文/王海

（2025年8月25日，上海）在全国房地产市场结构性调整的关键节点，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，自8月26日起实施涵盖限购、公积金、信贷、税收四大领域的政策组合拳。此次新政以“精准施策、激活内需、提升品质”为核心逻辑，不仅回应了居民对改善居住条件的迫切需求，更通过政策创新为城市发展注入新动能，展现出上海作为全球城市在住房治理领域的前沿探索。

一、精准施策激活市场活力：外环外限购松绑重塑区域价值格局

新政最引人注目的调整是对外环外购房限制的全面解除。根据政策，符合条件的沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年的非沪籍家庭，在外环外购买新建商品房和二手房均不限套数，同时成年单身人士购房资格与家庭单位等同 。这一举措打破了长期以来的“环线限购”思维，与上海“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间发展战略形成深度呼应。

从市场数据看，当前上海外环外区域房价呈现显著分化：嘉定、松江等近郊板块新房价格较峰值回落10%-15%，而临港新片区、青浦新城等政策重点扶持区域逆势上涨5%-8%。政策松绑后，外环外有望成为承接中心城区外溢需求的“主战场”，尤其利好多子女家庭、新上海人等群体。中原地产分析师卢文曦指出，外环外不限购将加速人口、产业向新城集聚，推动“职住平衡”目标落地，同时带动周边商业、教育、医疗等配套设施升级 。

值得关注的是，新政同步优化非沪籍购房条件：外环内购房社保年限从5年缩短至3年，临港等重点区域进一步降至1年 。这一调整与上海近期放宽落户政策（如社保基数降至11396元/月、缩短居转户年限）形成政策共振，预计将吸引更多长三角人才落户置业，为城市发展注入新鲜血液。

二、金融杠杆撬动居住品质升级：公积金改革赋能绿色生活与普惠安居

在住房金融领域，新政通过“提额、降负、创新”三重机制提升居民购房能力。其中，公积金政策调整力度空前：购买二星级及以上绿色建筑的家庭，首套贷款额度从160万元提升至184万元，多子女家庭最高可贷216万元；二套贷款额度同步上浮至149.5万元 。这一政策设计巧妙融合了绿色发展理念——上海绿色建筑市场规模已达3.4万亿元，新政将进一步推动节能建材、装配式建造等产业链发展，助力“双碳”目标实现。

另一项突破性举措是允许提取公积金支付购房首付款。缴存人完成网签备案后，可直接提取账户余额支付首付，且不影响后续贷款额度计算 。这一“又提又贷”机制显著降低购房资金门槛，尤其利好首次置业的年轻群体。以一套总价500万元的外环外新房为例，购房者可提取夫妻双方公积金账户余额（假设合计50万元）支付首付，剩余450万元通过公积金+商贷组合融资，月供压力较传统模式降低约15%。

三、信贷改革重构市场逻辑：利率市场化激发长期消费潜力

商业贷款政策的调整同样具有里程碑意义。新政明确银行业金融机构不再区分首套与二套房贷利率，转而根据客户风险状况差异化定价 。结合当前LPR水平（5年期3.5%），上海首套房贷利率已降至3.05%，二套降至3.45%，处于历史低位 。这一调整将直接降低置换型买家的资金成本——以贷款300万元、期限30年计算，二套房贷月供可减少约800元，总利息支出节省近30万元。

对银行而言，利率市场化机制考验其风险定价能力。专家指出，此举将推动金融机构从“规模扩张”转向“质量优先”，通过优化客户分层、创新金融产品（如与绿色建筑挂钩的专项贷款）提升竞争力。上海财经大学校长刘元春认为，房地产对宏观经济的“灰犀牛”风险已显著降低，政策重心正转向构建“租购并举、品质优先”的新发展模式。

四、税收优化助力人才安居：房产税新政释放制度红利

在税收调节层面，新政创新性地将房产税减免与人才政策衔接：非沪籍家庭购买首套房暂免征税，二套及以上住房给予人均60平方米免税面积 。这一政策直接降低外来人才置业成本，以一个三口之家购买总价800万元的二套房为例，可享受180平方米免税面积，实际应税面积大幅减少，年纳税额预计降低40%-50%。

值得注意的是，政策设计体现了对“居住属性”的尊重。税务部门将通过动态评估家庭住房需求，避免“一刀切”式调控。专家认为，这一调整与上海建设“具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市”目标高度契合，有助于提升城市对高端人才的吸引力。

五、城市治理的上海范式：政策协同引领高质量发展

此次新政的另一大亮点是政策工具的协同效应：限购松绑激活市场流动性，公积金改革降低购房门槛，利率市场化优化资金配置，房产税调整实现精准调控。这种“组合拳”式改革既延续了上海在住房政策领域的创新传统，又为全国超大城市房地产治理提供了可复制的经验。

从城市发展维度看，新政将加速上海住房市场的“品质革命”。绿色建筑贷款额度上浮、外环外不限购等政策，将推动开发商从“规模扩张”转向“价值创造”，催生更多低能耗、智能化、社区友好型产品。同时，政策引导人口向新城流动，有助于缓解中心城区压力，实现全域均衡发展。正如《上海市超低能耗建筑行动计划（2023-2025）》提出的目标，到2025年新增600万平方米超低能耗建筑，政策红利将持续释放 。

结语

上海此次政策调整并非简单的“救市”之举，而是通过制度创新重塑住房市场生态。从外环外限购松绑到绿色建筑激励，从公积金“又提又贷”到房产税精准减免，每一项政策都体现着“以人民为中心”的发展理念，以及对城市长远竞争力的深度思考。随着政策效应逐步显现，上海有望在住房保障、产业升级、城市治理等多维度实现突破，为全球城市高质量发展提供新范式。