“成熟一个、拆分一个、独立上市一个”，这已经成为刘强东资本运作的鲜明标签。

通过分拆高潜力业务独立上市，京东集团可以实现资产价值重估，同时降低母公司负债率，母子双赢，一举两得。

不久前，京东工业成功在港交所上市敲钟。一个月后，它的“好兄弟”京东产发带着千亿资产也叩响了港交所的大门。

刘强东回来后，京东系资本版图扩张的步伐，正越来越快。

京东产发赴港上市

时隔近3年，京东产发重启上市之路。

近日，京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）向港交所递交了招股书，联席保荐人为美银证券、高盛及海通国际。

图源：东方财富

此前融资方面，2021年3月，京东产发完成A轮优先股融资，筹集资金约7亿美元；次年3月，完成B轮融资，再获8亿美元投资。

公告明确表示，京东产发独立上市后，京东集团仍继续持有其50%以上的股权，对其绝对控股。

截至目前，京东集团通过其全资子公司持有京东产发已发行股本总额约74.96%。

刘强东则通过Max Smart Limited 等实体控制京东集团约 76.1% 的表决权，进而间接控制京东产发，且个人还通过股权奖励持股 2.95%。

图源：京东产发

目前，刘强东旗下已拥有京东集团、京东健康、京东物流、德邦物流等4家上市公司，加上2025年6月退市的达达集团和2025年12月通过聆讯的京东工业。

若一切顺利，京东产发或将成为刘强东的第七家上市公司。

对于很多人来说，京东产发是一个陌生的名字。

据招股书，京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，被称为京东供应链生态系统的基石。

通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

图源：观点网

换句话说，京东的智能仓库、亚洲一号园区、数据中心，绝大多数是京东产发建设和进行资产管理的。

2007 年，京东启动自建物流，内部成立了负责仓储设施建设和管理的基建部门——这就是京东产发的业务雏形。

2012年，京东产发正式成立，随后在2014年，首个“亚洲一号”智能物流中心投入运营。

2018年，京东产发开始独立运营，从京东集团内部部门完全独立出来，承接了集团划拨的仓储物流开发权和管理权，同时拓展外部客户，如今，已经是业内妥妥的头部玩家。

此次IPO，并非京东产发首次冲击港股。

早在2023年3月，公司就曾递表，不过，当时港股市场正值寒冬，融资环境不容乐观。于是，京东产发决定暂缓计划。

但如今，一切似乎已经准备就绪。

一方面，招股书现实，截至2025年9月，京东产发在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产。旗下已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率持续高于90%，高出行业平均水平约10个百分点。

从2023年初至2025年9月30日的近三年里，京东产发资产管理规模增长了28.1%，达到1215亿元。

图源：京东产发

此外，海外资产管理规模占比也从2023年初的3.7%大幅提升至2025年9月30日的12.8%，国际化布局初见成效。

按建筑面积计算，京东产发在亚洲及中国的现代化基础设施供应商中分别排名第三及第二。

客户方面，京东产发服务的客户已经从物流服务商延伸到宝马等制造商，本来生活等电商，良品铺子、永辉超市等零售商，覆盖了各个服务行业。

与此同时，财务状况也日渐好转。

2025年前9个月，营收突破30亿元，同比增长21.2%，经调整净利润达到8.23亿元，较2023年全年2.61亿元增长约215%，三年翻了三倍。

分业务来看，2025年前9个月，京东产发来自于基础设施解决方案的收入为25.64亿元，占比为85.4%；来自基金/合伙投资平台管理收入为1.47亿元，占比为4.9%；来自其他收入为2.91亿元，占比为9.7%。

图源：京东产发

一系列向好的数据，是此次上市的底气所在。

从个体视角来看，作为资本密集型行业，物流地产需要大量资金投入。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，这些布局都需要大量资金支持。

若独立上市成功，京东产发将拥有更多元化的融资渠道，以支撑自身的扩张。

对此，在招股书中，京东产发也明确阐述了分拆上市的好处：约40%募资用于12-36个月海外关键物流节点拓展；30%用于境内基础设施网络升级；20%募资补充基金管理业务资金；剩余10%募资补充营运资金，应对市场波动，保障核心业务稳定运营。

另一方面，随着美联储降息，全球流动性宽松，港股市场也逐渐复苏，资本市场进入“窗口期”。

回顾京东产发的发展历程，从2012年成立至今，它已从京东集团内部的一个支持部门，成长为资产管理规模超1200亿元的行业巨头。

如今，是时候让其“单飞”了。

京东不再只是一家电商公司

很多人认为，京东是一家“电商平台”，但现在看来，单纯的“电商平台”还已经不足以概括京东的全部。

1998年，京东成立，2004年转型电商零售领域。

2007年，同行们沉醉于平台模式的轻资产运营时，京东率先布局自建物流，这个决定，在当时看来，可以说是“疯狂”的，但刘强东力排众议，一意孤行。

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2010年，京东推出“211限时达”，重新定义电商配送标准；2014年首座“亚洲一号”智能仓库落地，开启自动化仓储时代。

2017年，京东成立京东物流子集团并独立运营，2021年成功上市；同期先后拓展健康、工业、产发等领域，2018年京东健康注册成立并于2020年上市，2025年京东工业成功上市，2026年京东产发也正推进IPO。

目前，京东已经形成了“零售+物流+健康+科技+工业”的多元化格局。每个业务板块既相对独立，又相互协同，共同构建起京东的供应链生态系统。

京东供应链，也逐渐渗透到生产、流通、消费的每一个关键环节，成为让各行各业都绕不开的存在。

如今，随着京东产发的IPO推进，刘强东的野心进一步暴露：通过构建现代化的基础设施网络，不仅为自身零售业务提供支撑，还将这一能力开放给各行各业，服务于中国实体经济的基础设施建设与产业升级。

这一点，其实已经有了验证。

此前2025年12月京东产发联合国际伙伴收购新加坡核心物流枢纽区内的4座高标仓，总面积达17.6万平方米，进一步完善了亚太供应链基础设施网络，进而为中国企业全球化提供稳定仓储支撑，支持中国制造出海。

一切，正如刘强东所言：如果京东有机会赚一块钱，只拿走七毛，另外三毛给合作伙伴。

这套“三毛五理论”，连同当下京东的所有布局，都反映了刘强东对商业本质的理解：当基础设施足够强大时，利润将会流向所有生态参与者。

作者 | 宋辉