温州房价跌落神坛，下一个是谁？
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最近，统计局1—4月的70城房价数据出炉。其中新房价格跌得最惨的是 温州，同比下跌6.5%。
这些年说起温州，大家无一例外都会想到的词是 “温州炒房团”。
但在“温州炒房团”的故事发生以前，和温州关联的还有一个热词，只是这些年，大家逐渐淡忘了而已，这个词就是—— “房价第一城”。
为什么叫温州“房价第一城”？我们看看数据：
- 2005年，温州市区开始有新房的价格超过1万元/平方米；
- 2007年，温州的房价突破2万元/平方米；
- 2011年，温州市区的房价飙到了3.6万/平方米。
2010年的时候，北京中关村附近的房子均价也就3万/平方米出头。
2010年，一位央视记者去温州采访当地一个市民，面前的这个新楼盘开盘价多少能承受？这位市民回答： “房价太高肯定没人要，大概三万左右是最适合的”。随后，这番言论遭到了全国不少网友的吐槽，而这个温州市民也被大家称为了“合适哥”。
所以，温州“房价第一城”的称号一点不虚，当年它的房价确实超过北京、上海，是中国曾经房价最高的城市。
01
曾经的房价第一城
温州“房价第一城”，一开始不是因为炒房，而是来源于温州人实打实的财富积累。
1978年改革开放以后，温州人可以说是新中国成立以后最早的一批“民营企业家”， 1982年温州申领执照的人数就达10万余户，占全国十分之一左右。
来自温州的日用品、小家电被源源不断地销往全国乃至世界各地，温州人的生意也越做越大，各种小作坊也升级为现代工厂。 温州的GDP也因此出现了爆炸式增长。
当温州工业化进程造富了那么多位民营企业家，这些民营企业家们也反过来， “造福”了温州楼市。
但是，在发家致富的过程中，温州人也对“搞钱效率链”有了深刻的理解—— 搞农业的不如搞商业的，搞商业的不如搞金融的。
于是，在2000年左右，温州人开始发挥商会的优势，把所有人的钱凑到一起，形成一个庞大的流动资金池，开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业，他们北上南下，东奔西走，横扫了大半个中国的楼市，最疯狂的时候，上海35%的房子都是温州人买走的。
温州成为了“炒房团之都”，“温州炒房团”也开始一战成名，成为彼时中国楼市不可忽视的“推波助澜者”。
如果在当时，和任何一个温州人说，“你们的城市将会迎来一场大洗牌，房价会迎来10年下跌，成为全国跌幅最大的城市”，他一定会觉得你疯了。
然而，时代的浪潮中，所有人都觉得自己是伟大的弄潮儿，可以骄傲地乘风远航，但是往往只有潮水退去了，才发现裸泳的其实是自己。
02
为何跌落神坛？
大概从2010年开始，温州的房价开始走下坡路，因为拉动房价最重要的核心因素——经济的基本面慢慢消退了。
第一，产业链倾颓。
温州是 以中小型企业为主的产业结构，缺乏大型科技型企业集团，产业结构整体科技含量不高，外贸行情极易受疫情及国际金融贸易战影响。
当前，面对复杂的国内外宏观发展形势以及诸多其他因素，温州的产业结构就没有太大优势了。制造业以劳动密集型结构为主，科技含量高的企业相对较少，现代服务业明显落后，成为制约温州产业发展的重要因素。
第二，人口流入乏力。
图片来源：浙江省统计局
统计数据显示，2000-2020年，在浙江11个地市中，温州是唯一吸纳省外人口总量下降的城市，占全省比重也从 2000年27.70%一路下降至2010年23.00%、2020年14.17%。
过去10年时间，温州人口净流入仅45万人。2022年末，温州全市常住人口为967.9万人，与2021年末常住人口964.5万人相比，仅增加3.4万人。
这主要还是由于温州的产业结构决定的。由于交通区位优势不足、城市能级不高，高端产业较少，难以吸引知识分子汇集，外来人口的整体受教育水平也较低，消费能力有限。
第三，新房陷入保交楼困境。
今年开始，温州还面临着交付困难、延期交付等“交付大考”。
温州“交付难”主要是因为房价下跌，致使房企资不抵债。由于销售景气度下滑，叠加行业融资收紧，引发了一些房企资金周转的流动性问题。为了生存，这些房企只能降价自救。
03
人、产业链、城市
虽然温州的房价，尤其新房价格暴跌的厉害。但对于这个千万人口的城市，不能以全概偏，仅凭一个整体的颓势，就否定了全部希望。
事实上，在历经了楼市暴跌后，温州当前的房价水平仍然不算低。中国房价行情网数据显示，2021年温州全市新房均价在 1.97万元/平方米，明显高于中部省会城市 长沙1万元/平方米、武汉1.7万元/平方米的均价。
如果我们仔细往下剥一层，再看看区县级别的房价变化，一个很神奇的现象摆在我们面前——温州虽然整体下跌，但是 以乐清市为代表的区县，房价却在持续上涨。
现在乐清市的新房平均价格大约为 1.66万，而二手房的平均价格高达 2.23万。
这其实又是一个“曾经的温州故事”。因为乐清有很好的产业链基础，民营资本在其中扮演了很重要的角色，和当年温州差不多。
但是，温州乐清的未来房价能否继续繁荣，还得看产业链的规模优势，以及能否持续吸引人口流入。
总结来说，房价的故事，其实就是人、产业链、城市共荣的故事，缺了一个角，即便当年的房价第一城，也逃不了没落的命运。
（观点 / 靖 主笔 / 江雁 罗瑶）
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