷？
这些都是比较理想的设想，实际操作起来不仅流程麻烦，还会有实际租金不能覆盖月供、抵押贷利率高等问题。提到租不抵月供问题，天猫好房测评师身边就有朋友，2019年买的新房，但是因为个人原因没有入住，只能暂时出租，月供1.7万的新房，实际月租仅4千5，租售比极低。住着其用5成首付款买的新房就算了，全新智能马桶也被租户“提前享用”。还能如何，房子都买了，还是平常心看待吧。
说实话，如果不是早些年买的房（比如2005年前后），次新房拿来出租都是不得已的选择。此外，关于房屋抵押贷款（实际贷款利率应以申请银行评估为准），目前主流有两种贷款，一种是抵押消费贷，一种是抵押经营贷。
二者的区别大致如上图所示，抵押经营贷看着优势很多，例如利率更低，贷款时间长，贷款额度高，但现实使用场景却是：多数人把第一套房抵押给银行，然后利用贷出来的资金来支付第二套房的首付，也就是说，需要同时支付抵押房产的月供与二套房的月供，给自己增添月供压力，以目前经济形势，如果没有稳定的高收入支撑，此做法不太建议。
所以换房的前提得是卖房呀，不仅名额得到释放，腾出更多活动资金，二套改善房的首付款有了。二套最低首付款比例低至四成，对置换群体作用不大
稳楼市持续发力。11月22日深圳又出两项“调整”：一是调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例统一调整为40%；二是取消豪宅税750万元的标准，改为以面积计税，建筑面积144㎡以上住宅征收豪宅税。
原文如下：
关于这则最新的“豪宅”认定标准，用网友评价就是：看似大刀阔斧，实则小心翼翼。用心了，但不多。
新政后，11月（11.20-11.26）二手最新的数据情况，二手房周交易965套，环比下降1%，目前成交整体平稳，“政策效应”并未立即显现（数据来源：深圳市房地产中介协会）
图源：国家外汇管理局深圳分局
住户存款减少604.18亿元，非金融企业存款减少1262.70亿元。目前深圳普通居民储蓄也在降低，落到普通百姓的袋子的钱变少了。存款少了，意味着大家到手的钱财少了，怎么会有信心买房？
不难看出，从今年“认房不认贷”到如今直接降二套首付比例，深圳主管部门想方设法降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，目的就是减少交易成本、释放更多潜在购房群体。
信心比黄金还重要，针对刚需的政策其实还没完全放松。
没有足够多的刚需进场，像瑞哥这样的改善型业主想要卖出一套，再买入一套大户型，难度依旧很大。
图源：乐有家研究中心
以总价800万元的房源为例，新政后，原本的“豪宅”变普宅，用四成首付款确实可直接减少320万元，但是30年的房贷，每月直接新增1.6万元月供。目前只有真正有实力的改善群体才能在市场操作。
接下来会出什么利好刺激，推动二手房量价齐升？
二套最低首付款变少了，豪宅认定标准松动了，说实话对于目前的楼市情况，起不到太大刺激作用，力度还是一般了。
图源乐有家
根据乐有家监测，当前深圳二手房成交均价约6.5万元/㎡，跟2020年相比下降了约5.8%。
或许，首套购买群体判断是：未来3-5年后房价看涨，我相信。但短期内房价还会下跌，而想要的新房子买完就跌了，我为什么要现在买，高位站岗的案例还嫌少吗？为啥不能再等等，反正我现在没钱，等到更便宜的时候再下手。市场浓厚的观望情绪可能就这么来的。
二套购买力可能会这么思考：我自住的房子现在要不要继续降价卖，热门新房会不会涨价？等到我卖了房子，却买不到想要的新房户型怎么办？二手怕跌，新房怕涨，这是目前多数改善群体的“困境”所在。
深圳楼市还有哪些招没有使?
没办法，深圳是把关最严格的一线城市，还有很多美丽展望没有放开。
比如再降房贷利率，争取首套继续走低。如果深圳首套能再降1个百分点，达到3.5%，普通购房者月供压力能减少，购买二套的压力就少了些，毕竟蚊子再小都是肉。
比如取消深户买房三年社保的限制。乐有家研究中心曾据公开数据估算，该群体规模大约在19-38万人之间。如果深户没有限制，那不管二手或新房市场，或许会迎来一波成交高峰。
如果取消非核心区域限购。像是大鹏、盐田、坪山、龙岗，甚至是光明。为了吸引更多购房者来东部看一眼，龙岗和坪山某些刚需新房就不用变相降价，相互间比拼“东莞价”了。
来源：中经数据
2023年5月8日，深圳市统计局、国家统计局深圳调查队曾公布《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》，数据显示2022年深圳全市常住人口为1766.18万人，深圳户籍人口有654.7万人，也就是说非户籍人口占67%。
如果2024年，外地社保五年改为三年。或许非深户的购房的群体会变得更多，但这同时也非常考验相关主管部门。今年还有一个月，期待更多宽松政策在12月陆续现身。
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文章来源:乐居买房