从8.4万/平跌到3.7万/平，广州金融城的网红小区兰亭盛荟，已经彻底跌落神坛，跌幅接近60%，一堆炒房客被套牢。引发网络关注。

兰亭盛荟位于广州天河区金融城，是金融城附近楼龄最新的大型花园楼盘，当年被大量炒房客和房产大V捧上神坛。

然而，兰亭盛荟的短板亦不容忽视：小区紧邻高速公路，噪音与粉尘污染难以避免；距离地铁站较远，出入不算太方便，而且对口的学校也很一般。

但这些不足，在当年炒房热潮中被一一忽视，房价甚至被炒至每平方米9至10万元的高位。以2022年为例，一套64平方米的小两房，成交价高达548万元，单价达到8.4万元每平方米。

时至今日，同一小区内更大面积的两房户型，9月的最新成交价已跌至256万元，单价仅3.7万元每平方米，与之前相比，价值缩水近300万元。

现在广州跌幅最厉害的，恰恰是当年这些被热捧的网红盘。因为当年冲进去的炒房客，今年都扛不住了。抛售者众多，也算自食其果了。

对此，有网友感慨道：“以前是贷款买房，现在是借钱卖房，双面亏损。”

另有网友指出：“这房型一看谁买谁倒霉，凹凸不规则。而且学校是硬伤，这么大的小区居然配个村小。”

我们再来看看广州总体楼市状况。

10月20日，国家统计局发布的《2025年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，9月广州房价保持平稳，但分化现象依旧明显，新房价格跌幅有所收窄，而二手房价格跌幅则进一步扩大。

具体来看，新房市场中，70个大中城市中有7个城市房价环比上涨，而广州新房价格同比下跌4.1%，环比下跌0.6%，跌幅持续收窄。二手房市场则更为严峻，全国70个大中城市9月二手房价格均呈下降趋势，广州二手房价格同比下跌6%，环比下跌0.8%，环比跌幅有所扩大。

近日，广州市住房和城乡建设局公布数据，国庆中秋假期（10月1日至8日），广州一手房网签13.62万平方米，同比增长26.4%，其中一手住宅网签12.12万平方米，同比增长28.7%。

然而，广州中原研究发展部10月8日晚发布的数据显示，据其对全市部分重点楼盘项目的监控与测算，今年国庆假期一手房认购量同比明显下滑，但环比实现翻倍增长；二手房市场则表现低迷，同比与环比均下降约三四成。

市场热度明显降温，主要归因于去年同期广州放松限购政策的利好效应，以及今年国庆假期买家与业主外出旅游或返乡导致的市场关注度下降。同时，刚需与改善型需求的购买力仍在观望中。

广州某头部渠道中介机构统计显示，各大楼盘在“十一”黄金周期间仅完成了全年销售任务计划的约50%。天河海珠、增城新塘等板块表现相对较好，完成了计划的70%；而番禺黄埔及其他外围区域完成度仅为40%左右，情况堪忧。

这些迹象表明，广州购房者的信心仍在逐步恢复中。可以肯定的是，当前广州楼市整体趋于稳定，价格已进入市场理性波动阶段，购房者更加理性谨慎。

有业内人士分析指出，当前广州楼市“缩水”区域主要集中在以下几类：

一是外围区域与远郊区，这些区域是广州楼市回调的“重灾区”。在“东进南拓”的城市扩张过程中，大量新区与郊区板块涌现，市场上行期靠规划概念推高房价，下行期则因配套设施落地缓慢、供应量过大而首当其冲。

增城区：尤其是新塘、朱村等板块。增城是广州的“房价洼地”，也是供应量最大的区域之一。早期吸引了大量投资客和刚需客，但产业和配套跟进不足，导致供过于求矛盾突出，价格回调非常深。

从化区：定位为生态区，距离市中心遥远，缺乏产业支撑，本地需求有限，几乎完全依赖广州外溢需求，在市场下行期流动性极差。

花都区：虽然有空港经济概念，但产业与居住联动性不强，距离核心区过远，价格支撑力弱。

南沙区：作为国家级新区，规划级别高。但问题在于规划落地周期长、前期概念炒作过度，而常住人口增长和商业配套成熟度未能匹配上巨大的新房供应量，导致价格出现显著回调。

二是中心城区的“老破小”与无学位“老大旧”。广州拥有大量房龄超过20年甚至30年的老旧楼梯楼，这些物业正面临价值重估。

产品力被时代淘汰。无电梯、无物业管理、停车难、户型落后，无法满足现代居住需求。

“学位房”溢价松动。广州也在推进教育均衡化，虽然顶级学位房价值依然坚挺，但中等或不确定性高的学位对应的溢价正在被挤压。没有学位加持的老旧房子，流动性面临巨大挑战。而接盘人群消失，年轻一代的刚需客更倾向于选择稍远但有地铁的次新房，而非市中心的“老破小”。

三是前期炒作过度的“概念板块”。一些在牛市中被热炒的板块正在挤泡沫。

比如，知识城。规划宏大，发展也确实迅速。但问题同样是前期房价上涨过快，透支了未来利好。当市场转向，投资客退场，价格便进入盘整和回调期。

再比如，广钢新城。作为旧改巨无霸项目，集中供应了大量高端改善盘。在高峰期价格直逼市中心。但随着集中供应上市，内部竞争激烈，加上部分规划配套（如学校）未达预期，价格出现明显松动。

此外，还有一些存在明显硬伤的楼盘在买方市场下瑕疵被无限放大。

比如，位置问题：临近高架、铁路、高压线、垃圾站等。品质与物业问题：小开发商、物业服务水平低、社区维护差。产权问题：如公寓、商办类项目（价格跌幅远大于住宅）。

不得不说，商品房本身就是商品，涨跌都是市场供需关系所致。房子是用来住的，不是用来炒的。而上述这些楼盘价格状况，符合市场经济规律，也是当前部分楼盘的真实写照。价格波动起伏，都是市场需求变化决定的。哪怕是腰斩，这可能也有一些特殊原因引发。

总体来看，当前广州楼市大体处于相对稳定，小幅震荡行情，当然对比高位是肯定跌了不少。对于刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

展望四季度，业内有观点认为市场成交量会维持高位。一方面开发商要继续冲刺全年业绩，在促销方面会有很多动作，另一方面广州等城市仍在推进房票安置、扩大公积金提取的用途、推出房产会或购房节等支持措施，预计四季度整体楼市交易会明显好于三季度，全年将呈现出“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势。

对此，你怎么看呢？

免责声明：本文中的所有信息、观点和素材均来源于网络，不代表本媒体的立场和观点。我们不对文章内容的真实性、完整性或准确性承担任何责任。若您认为本文侵犯了您的版权或其他权益，请务必及时通知我们，我们将在第一时间删除相关内容。