这几年，你身边肯定有这样的人：

手里两三套房，前几年大家都说，“真羡慕你，以后躺平都够花”。

可到了这两年，他反而越来越发愁——想卖一套套现，挂牌快一年了，看的人多，真正掏钱买的没几个；

每月月供雷打不动，物业费、取暖费一分不少，有的房子还长期空着，租金几乎为零；

以前觉得房子是“资产”，现在开始觉得像是“背着的大石头”。

其实，这不是他一个人的感觉。央行和权威调查都提到一个很关键的数据：

我国城镇居民家庭里，大概有41.5%的家庭，拥有两套及以上住房。

也就是说，差不多每10户家庭里，就有4户不止一套房。

可在“房住不炒”、库存高企、空置率偏高的大环境下，今明两年，这些家庭很可能要实实在在面对3个问题：

问题一：房子越来越难卖，从“想卖就卖”变成“想卖不一定卖得掉”

前几年，很多人对房子的印象是：

挂上去，很快有人看，价格还能往上谈一谈。现在完全不是这个节奏了。

几个现实情况摆在这儿：

全国商品房待售面积一直处在高位，库存压力不小；

很多城市二手房挂牌量激增，有的重点城市挂牌量超过十几万套，北京、广州、杭州等城市挂牌量都处于历史高位；

百城二手房价格连续多月同比、环比下跌，成交周期明显拉长，以前成交以“天”计，现在很多地方以“月”甚至“年”计。

买的人变少了，卖的人变多了；

买家可以慢慢挑，慢慢砍价，反倒是卖房的一方越来越被动。

而且，这种“难卖”还不是均匀的：

一线、强二线城市的核心区，优质学区、地铁口、次新品质盘，相对还好卖一点；

三四线城市、远郊大盘、老破小、配套差的小区，挂牌很久也没几个人看。

对手里有两套房及以上的家庭来说，最直接的感受就是：

你想卖房套现、给孩子换学区、或者给自己换个养老环境，

结果第一道关卡就被“卖不出去”卡住了——

账上看是资产，实际上拿不出来。

问题二：持有成本持续上升，“收益”越来越薄

很多人以前对房子的预期很简单：

房价会涨，租金能收一点，持有成本也不高，

“躺着就赚钱”。

但现实正在悄悄改变这一套逻辑。

先看持有成本都有啥：

现金流类：房贷月供、物业费、取暖费、水电燃气、日常维修、电梯维保、停车位租金等；

税费类：契税、个税、增值税（交易时）；未来房产税等保有环节税如果扩大试点或落地，也是绕不开的话题。

再看收益这一边：

很多城市的普通住宅，租金回报率非常低，一年下来的租金，往往还赶不上同等本金买一个稳健理财的收益；

如果房子长期空置，那就更惨：一分租金没有，成本却一分不少。

更关键的是，空置房往往和“高杠杆”绑在一起。

研究显示，我国城镇住房空置率曾一度超过20%，空置房数量约6500万套；

有空置住房的家庭，未偿抵押贷款的平均水平和增速，都比没有空置房的家庭更高。

这意味着：

房价下跌的时候，这些空置房家庭“资不抵债”的风险会加速上升。

对两套房及以上家庭来说，真实感受就是：

以前觉得“房子在帮我赚钱”，

现在发现“我在养房子”——月供要还，物业费要交，房子又租不出去、卖不掉，手里现金越来越少，心理压力越来越大。

问题三：长期需求减弱，未来接盘的人变少

房子要值钱，最终得有人愿意买、愿意住。

但人口和需求端的变化，正在一点一点削弱这个基础。

1）出生人口少了，年轻人少了

最近几年，出生人口持续处于低位，老龄化比例在不断攀升；

年轻人正是买房的主力军，他们总量减少，意味着未来整体住房需求会慢慢往下走。

2）年轻人的购房观念也在变

有的年轻人觉得，“房价太高，不如租房自由”；

有的有一套房就满足了，并不急着买第二套、第三套；

对很多人来说，现金、工作体验和生活质量，比“多一套房”重要。

3）保障房“双轨制”，会把一部分刚需“接走”

现在的政策方向很明确：保障房归保障，商品房归市场；

通过公租房、保障性租赁住房、共有产权房等，把新市民、青年群体、多子女家庭等的一部分需求，从商品房里“接出来”；

对多套房家庭来说，这意味着原本指望“刚需接盘”的那部分需求，有一部分会被保障房分流掉。

这几点叠加在一起，结果很现实：

尤其是在三四线城市、远郊、人口净流出的地方，

未来愿意买你那套“多余的房子”的人，大概率越来越少。

最后一句话：

从今天起，给你家里的每一套房做个“体检”：

位置、贷款、出租、流动性——这三个问题想清楚了，后面这几年，你会稳很多。