当年曹德旺谈到房地产的未来时，被不少人嘲笑，可现在回头看，他反而是看得最清楚的那位！

现在二三十层的高层住宅问题越来越多，二手房数量占比不断上升，价格也低到让人心里没底。

为什么高层不受待见了？2026年房地产将面临哪5大转折？不少人已经开始担心答案。

从“房价只涨不跌”到资产泡沫戳破

最近刷抖音、刷头条，总能刷到曹德旺老爷子多年前谈楼市的视频，底下评论区那叫一个热闹，清一色的“早听曹总的就好了”“当年要是把买房的钱存起来，现在也不用愁”！

其实仔细想想，哪有什么“曹德旺2026年楼市预言”，老爷子从来没给过具体年份，却在十年前楼市最疯的时候，说透了一个没人愿意信的真相：

房子本来就是用来住的，就算炒到天价也终会回落，尤其是那些二三十层的高层住宅，早晚都会变成生活负担。

回到房价最疯狂的时候，2016年到2020年，国内房价进入了一轮快速上涨通道。

深圳的房价从2014年每平方米两万多，一路飙升到2016年的六万元大关，首套房购房门槛一度追平香港。

在深圳，有购房者拿着几百万元的预算，却只能在核心区域买一套几十平方米的小户型；地产销售人员每天忙得脚不沾地，接待客户、准备成交材料连轴转，即便辛苦也甘之如饴，因为成交后的佣金相当可观。

更有甚者，把买房当成了投资捷径，有人在多个区域接连买房，靠炒房积累财富。

不少家庭掏空积蓄，甚至向亲戚朋友借钱凑首付，就怕晚一步房价再涨，永远失去买房的机会。

就在楼市热度达到顶峰的时候，曹德旺在2020年的一场行业论坛上直言，房子本质就是钢筋水泥垒起来的，根本值不了那么多钱，现在大家都在炒房，没人真正关心居住本身，这种泡沫迟早要破。

他还提醒手里有多套房的人赶紧卖掉，尤其是二三十层的高层电梯房，未来可能会面临没人要的困境。

这番言论在当时引起了不小的争议，地产圈不少人嘲笑他外行，觉得一个做玻璃的企业家不懂房地产行业的逻辑，甚至有人认为他是在故意唱衰楼市。

普通民众也大多不认同，毕竟当时房价还在涨，大家都担心错过上涨红利，没人愿意相信泡沫会破裂。

在一片质疑声中，曹德旺的这些话很快就被淹没在楼市上涨的欢呼声里。

谁也没想到，短短几年时间，市场就发生了翻天覆地的变化，到了2025年，曹德旺的猜测开始逐一验证。

“房奴中的房奴”

曾经被追捧的高层住宅，渐渐失去了往日的光环，北京朝阳区一个28层的小区，二手房挂牌价比同区域低层住宅便宜15%，却还是卖不动；上海黄浦的一些老旧高层，入住率不到一半，晚上很多窗户都是黑的。

全国范围内，高层住宅的库存不断堆积，二手交易市场持续冷清，曾经的“香饽饽”变成了“烫手山芋”。

这些变化的背后，是高层住宅诸多问题的集中爆发，也预示着2026年楼市即将迎来的转折。

首先是老旧高层的维护问题，很多高层住宅已经使用了十几年，电梯、供水、供电等设施开始老化。

上海黄浦一个小区的电梯用了22年，故障不断，维修了半年时间，四部电梯全停了，高层居民只能爬楼梯上下班，老人和小孩苦不堪言。

除了电梯，外墙开裂、管道漏水等问题也频繁出现，严重影响居住安全。

还有维护问题，高层住宅的维修涉及的范围广、难度大，费用自然不低，一部老旧电梯的更换费用就要几十万元，外墙维修、管道改造等项目更是需要巨额资金。

这些费用需要业主共同承担，但业主之间很难达成一致，很多维修项目因为资金凑不齐只能搁置。

而且物业费里的维修部分，每年都在上涨，长期下来给业主带来了不小的经济负担。

高密度小区的硬伤也越来越明显，为了追求利益最大化，很多开发商在有限的土地上建大量住宅，导致小区容积率极高。

这就导致一些低楼层的房子采光不好，而且住户多，小区面积小，停车位也会严重不足，后期停车难成了必然问题。

保障性住房的不断增多，也在改变楼市的供需结构，2025年全国保障房开工量同比提升22%，北京一年就落地5万套（间）保租房，深圳建成4.2万套公共租赁住房。

部分城市还推出了“保租房转共有产权房”政策，直接分流了商品房市场的刚需客群。

数据显示，2025年一线城市保障房覆盖的刚需人群占比已达35%，越来越多的低收入群体不用再为买房发愁，这也让普通商品房的需求进一步减少。

房产税的预期更是让多套房持有者感到压力，2025年2月，财政部与住建部联合发文，将房产税试点从30个城市扩围至60个，覆盖所有省会及万亿GDP城市。

政策实行“首套豁免、二套低征、三套累进加征”的原则，上海对三套房及以上税率飙升至1%-1.5%，空置房还要加征50%。

对于持有多套房产的人来说，持有成本急剧上升，很多人开始考虑抛售房产，进一步影响楼市走势。

面对楼市的调整，我国从2025年开始就出台了一系列救市政策。

政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写进总体要求。

各地因城施策，调减限制性措施，北京、广州等城市降低首套房和二套房首付比例，上海试点15%的最低首付，并优化住房公积金政策。

同时，国家加大了城中村和危旧房改造力度，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

针对老旧高层的电梯更新问题，北京、浙江等地出台补贴政策，政府补贴30%的费用，减轻业主负担。

这些政策的出台，目的是推动房地产市场止跌回稳，保障刚需群体的住房需求。

从市场反应来看，2024年四季度，新建商品房销售面积和销售额已经实现正增长，2025年以来也保持了止跌回稳的积极势头。

但对于那些存在硬伤的老旧高层住宅来说，政策红利的作用有限，想要改变现状依然困难。