文/粤进深 严明会

深圳前海宝中，即将迎来两个项目的正面PK。

继保利瑧誉府在8月底首开后，一旁的中铁阅臻府也传来即将加推入市的消息。

市场称，中铁阅臻府将在今年11月加推剩下的1-3栋和1-4栋。

面积段为108、109、138㎡的四房，共301套。

项目预计9月中旬，将开放实地样板间。

2023年8月，中铁以34.06亿拿下阅臻府项目地块。

地块有要求3.55万㎡的现房销售面积。

也许迫于现房的压力。

拿下地块不久，中铁就引入了能建进行合作。

项目开发主体为深圳诺德宝中置业有限责任公司。

该公司由中铁置业广州（中国中铁旗下）和广州葛洲坝湾区置业（中国能建旗下）分别持股51%、49%。

项目公司董事长为刘旭升，总经理为李新军。

刘旭升也为中铁置业华南公司副总经理。

引入能建后，去年7月，阅臻府首开，推出了1-1栋和1-2栋，共计314套房源。

目前，项目首批推出的房源已基本清盘。

而最新即将推出的1-3栋和1-4栋，就是项目的现房部分。

中铁阅臻府并非新规，但产品其实也不算差。

这也是项目去年首开以来，能够快速完成去化的原因。

只不过，今日已不同往昔。

保利瑧誉府的开盘，显然给了中铁阅臻府不小压力。

特别是，在两个项目产品整体大差不差的情况下，阅臻府还是旧规产品。

仅这项就有些吃亏。

具体两个项目到底怎么样？我们仔细来分析下。

1）整个体量来看。

中铁阅臻府要更大一些，总建面11.15万㎡，4栋住宅楼。

保利瑧誉府总建面8.02万㎡，只有两栋住宅楼。

两个项目的容积率一致，都是5.4。

只不过，中铁阅臻府的楼高要更低一些，31-37层。

保利瑧誉府则2栋楼都是44-45层的超高层。

这也意味着，中铁阅臻府的楼间距会更小。

2）产品上看。

中铁阅臻府为约94、108、109、138㎡的3-4房。

保利瑧誉府则为约114、123、138、143㎡的4-5房。

前者是刚需 改善定位。

后者则是纯改善盘。

这从梯户比上也能看出。

中铁阅臻府4栋楼梯户比包括2梯5/6户、3梯5户。

保利瑧誉府则是4梯5户，能做到专梯入户。

另外，阅臻府得房率在92%-98%。

而瑧誉府作为新规产品，得房率最高据称能到108%。

3）景观方面。

由于西南面原本150米的商业地块调规成学校。

没有高层建筑遮挡，两个项目喜提海景。

不过也还是有所区别。

中铁阅臻府地块是沿西南、东北向竖向分布。

且有4栋住宅，导致项目能看到的海景视野并不大。

从楼栋排布看，项目即将推出的1-3栋、1-4栋，是外侧更靠近海的两栋楼。

因此景观视野也是最好的。

但即便是这样，两栋楼也仅有04、05四个户型是朝向西南可以看海。

其余的六个户型均朝向东南。

反观保利瑧誉府。

由于项目地块是沿西南、东北横向分布。

因此获得了更大的海景面宽。

项目两栋楼，除了114㎡的两个户型是朝向东北看不到海景。

其余的八个户型均是朝向西南可以看海。

4）比较多人提到的噪音问题。

因为两个地块的西南面靠近广深沿江高速。

另外新规划的学校也在这一面。

所以市场对这两个项目的噪音问题也比较关注。

如果从这方面看的话。

中铁阅臻府即将推出的1-3栋、1-4栋，受到的影响无疑更大些。

一个，因为阅臻府的这两栋楼，位置上更靠近学校和沿江高速。

而保利臻誉府是更靠近里边。

另一个，瑧誉府跟规划的学校，以及沿江高速，还隔着一个街心公园。

后期建起来，也可以对噪音起到一定阻隔作用。

当然，可能作用不大。

但起码相对于阅臻府的两栋楼，受影响肯定会更小一些。

其实，从推盘的节奏来看。

阅臻府显然是将1-3栋、1-4栋当做“王牌”的。

因为无论是从现房销售角度，还是视野景观。

这两栋楼可以说是整个小区“含金量”最高的。

所以价格上，预计也会比去年首开高出一些。

但具体能不能卖出高价，还要看市场接受度如何。

毕竟，如今项目多了一个竞争对手。

如果卖贵了，别人为什么不选择梯户比更舒适的瑧誉府呢。

去年首开，阅臻府的备案价8.58万/㎡，折后均价8.33万/㎡。

而保利瑧誉府，今年8月23日开盘，推出1栋二单元。

开盘综合约93折，折后均价约9.2万/㎡。

销售23亿，去化约96%。

保利瑧誉府剩下的1栋二单元，据悉预计也会在11月加推。

这两个项目，看来免不了一场正面“硬刚”