都知道临深这几年楼市震荡调整，但是没想到连开发商老总也要割肉卖房了。

8月1日，一套398㎡的双玺花园三期大平层在淘宝法拍上成交。根据竞买记录显示，该房源市场价为4043.95万元。

图源：淘宝法拍

经过足足80轮出价，从3235.16万元的起拍价一路冲到5830.16万元，折合单价超过14万元/㎡的价格成交，溢价率80%！

在二手市场上，该房源曾被挂牌问价，当时业主挂牌6500万元，折合单价16.37万元/㎡。

图源：小鹿选房

从6500万元到法拍最终的5800万元，这套豪宅诉说着有关楼市的一个残酷现实。

1.

蛇口在深圳本身就是和香蜜湖并驾齐驱的老豪宅区，片区的海景资源更是不可复制。

海上世界双玺作为蛇口片区顶级的一线临海豪宅，市场认可度极高，具备独一无二的稀缺性。

像是二期的低密别墅，距今为止都没有人在二手市场上放卖，足可以看出买家对其价值的珍惜。

当年的双玺三期时光道开盘在深圳可是大名鼎鼎，著名的“5000万蹲”就是说的这个盘。

2018年5月，双玺三期时光道2、3栋开盘，销售均价约12.4万元/㎡。

当时项目推出167套住宅，超过900人认筹，是深圳历史上首个政府监管公开摇号的项目。

当天由于现场人员较多，哪怕你拿出5000万购房也只能在角落蹲着，故被坊间戏称“5000万蹲”~

而这次法拍的1栋则是在2016年9月开盘，都是398㎡左右的大平层，当时开盘均价约12.8万元/㎡。

区哥找了找当年的开盘记录，发现这次1栋8A当年的开盘价格为113924元/㎡，总价大约在4534万元。

图片来自深圳房地产信息网

根据此次法拍公布的信息显示，业主是在2020年11月26日登记过户，登记价格为4500万元。

也就是说，当时业主登记的价格比4年前的开盘价格都低......

区哥在各类购房软件上都找不到2020年11月左右双玺时光道398㎡户型的成交记录，也就是说我们已经没法知道1栋8A在2020年成交时的真实价格是多少。

而在2022年9月，业主将该房产抵押给银行并借出6000万元。但此次拍卖的成交价才5800多万，卖完都不够覆盖债务和利息。

那么，同户型的挂牌价和成交价是多少呢？

目前，398㎡户型的高楼层挂牌价格最低走在1.2亿以上，折合单价超过30万元/㎡。低楼层和中低楼层的价格最低也在17万元/㎡以上。

区哥在第三方平台上查到，该户型的历史最高成交价格出现在2023年2月，当时卖到27.64万元/㎡，总价达到1.1亿元！

但是到了今年，398㎡大平层再次出现3宗成交，按照时间顺序成交价格分别为6860万元、7350万元和7200万元。

图源：小鹿选房

图源：小鹿选房

也就是说，仅仅2年半（多么神奇的数字），双玺时光道398㎡户型的总价从巅峰期的1.1亿下跌了至少33%！

这次1栋8A法拍，最终5800多万的价格想必又是对小区业主心态的一次暴击......

不过，区哥一个认识的中介朋友向我表示，楼市下行，豪宅的价格虽然也在调整，但是这次法拍对于定价的冲击可能比大多数人想象的更有限。

原因在于，从记录上来看，对这次法拍比较有参考价值的成交是今年3月签约的那一套中低楼层398平。

另外两套7000多万的成交都在中楼层或者中高楼层，而恰恰就是楼层因素，使双玺时光道的价格在二手市场上差异很大。

1栋的海景景观，只有到达8层时视野才能勉强越过前面的双玺花园二期，这就意味着如果想要特别好的视野必须要在10层或以上。

这也就造成了双玺时光道的价格从7层和8层之间，价差会特别大。这一点，从开盘时的价格就能看出来：

6A总价4435万元，7A总价4462万元，8A总价4534万元，9A总价4558万元。

7层与8层的价差达到72万元，远远大于附近其他相邻楼层的价差。

对于该户型感兴趣的潜在买家来说，反正都是大几千万买豪宅，不如多加一点钱，买更加优质的海景。

同时，考虑到法拍的价格本来就相比正常的二手市场更低，买家还要承担额外的税费和一些潜在欠费——

比如本次1栋8A的法拍就存在至少2个月的物业费欠费，核算下来买家的成本可能并不比走二手市场来的低太多。

图片来自阿里法拍

不过话又说回来，从“亿元先生”到“千万先生”，双玺时光道在这几年的楼市调整中也未能独善其身。

2.

根据此次拍卖透露的信息，本次拍卖来自一次借款合同纠纷，由于被执行人（惠州市灿东实业有限公司）未能履行法律文书确定的义务，故申请执行人（深圳担保集团有限公司）申请强制执行，拍卖了1栋8A房产。

而从企查查上可以得知，惠州市灿东实业有限公司是惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司的全资子公司，其法人代表同样是陈江洪。

灿邦集团在惠州本地算得上赫赫有名。

集团成立于2005年，主要以临深地区为根据地，开发了包括灿邦珑廷广场、灿邦城市广场、珑廷观邸、璟玥公馆、部落格大厦在内的多个项目。

图源：企查查

早在2015年以前，他就宣传“大亚湾楼市楼市的春天会到来”，被称为“春天派”掌门人。

陈老板本人也曾担任过大亚湾房地产协会常务副会长，可以说是在2015-2020年间风光无限。

图源：大亚湾在线

“与深圳房价存在巨大差异，让大家对惠湾楼市的前景非常看好，甚至可以说，惠湾楼市的黄金时代到了。”2015年，陈老板在接受媒体采访时曾这样说道。

而2015年大亚湾楼市也的确迎来了成交量和价格的双重暴涨，也算是做实了他的预言。

眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。自从2022年开始，灿邦集团的日子就不太好过。

彼时，旗下开发的几个项目都爆出延迟交房的新闻。同年9月，灿邦集团与新城控股举行签约仪式，官宣双方将以轻资产委托经营合作模式，携手打造“灿邦吾悦广场”。

这一消息也被当时的市场解读为灿邦集团“缺钱”了，陈老板本人的处境也在之后的几年里急转直下，多次被列为被执行人和限制高消费。

图源：企查查

3.

楼市调整，几家欢喜几家愁。

自从去年9月新政之后，深圳的楼市就肉眼可见的红火起来，价格开始企稳甚至局部开始温和上涨，一手二手的成交量也开始回升。

虽然房企们还是钱不多，但是以华润、中海为首的央国企已经开始勇敢出击，接连创造深圳土拍历史上的总价、单价地王。

调整的本质是分化。深圳的核心地块还是会遭到哄抢，但是临深板块可就不同了。

图源：小红书

很多网友就在网上吐槽，现在惠州的房价早已经腰斩，曾经1万多1平买的房，7年之后已经只能卖5000多。

有头部房企的营销人士向时代周报的记者表示，公司对下半年的楼市持谨慎乐观的态度，市场整体回暖的趋势已经逐渐明朗，但结构性分化还会持续。

也就是说，在可见的未来里，临深板块的房价依然难现2015-2020年时的雄风。

区哥也希望临深板块楼市也能早日企稳，毕竟埋在这里的购房者大多也是苦哈哈的上班族，这里倾注着人们一生的心血。

临深的房价还会调整多久呢？豪宅还会继续下跌吗？