观点网资产走上法拍，是产权人最不愿的选择，但亦是无法选择下的宿命。

近日，佳兆业位于广州白云区的13套别墅被摆上了阿里资产网的法拍货架，总面积4861平方米，起拍总价约3.74亿元，但吸引来的只是一群热闹的看客，超千次围观，却无一人出价，最终导致资产集体流拍。

当然，看客中不排除想要“捡漏”的买家，不出手要么价格不够漏，要么接受不了资产的瑕疵。

这13套流拍别墅为何会流拍？背后又藏着佳兆业怎么样的过往？

项目往事

没有转手不出的资产，只有不够纯粹的优质资产。

此次流拍的13套别墅属于佳兆业天墅项目的云山墅组团。2013年5月，佳兆业历经近200轮竞价，最终触达限价以18.68亿元拿下广州同宝路8号、10号地块，扣除配建后楼面价达2.56万元/平方米，成功刷新当年白云区住宅单价。

2014年，项目规划方案正式获批，总计容约14.44万平方米，容积率2.2，共规划了三类产品，包括138套的97-98平方米小户型复式、157套的240-260平方米空中顶复，以及38套联排/独栋别墅。

尽管项目早在2014年就获批，但历时四年才正式对外入市，而云山墅组团取证更晚，2019年取得预售证，2021年集中正式网签、整体交付。

据阿里资产网显示，上架的13套云山墅房源中，一套是精装房源，单独拍卖，面积445平方米，起拍价3894万元；剩余12套为毛坯房源，需连同多个车位一起打包出售，单套起拍总价在2203万元-3252万元之间。

连同车位面积一起折算，毛坯房源起拍单价在6.80万元-8.60万元/平方米之间，精装房源的起拍单价为8.76万元/平方米，放眼当前项目所在的南湖板块，价格并不低。

广州安居客显示，目前南湖板块的最新成交均价为4.22万元/平方米，较上个月环比提升了5.24%，但板块内不同梯队竞品价格分化明显，如品质改善型的新天半山墅、南湖半山豪廷均价在7万元/平方米以上，而主流刚需改善型别墅如一品湖山、颐和山庄挂牌单价集中在4-5.8万元/平方米。

佳兆业天墅项目属于次新改善纯墅梯队，2018年入市，市场将其与新天半山墅、南湖半山豪廷等归为一档，2023年该项目的成交均价在9万元/平方米左右，如今若资产纯粹无瑕，挂牌价落在7万元/平方米以上也算为合理。

然而，法拍叠加资产瑕疵，项目的定价也只能另当别论。

其中，车库的正常使用就是最大的问题之一。调查表中特别提醒：因该12套别墅区域对应的地下车库部分已围合，无法作为标准车位独立、正常使用，故房产与对应的地下车位作整体拍卖，如何上下进出，请竞买人自行咨询相关部门。

当前，广州白云区单价6.8万—8.6万元/平方米的新房选择十分充足，例如白云新城白云山旁的保利云瑞，建面147平方米的中高楼层单位均价仅6.8–7.5万元/平方米，购房者又何须斥资上千万，徒增置业负担？

陷入僵局

13套别墅集体流拍，更像是佳兆业集团整体经营困境、资产处置承压的缩影。

这批别墅之所以出现批量捆绑处置、定价偏高、处置僵化的问题，核心源于2019年佳兆业的分层抵押融资操作，也是本次大规模流拍的隐性核心诱因。

2019年，项目整体资产先后抵押至民生银行广州分行、深圳分行，其中广州分行登记债权20亿元，深圳分行登记债权3.48亿元，合计总债权规模23.48亿元，前者为天墅项目专属建设资金，后者属于集团统筹流动资金贷。

但很快，2021年底佳兆业便陷入了流动性危机，没有足够的现金偿还后，民生银行唯有走法律程序，广州市中级人民法院立案执行，执行标的约6.24亿，也就有了如今上架后流拍的局面。

目前，佳兆业全国多地优质资产也均陷入“挂牌难成交、降价无人接”的僵局。除本次广州白云别墅流拍外，2026年广州海珠区佳兆业中心大型综合体资产历经两轮降价拍卖，从27.2亿元降至21.8亿元，依旧全线流拍，目前已进入变卖程序。

位于深圳龙岗区的佳兆业金沙湾大酒店同样如此，2024年12月首次挂牌，起拍价16.71亿元；2025年又前后上架两次，价格降至5.53亿元；2026年5月，项目再次拍卖，亦是陷入无人出价的局面。

在接连不断的资产流拍颓势下，2026年4月深圳福田佳园百亿级资产抵债的成功落地，或许已是佳兆业为数不多的好消息。

尽管2025年佳兆业境外债务重组方案全面生效，成功削减约86亿美元境外债务，净资产由负转正，但想要活下去，造血能力的修复极为关键。

从经营业绩来看，2025年佳兆业集团连同合营、联营公司合约销售仅55.44亿元，同比下滑17.9%，销售面积同比大幅下降36.6%，剔除债务重组收益收益后，企业主营业务仍处于亏损状态。

回归到资产抵押变现，归根结底，地段配套、资产流通性才是项目的底层王牌，这也是为什么佳兆业能以福田佳园项目置换投资人的债权。

而此次13套别墅集体流拍也预示着，后续银行大概率将启动降价二拍、变卖程序，这批白云核心别墅资产仍有市场博弈空间。

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