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近日，财政部发布2025年1—10月财政收支情况，其中有一组数据极具对比性。

一方面，1-10月国有土地使用权出让收入24982亿元，同比下降7.4%。

可能单说7.4%，大家没感觉。但要知道，卖地收入可是地方政府的“钱袋子”，占地方政府性基金预算本级收入的比重很大。它一感冒，整个经济可能都要跟着打喷嚏，直接影响地方基金收入整体下降3.3%。

另一方面，全国政府性基金预算支出却高达80892亿元，同比大幅增长15.4%。

是不是觉得很分裂？一边是卖地收入这个进水口在缩小，另一边是预算支出这个出水口在猛增。

这感觉就像，家里工资收入明明少了，但房贷、车贷、孩子学费的支出却不减反增。钱从哪来？缺口怎么补？

今天，咱们就把这个“财务清单”掰开，讲清楚我们正站在怎样的节点上。

为什么会出现这么分裂的数据？

卖地收入下降7.4%，是趋势，不是偶然。数据显示，2024年全国土地出让金收入为48699亿元，较2021年的高峰时期（8.7万亿元）已经下滑了44%。

原因也很简单：

销售端淤塞，市场预期下降，老百姓捂着钱包，不买房了。

房企集体躺平，房子卖不动，销售回款速度减缓，拿那么多地干什么？

这样一来，以前靠土地财政循环，卖地→基建→房地产→再卖地的模式就走不通了。

至于政府性基金预算，可以简单理解为政府的专款专用账户。

虽然这个大盘子里，国有土地使用权出让收入相关支出为33752亿元，同比下降6.5%，与土地收入走势基本一致；但整体预算支出却同比增长15.4%，是怎么回事？

这个剪刀差，就是在填历史窟窿。

1.保交楼：房企暴雷留下的烂摊子，需要政府成立专项基金、提供担保甚至直接注资，确保交付。这笔钱，可能通过专项债券等政府性基金预算工具间接获得资金支持。

2.偿还地方债务：过去地方靠卖地还债，现在卖不动了，但债期到了必须还，就只能发行新债券还旧债。这笔过路钱，也会体现在总支出里。

过去土地财政疯狂卖地、疯狂基建，现在旧模式走不通了，随之出现一系列戒断反应和并发症，需要大量资金来化解风险，导致收支结构扭曲。

我们现在正处在旧循环破裂，但新循环还没完全建立的转型阵痛期。

那么，未来房地产又将走向何方？

最近，中原地产发布了一份数据，从2008年1月到2025年10月，五大一线二手房价指数普遍回调，普遍重回2016年水平。

现在的价格，等于一把抹平了后面小十年的涨幅。算一笔扎心的账：如果在市场高点买了套100万的房子，普遍回调约40%，意味着现在账面已经蒸发了40万。这不是简单的数字游戏，而是关系到背后千千万万的家庭。

二手住宅价格指数反映的是市场整体趋势，实际成交价格可能因区域、房源等因素存在差异。我们日前写过豪宅市场是逆势上扬的，抛开塔尖行情的拉动，普宅市场的体感，只会比数据显示的更加刺骨。

如果说这10年房价暴涨是泡沫，那时至今日，房价已经出清回调。

核心目标应该从挤泡沫转向防范系统性风险，避免硬着陆。

房地产未来走向：短期靠输血，中期看改革，长期赌国运。

面对现在的处境，还可以通过发行政府债券、依靠中央转移支付来勉强填补旧窟窿，此举有效，但绝非长久之计。

未来哪些城市能成功培育出新引擎，哪些城市就能欣欣向荣；哪些城市转型失败，就会陷入财政困境。城市经济底色的分化，和房价分化一样残酷和深刻，而二者息息相关。

写在最后，给大家几点肺腑之言：

对于无房者：如果你是真正的刚需或者改善，在承受能力范围内，聚焦城市的核心地段，以资源聚合度和生活便捷度为出发点置业，把它看作一个消费和保障，而非投资，心态会平和很多。

对于有房家庭：尤其是多房家庭，要注意优化资产配置，出清那些位置差、房龄老、无学区的不良资产，保留或置换真正优质的核心资产。

对于所有人：降低杠杆，量入为出。未来最大的确定性就是“不确定性”，低杠杆是抵御风险的最佳盾牌。

楼市的躺赚收益已经消失，未来是真正考验眼光的时代！