存量首套房贷利率下调，百万房贷一年可省几千计息，如何计算？
出品 | 搜狐财经
作者 | 冯紫彤
8月31日晚，众望所归的“存量首套房贷利率下调”政策正式落地。
根据新政，符合条件的存量首套房贷借款人可在9月25日后向承贷金融机构提出申请，用新发放贷款置换/直接沟通协商的方式，享受新的利率。
8月31日晚至今，已有多家银行发布《关于降低存量首套住房贷款利率的公告》，表示“在有关部门指导下，正抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。”
“能降多少？”
根据央行政策发布后的答记者问，调整后的存量房贷利率在当前LPR上的加点幅度不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
此处需注意，调整的范围限于“加点”，可能调整到的最低值为“贷款时所在地政策规定的加点下限”。
关于“贷款时所在地政策规定的加点下限”，全国各地标准不一，只要在不低于全国统一利率下限的前提下可以自行调整。
如全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。北京地区规定：2019年10月至今，首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55BP；上海地区为2021年7月至今为LPR+35BP。
如何计算自己的存量贷款最高下行空间？
很简单，看原贷款合同的利率“加点”是否高于所在城市的首套住房贷款利率政策下限中加点。
举个例子，小王2020年购买首套房，彼时其所在市的首套住房贷款利率政策下限为LPR，即4.65%、加点为0。在订立贷款合同时，小王签订了浮动利率合同并规定利率水平为“LPR+55BP”。
根据浮动利率制的规定，贷款利率的LPR部分将在合同约定的“重定价日”调整至最新LPR水平。通常来讲“重定价日”为1月1日。
2023年1月，相应LPR为4.3%。经重定价调整，当前，他的房贷利率水平为4.3%+55BP=4.85%。
在最新政策下，小王最高可将“加点”部分由当前的55BP降至0，从而将房贷利率调整至4.3%。
从4.85%降至4.3%，以100万本金、30年期限等额本息计算，小王一年可省息3938.52元。
也就是说，存量借款者能在此次政策中获益多少，取决于合同中的加点部分与订立合同时当地首套住房贷款利率政策下限中加点的差值。差值越大，获益越多。
故而北京等发放贷款时加点已位于或接近利率下限的区域，其存量购房者可享受到调整幅度便较少。
但值得注意的是，以上仅为理论最优情况，实际能不能降、降幅多少，则要取决于与银行协商的结果。
“我的能降吗？”
“存量首套房贷利率下调”,这一概念中包含三重限定，一是存量，二是首套，三是原贷款合同应为浮动利率合同。
其中，首套的定义最值得关注。
当前，随着“认房不认贷”在全国各地的落实，可纳入“首套房”的涉及范围拓宽许多。
按照新规，符合条件的存量首套住房贷款是指①2023年8月31日前已发放的和已签合同但未发放的首套按揭；②借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量按揭。
其中②便将“认房不认贷”下的首套房纳入其中。
如何理解？
假如小王原买过一套房子并背负贷款，当前，该房贷款已还清且小王想要置换房产，故选择卖掉第一套房购买新房，并背负新的贷款。在原“认房又认贷”下，小王新购置的房产当属“二套房”。但随着“认房不认贷”的执行，由于小王目前实际上只有一套房产，故购置该房产而申请的新贷款也属于“首套房贷”，享受此次新政。
“根据当前规则，我们初步预计首套房贷占全部存量房贷比例约为80%-90%，其中符合按揭下调条件的贷款占比约为80%，涉及贷款占全部按揭贷款比例约为2/3”，关于此次涉及到的可调房贷占比，中金公司研报这样预计。
关于全市场的总体房贷降幅，“全部存量按揭利率从当前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，总体平均下调幅度约为50bp”，中金公司认为，在存量按揭下调50bp的假设下，全行业每年约可减少房贷利息约2000亿元。