前阵子跟一个在房产中介干了七八年的朋友吃饭，聊到现在的行情。

他说了一句话我印象挺深：“现在买房的人，比前几年精多了。以前进店就问‘哪里的盘好’，现在进来先问‘现在买会不会亏’。”

我问他那你觉得明后年买房的人会怎样？他放下筷子想了想，说：“三个坑吧，挺现实的。”

第一个，房价可能还在往下走，买了就站岗

这话从2024年就开始说了，说到现在。但真实情况是——很多地方确实还在跌。

我说的不是鹤岗那种地方，是正经的二三线城市。

我有个读者在后台跟我讲过他的事。2024年他在老家长沙买了一套90平的新房，总价90万。上个月同小区同户型成交价掉到了70万。两年时间，20万没了。

他说：“我现在每个月还贷的时候都在想，我到底在还什么。”

国家统计局的数据也摆在那。2026年5月，70个大中城市里，二手房价格环比上涨的只有7个。剩下的63个城市，要么跌，要么持平。二三线城市的跌幅比一线城市明显得多。

明后年买房的人，大概率会面临一个问题——你买完之后，同小区的房子还在降价。你心里能不堵？

第二个，房子的质量，越来越糊弄了

这个事我说出来你可能都不信。

2025年全国消协组织受理的商品房投诉里，房屋质量问题占了将近30%。裂缝、漏水、墙面空鼓，全是老毛病，但频率比以前高得多。

有人总结了，以前开发商是“用心盖房”，现在不少是“用心卖房”。钱都花在售楼处、样板间、销售话术上。真正盖房子的钱，能省则省。

我一个朋友2024年底收的房，精装修。交房那天他给我发了一张照片——墙面跟抹了层纸一样，用手一敲，空的。卫生间的地漏是歪的，水流不进去。

他跟我说：“你知道什么感受吗？我花一百多万买的房子，比我租的老破小质量还差。”

明后年买房的人，刚需盘大概率还会是这个局面。地段偏、容积率高、装修糊弄。你买的是房，但住进去之后糟心事一堆。

第三个，养房的成本，可能比买房还头疼

买房是一次性的，养房是几十年的。

明后年买房的人得想清楚一件事：房产税这个事情，不是来不来的问题，是多大范围、多大力度的。

2025年的时候，房产税试点扩围就已经是明确信号了。虽然目前还没有全国铺开，但信号越来越强。重庆2024年就调整了房产税政策，把高档住房的税线从两倍提到三倍，豪宅税免了，但普通住房的持有成本概念已经立住了。

说白了就是：以后买房的人，不光要还月供，还得准备每年给房子交一笔钱。

再加上现在很多城市的存量房贷利率，虽然降过一轮，但跟2019年那批高位站岗的人比，差距还是挺大。你别看LPR（贷款市场报价利率）降了，有些人的加点利率是固定的，降不下来。

我那个中介朋友的原话是：“你现在买，利率看着是低了。但你想想，万一明后年利率更低呢？万一那时候房价更便宜呢？你急什么？”

说到底就一句话：不急就等等

我不是劝你永远不买房。房子终归要住的。

但你要真不差这一两年，就再等等。等房价稳一稳，等政策再明朗明朗，等开发商卷不动了开始好好盖房。

现在的市场，早买不一定是早享受，也可能是早吃亏。

你身边有没有最近买房的朋友？他们怎么样了？评论区聊聊。