来源：中访网观察

来源|中访网

责编|何思雨

在房地产市场持续调整的大背景下，万科与深铁集团之间的资金往来备受关注。7月30日，万科发布公告，称大股东深铁集团向其再提供不超过8.69亿元股东借款。这一消息，再次引发市场对于万科债务状况以及未来发展走向的讨论。

此次借款的用途十分明确，主要用于偿还万科在公开市场发行的债券本息以及经出借人同意的指定借款利息。借款利率维持在2.34%，这一利率水平低于目前万科从金融机构借款的利率，充分体现了深铁集团对万科的支持。借款期限从合同签订之日起至2028年7月2日止，约3年时间，万科可分次提取，最后提取日期为2025年8月31日，并且经出借人同意还可展期，这为万科的资金安排提供了一定的灵活性。

作为借款的条件，万科需以持有的投资性房地产、固定资产的不动产产权和非上市公司股权为本次股东借款提供资产抵质押担保，拟提供的抵质押资产价值不超过12.98亿元。其中，投资性房地产、固定资产的抵质押率为账面净值的70%，非上市公司股权为账面净值的50%。从万科披露的质押清单来看，抵质押资产共7项，涵盖办公资产、企业股权以及公寓资产等，账面净值达12.97亿元。像“深圳市万科发展有限公司持有的办公资产”账面净值高达9.4亿元，在抵质押资产中占据重要地位。

回顾2025年，这已经是深铁集团年内第7次向万科提供借款。此前，深铁集团分别于2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日、7月3日，向万科提供了28亿元、42亿元、33亿元、15.52亿元、30亿元、62.49亿元的借款。累计借款金额已超过226亿元，达到约226.88亿元。在深铁集团的大力支持下，万科在债务偿还方面取得了显著成效。今年上半年，万科成功完成了约164.9亿元公开债务的偿还，并且2027年之前已无境外公开债到期。

万科在积极借助股东支持缓解债务压力的同时，也在通过自身努力化解债务风险。以资产清偿应付款项便是万科采取的重要举措之一。7月30日，万物云与万科及其关联公司签订债务清偿协议，涉及总代价约2.57亿元。此次共涉及106项债务清偿协议，万科提供的物业类型丰富多样，包括商品房、商铺、车位等，分布在北京、广东、河北、重庆、内蒙等多个城市，用于抵扣欠付万物云的若干应付款项约2.53亿元。

此外，万科还将杭州万瑜和杭州元广两家附属公司的股权转让给万物云抵债。杭州万瑜持有的杭州市拱墅区中城•小藤街项目，包含商业楼和酒店公寓等，建筑面积可观；杭州元广主要从事房地产开发经营等业务。这些股权转让款项也由万物云与万科之间的贸易应收款项抵偿，涉及金额约9824万元。万物云认为，这些目标项目与周边在管小区具有良好的协同性，有利于后续商业的精准运营。在此之前，万物云已通过类似方式，先后受让了万科旗下的万驿商业管理100%股权、武汉新唐50%股权、上海祥大45%股权等。

深铁集团对万科的持续资金支持，具有多方面的重要意义。从市场信心角度来看，作为万科的大股东，深铁集团的真金白银投入，无疑是给市场吃了一颗“定心丸”，有效对冲了市场对于房企流动性的恐慌情绪。在房地产行业整体面临困境的当下，万科作为头部企业，其一举一动都备受关注。深铁集团的支持，让市场看到了万科背后的强大后盾，稳定了投资者和债权人对万科的信心。从万科自身发展角度而言，这些借款为万科赢得了宝贵的时间和空间。将公开债务转化为股东借款，不仅降低了再融资的风险，还使得万科能够在资金安排上更加从容，有更多时间和精力去调整经营策略，推动业务转型。

万科目前仍面临着诸多挑战。虽然在债务偿还方面取得了阶段性成果，但房地产市场的不确定性依然存在。销售业绩的波动直接影响着万科的现金流状况。如果未来销售未能实现明显回暖，仅依靠股东借款等外部支持，难以实现可持续发展。过去经营过程中积累的一些历史问题，如潜在的资产减值风险等，仍有待进一步解决。这些问题犹如隐藏在暗处的礁石，随时可能对万科的发展造成阻碍。

未来，万科一方面需要继续加强与大股东深铁集团的合作，充分发挥双方的资源优势，实现互利共赢。在项目开发、资源整合等方面，进一步探索合作的深度和广度，形成协同效应。另一方面，万科必须坚定不移地推进自身的业务转型和创新发展。加大在多元化业务领域的投入和布局，如长租公寓、物业管理、商业地产等领域，寻找新的利润增长点。提升自身的运营管理效率，降低成本，提高产品质量和服务水平，增强市场竞争力。只有通过自身的不断努力和变革，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现可持续发展的目标。