华侨城遭行政监管,原掌舵人退休16个月被警示，事涉127亿减值计提不及时不充分
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王迪
“风雨飘摇”中的华侨城又收到了监管部门的警示。
8月2日，华侨城A（000069.SZ）发布关于其子公司及相关人员收到行政监管措施决定书的公告。
其中，包括深圳证监局责令深圳华侨城股份有限公司改正措施、对段先念、王晓雯、冯文红采取出具警示函措施，深圳证监局对并表子公司康佳集团股份有限公司责令改正及对刘凤喜、周彬、李春雷、吴勇军采取监管谈话措施。
根据公告，之所以被警示是因为，华侨城以前年度未充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象，导致资产减值准备计提不及时、不充分；部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性；部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分的情形，不符合相关规定。此外，华侨城有关房地产业务下滑原因的披露不充分、不完整。
“应该也是财务压力比较大，财报粉饰太厉害，而监管部门处理太慢。”某位业内资深人士对搜狐财经如此分析。
秋后算账！原掌舵人退休仍遭警示
值得一提的是，这是原掌舵人段先念在退休后16个月之后被出具警示函措施。
亦有华侨城内部人士告诉搜狐财经，在保利集团原总经理张振高接任新掌门人之后，华侨城地方城市负责人已经“换血”。
只是，如今又开始秋后算账。与之一同被出具警示函的还有现任华侨城集团有限公司党委常委、副总经理，深圳华侨城股份有限公司党委副书记、董事、总经理王晓雯；曾任华侨城总会计师的冯文红。
2022年4月，华侨城A公告称，公司董事长段先念已达法定退休年龄，即日起不再担任公司董事长、执行委员会主任委员、战略委员会主任委员等职务，离任后将不再担任公司任何职务。至此，段先念告别在任8年的华侨城。
公开资料显示，段先念1958年11月生人 ，陕西省西安市周至县人。研究生学历，西安交通大学工商管理硕士学位，高级经济师。
同样已经辞职的还有冯文红，其已于今年5月提交书面辞职报告。截至5月5日，冯文红持有公司股份100万股。
针对华侨城资产减值准备计提不及时、不充分等问题，深圳证监局则认为，华侨城时任董事长段先念、总经理王晓雯、时任财务负责人冯文红对上述问题负有主要责任。
此外，警示函提到，康佳集团公司子公司康佳新材料科技有限公司及其下属企业2021年长期资产减值测试不审慎，并对公司董事长刘凤喜、总经理周彬、财务总监李春雷、董事会秘书吴勇军采取监管谈话的监管措施。
监管的要求是，华侨城应按照要求采取有效措施进行改正，并于收到本决定书之日起30日内向证监局提交书面整改报告。
对此，华侨城指出，华侨城集团、华侨城股份、康佳集团及相关人员将深刻反思，认真吸取教训并引以为戒，进一步加强对信息披露相关法律法规的培训和学习。
“本次行政监管措施不会影响华侨城集团、华侨城股份、康佳集团正常的生产经营管理活动，华侨城集团、华侨城股份、康佳集团后续将严格按照相关监管要求和有关法律法规的规定认真履行信息披露义务，努力做好经营管理和公司规范治理的各项工作。”
资产减值准备计提不及时、不充分
关于此次监管警示，事关资产减值准备计提不及时、不充分。对于华侨城的疑虑，深交所曾分别在2月9日、4月22日向其发送关注函、2022年年报问询函。
4月22日，深交所向华侨城A下发年报问询函，要求说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损、偿债能力、计提大额存货跌价准备、经营活动现金流大幅减少等11相关方面问题原因。其中，同样提到了资产减值的问题。
2022年对于华侨城来说是多事之秋，不仅掌舵人更换，而华侨城A迎来上市15年来的首次年度亏损“成绩单”。
其中，2022年归母净亏损109.05亿元，而去年前三季度，华侨城还处于盈利状态；巨亏的直接原因是计提资产减值准备合计约127.05亿元，远高于同行平均值。与此同时，其当年的货币资金也下降四成。
对于深交所的问询，搜狐财经曾梳理发现，大多聚焦在利润大额亏损但毛利率同比微增、各类计提减值是否合理等问题上。在此次11条问询中，资产减值相关的问题占了6条。而在业绩预亏公告下发时，深交所曾就其业绩计提存货跌价准备及资产减值损失下发问询函。
深交所的疑问点在于，2022年华侨城A就房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。大幅增加的减值准备还存在于投资性房地产、长期股权投资计提减值准备、资产减值损失、旅游景区资产计提减值准备等。
此前，针对成都、广州等地2022年销售均价同比上涨，深交所同样要求其报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况。
对于计提减值、业绩、口碑、监管问询等“四面楚歌”的状态，华侨城A管理层曾就2023 年投资规划表示，2023年，以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向，今年投资核心是以收定投，优中选优，将根据市场的情况适时调整投资策略。
不过，可喜的是，华侨城的业绩有回暖趋势。
公开数据显示，7月份，华侨城实现合同销售面积27.36万平方米，合同销售金额51.15亿元；1-7月份公司累计实现合同销售面积253.2万平方米，较上年同期增长34%；合同销售金额498.53亿元，较上年同期增长12%。
就上半年来看，华侨城A旗下文旅企业合计接待游客超 4400 万人次，较去年同期增长 74%。
