新政以后，广州老破小进入了寒冬……
发现没，最近的广州楼市，有支BGM一直在循环播放：
「我们1个像夏天，1个像冬天……」
没错，我说的就是新政第三周，新二手房市场的割裂状态。
新政刚发布，许多中介都在刷屏，二手成交每天都过百套，带看如何多啊，去化如何快啊，但到昨天，单日成交量几近腰斩，只剩下67套。
新政第一周单日成交
新政第三周单日成交
广州的二手房，好像受新政刺激，短暂地抖落了一下尘土。然后，又归于尘土……
9月以来，广州二手房去化多吗？买家下手快吗？
答案是，不快，反而变慢了。
据广州链家统计，新政之后，9月买二手房的客户，平均成交周期在67天。
图源中介
意味着，9月的二手买家，几乎是近一年以来成交最慢、最难的。
平均每个买家的成交周期，仅次于今年1月（70天），嗯，过年当月业务还耽误了至少7天。
而且，即便成交，小面积蟹货的占比也在被挤压。
图源中介
中介透露，本月二手房成交面积中，90平以下成交套数占比56.27%，环比上个月下降2.37%。
再来看看户型。9月1/2房成交套数占比42.4%，环比上月下降3.5%。
图源中介
综上，这个9月，无论是90平以下、还是1/2房，成交套数占比双双跌破今年新低。
到这里，好想问一句，广州的老破小业主，你们还好吗？
话说，现在广州哪里挂牌的老破小最多？
首先说明，我这里所定义的「老破小」是指楼龄20年+、2房以下的住宅。
结果可能会颠覆你的认知，居然不是越秀，而是海珠。
贝壳显示，海珠老破小目前挂牌有4594套，占全区二手挂牌总量34%，「老破小含量」登顶广州11区。
相当于，贝壳每3套海珠房源，就有1套是老破小，吓不吓人？
吓人，老破小业主也知道，自己处境不好。
根据诸葛找房的口径，广州全市24小时降价房源2627套，其中降价的老破小有873套，占比33%。
恐慌指数TOP1的，依然是海珠。
全区24小时降价房源170套，93套来自老破小业主，占比高达55%！
1百来万的房子，一次性降一二十万，他们宁可割肉也要离场的愿望，感觉已经要冲出天际。
图源诸葛找房
不妨，浅浅解锁一下背后的原因，海珠老破小的竞争对手，都是谁：
1）配套成熟的大型社区。
近7日，海珠带看活跃的，多数集中在滨江东、金碧、工业大道北、工业大道中、广州大道南等板块。
这些板块，要么遍布江景豪宅，要么有配套出圈的大型社区，比如金碧花园、逸景翠园、保利花园和光大花园等。
而较早开发的海珠西、有待开发的海珠南，成为了城中村、老破小的集散地，有些板块7天带看人次都很难过百。
2）番禺、黄埔天量供应的新盘。
要知道，海珠老破小主流总价段在300万内，近郊区的黄埔、番禺新盘主打也是这个段位的刚需。
两相比较，近郊新盘环境好、户型好、价格卷、有些还有挂牌名校标配。
而海珠老破小呢，住得不舒服，以后估计还砸手里卖不掉。
刚需买家，自然愿意舍海珠老破小涌入近郊的售楼部。
事实证明，新政以来，链家新房页面，默默浏览黄埔、番禺一手盘的买家，居高不下。
新盘浏览量，图源中介
舍老破小，入新房，不只是买家的选择，更是中介的选择。
中介@小徐告诉我，「最近基本都在做新房，买家要买老破小都被他劝退。」
「一来，为他们考虑，二来做新房省事啊，把客户带去售楼部，现场有销售接待，剩下流程都不用跑了，佣金也够多」。
新政后，老破小都卖不动了吗？
并不是，越秀有学位加持的老破小，比如小北、淘金等板块，依然流通稳定，过得去的地段，楼梯房均价卖到4.5-5万/平没问题。
还有1个地方的「老破小」，新政后，成交量反而逆市增长。
中介口中，珠江新城「楼龄老、面积小、装修破」的「老破小」，9月成交情况如何？
截至9月17日，珠江新城本月累计成交42套，其中，单价10万/平以下的「老破小」，26套，占比62%。
这个成交占比，位列近一年来珠江新城月度成交TOP2。
为什么这时候会有那么多低价笋货成交？
中介告诉我，「新政利好刚需改善，外围客户想进珠江新城，珠江新城刚需盘业主又想换更大更新的房子，所以紧急降价出货。」
「而且，凭借高评高贷，买家基本接近0首付！」
最后，问题来了。你觉得接下来，广州还有哪里的老破小能买呢？评论区聊聊吧。
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