7.24政治局会议：适时调整优化房地产政策
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7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。
会议强调，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
表：2022年以来中央政治局会议中涉及房地产的内容梳理
数据来源：中指研究院综合整理
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加强逆周期调节和政策储备，下半年降准降息仍有空间
本次会议明确指出“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻”，进一步强调疫情后“经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”。可以看出，中央对当前经济运行面临的困难和挑战进行了深入研判，接下来扩大内需、提振信心、防范风险等相关政策有望加快加力落地，同时强调“加强逆周期调节和政策储备”，预计下半年降准降息或仍有一定空间。
未提“房住不炒”，强调适时调整优化房地产政策，核心一二线城市政策空间或打开
本次会议强调要切实防范化解重点领域风险，其中防范化解房地产相关风险依然是首要任务，同时强调适时调整优化房地产政策。
第一，本次会议通稿未提“房住不炒”。今年二季度以来，房地产市场调整压力不断加大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少，在当前的市场背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。
第二，会议明确指出“ 当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化”，与近日央行提法一致，7月14日，邹澜司长在回答记者问时指出“ 考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
从当前市场阶段特征来看，2022年我国总人口出现1962年以来首次下降，城镇化进程放缓，过去二十多年我国人均住房面积明显提升，当前户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。中央近期对房地产供求关系发生重大变化这一判断，意味着过去供不应求阶段出台的政策也需要优化。
第三，本次会议明确“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，整体表述更加积极，预计房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，过去一年多，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，当前仅有少数核心一二线城市政策仍较严格，因此，预计下半年这部分城市房地产政策有望进一步优化，包括优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等。
加大保障性住房供给仍是重点，再提积极推动城中村改造
本次会议明确指出“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。近年来，政府持续推进保障性住房建设，加快健全住房市场+住房保障两个体系，预计城中村改造、闲置资产盘活也将是加大保障性住房建设和供给的重要方式。
7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并指出“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”
根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）：7个超大城市分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。14个特大城市为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
整体来看，超大特大城市城中村改造的加快推进有利于改善居民的居住环境，也有利于扩大投资，带动房地产相关上下游消费，但此次超大特大城市城中村改造并非“二次棚改”。 实施目的方面，更多的是超大特大城市改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的客观要求； 推进节奏方面，将按照成熟一个推进一个的方式进行，因此难以在短期对房地产销售市场带来集中影响； 主体责任和资金筹措方面，强调要坚持城市人民政府负主体责任，…多渠道筹措改造资金，…更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。预计后续各地政府将在《指导意见》基础上，结合以往经验及实际情况完善并发布地方实施细则，对于“留改拆”比例也会有一定差别。
另外，当前各地待售住宅存量、非住宅闲置存量（商办用房、产业园区、工业厂房等）问题突出，会议提出“盘活改造各类闲置房产”，一方面可以通过政府收购现有待售住宅项目作为保障房，并允许闲置的非住宅存量改为保障性租赁住房等增加保障性住房供给，提供资源利用效率，同时也可以帮助企业盘活存量资产，为企业流动性提供支持。
整体来看，本次会议释放了更加积极的信号，面对新的困难挑战，宏观政策有望继续发力，房地产政策亦存在进一步优化放松空间，核心一二线城市调控政策进一步优化值得期待。当前房地产市场调整压力大，根据中指数据，7月前三周，重点50城商品住宅成交面积较6月周均下降超30%，较去年同期下降接近三成，新房市场表现低迷，重点9城二手住宅成交套数较6月周均下降10%左右，较去年同期下降16.5%。若核心一二线城市政策能够及时优化调整，短期重点城市房地产市场有望逐渐筑底企稳。
图：重点50城商品住宅周度成交面积及其同比变化
图：重点9城二手住宅周度成交套数及其同比变化
数据来源： 中指数据CREIS（点击查看）
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