南都记者获悉，8月17日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“华住安住REIT”）正式获批，成为深交所首单酒店型商业不动产REITs，也是国内首单由民营酒店集团主导的酒店公募REITs，标志着中国酒店行业的资产证券化之路又向前迈出关键一步。

有分析认为，随着酒店REITs通道的打开，中国酒店行业的投资逻辑，正从“单一经营”迈向“资产运营”的新阶段，未来，中国酒店行业将迎来更高效的资产流通与更清晰的价值定价，迈入高质量发展的新阶段。

（图源深交所网站）

底层资产为上海广州三家酒店，募资12.39亿元

深交所网站显示，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为32年，（预计）募集规模12.39亿元。该产品的基金管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，品牌方为华住集团，原始权益人为华住集团牵头设立的酒店和公寓投资资产管理平台——上海安住此间商务信息咨询有限公司。

根据基金招募说明书，华住安住REIT的底层资产为华住集团旗下的三家成熟酒店：广州天河体育中心美居酒店与全季酒店项目、上海江桥万达桔子水晶酒店项目。即上海安住拟通过广州晔雅、上海晔致持有的酒店资产所有权及其对应的经营权利。两大项目均位于一线城市核心商贸及交通枢纽区域。

其中，广州项目坐落于天河区核心商务区，依托粤港澳大湾区的区位优势，形成“商务为主、会展与中转为辅、文体活动及专业服务长住为补充”的多元客源结构，已运营3.75年。在财务方面，广州项目2023年~2025年均录得数百万元净亏损，三年累计亏986.51万元，今年1~3月录得净亏损35.24万元。但剔除折旧与摊销金额、原始购置贷款相关的财务费用后，广州项目的EBITDA处于盈利状态。广州项目资产原值10.50亿元，截至2026年3月末，广州项目账面净值8.38亿元。

南都记者留意到，2025年，因公共卫生事件（基孔肯雅热）、台风和强降雨天气等短期、偶发性外部因素叠加，广州项目每间可售房收入及平均入住率均同比下滑。基金招募说明书指出，项目所在的天河区体育中心商圈是广州核心商圈，具备更强的抗风险能力与市场恢复弹性，在外部环境不利下的短期业绩波动，不改变其地段核心价值，项目具备长期向好的基本面。未来，公司将进一步通过深化企业协议客户合作、优化房价策略、多元化收入结构，综合提升项目资产收益。

上海项目处于虹桥综合交通枢纽核心辐射圈，紧邻产业集聚区，形成“商务为主、会展为辅、休闲为补充”的稳定客源基础，已运营4.05年。财务方面，上海项目仅2023年出现亏损，此后均录得盈利，今年1~3月录得净利润23.43万元，经营指标呈现稳步提升态势。据统计，上海项目资产原值2.89亿元，截至2026年3月末，上海项目账面净值2.58亿元。

发行酒店REIT盘活存量资产、提升流动性

据了解，长期以来，酒店投资面临两大核心痛点：一是“退出难”，酒店物业退出往往需要逐一寻找买家，过程不确定性高、周期长、价格不透明；二是“估值黑箱”，传统交易中同一城市、同一地段的酒店估值可能差异巨大，缺乏清晰的定价标尺。有业内人士指出，该REIT获批为酒店资产提供了一套更清晰的投资与估值逻辑，带来三个明显变化。

第一，形成公开市场退出渠道。酒店REITs提供了清晰的公开市场平台，符合标准的资产可以进入资本市场，由专业投资人定价、由交易所提供流动性，退出的确定性显著提升。第二，建立透明、可解释的估值框架，为酒店资产提供了一套更透明、更可解释的定价逻辑。第三，拓宽二三线优质酒店的退出通道。只要品牌、经营、产权和合规条件达标，二三线城市的优质酒店同样有机会进入REITs资产池，获得公开市场定价与退出的机会。

南都记者梳理发现，华住安住REIT并不是国内首支上市酒店REITs。早在2013年，开元产业信托作为内地酒店企业发行的首只上市酒店REIT登陆港交所，是开元旅业集团的第一次上市试水，上市资产包含5家五星级酒店、1家四星级酒店，总计2375间客房，初始资产估值39.97亿元。该项目上市初期一度收益良好，但未能延续，后期因长期大幅低于净资产折价交易、成交量低、流动性差、丧失公开市场融资功能等因素，加上外部疫情冲击，于2021年完成资产出售并退市。

由锦江国际集团作为原始权益人的华安锦江商业REIT（508609.SH）于6月获批，并于8月10日成立，拟在上海证券交易所上市。基金管理人为华安基金管理有限公司，底层资产为分布于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店。基金招募说明书显示，本次商业不动产REITs净回收资金初步合计约13.59亿元，将主要用于高星酒店改造、产业基金及锦江乐园等项目的投资，其余净回收资金将用于日常运营补充。

在酒店行业供过于求的内卷竞争背景下，越来越多企业从背负重资产包袱转向轻资产运营。有酒店业人士对南都记者分析称，华安锦江商业REIT和华住安住REIT均属于酒店底层公募商业不动产REIT。但不同之处在于，华安锦江商业REIT的原始权益人本身就是品牌持有方，主要服务锦江集团整体资产周转，属于存量资产盘活，资产包更分散，单店盈利能力一般，更适合国企存量出表。

华住安住REIT的原始权益人不是华住上市公司本身，是合资平台，发行回收资金投向居住、酒店类同类不动产再投资，因而资产包单店质量较高、客源偏商旅，淡旺季波动更小，为外部投资者提供了一个配置一线城市核心地段酒店资产的机会，为后续持续扩募铺路。

华住方面表示，对于加盟商而言，华住安住REIT正式获批，意味着酒店投资在常见的轻资产模式之外，多了一条已跑通的重资产投资参考路径。过去，加盟商和投资人参与酒店投资的主流方式是轻资产模式——租赁物业、投入装修并开设酒店，主要依靠经营差价获取收益，但物业本身的增值收益，通常并不归投资人所有。而酒店REITs出现后，投资人可以持有物业，选择加盟酒店品牌，先通过专业运营提升经营表现，提升物业资产价值，再通过REIT实现退出，同步获取经营收益与物业增值收益双重回报。

采写：南都N视频记者 傅晓羚