2015年600余亿、2016年突破1600亿、2021年3100余亿、2024年回落至1100余亿——2015年-2024年这十年，走出“Λ形”曲线的杭州土拍市场，累计收金超过2万亿。

今年上半年，杭州卖地收入与去年全年相当，且超过上海重回全国第一，这座新锐的科创之城，土拍市场曲线有望从“Λ形”走向“N形”。杭州土拍为何爆红，未来楼市走势如何？

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亚运刺激杭州土拍三连冠

想要卖地，先得有地。相比深圳缺地“先天不足”，新世纪以来受益区划调整，杭州体量剧增。开始是萧山、余杭撤市设区，接下来富阳、临安、建德、桐庐等县市先后并入，杭州面积近1.7万平方公里。GDP十强城市中，杭州面积与北京相当，几乎两倍于上海。

新世纪头十年，楼市热度渐涨，杭州土拍也曾跨过千亿台阶。不过，从2010年史上最严楼市调控政策“国十条”出台，直至2015年全国棚改去库存大潮之间数年，重点城市楼市及土拍市场渐次冷场。2015年，杭州卖地收入刚刚超过600亿元。

2015年9月，杭州被确定为第19届亚运会主办城市，这为其土拍市场爆火埋下伏笔——2016年杭州卖地揽金1612亿元，同比增长166%；2017年至2019年，杭州卖地收入接连跨过2200亿、2400亿、2800亿关口，连续三年稳居全国卖地收入第一。

杭州土拍三连冠有内外双重因素。从外部看，2015年后棚改创造天量市场，房企高杠杆拿地一浪高过一浪；从内部看，杭州需以土地财政支撑基建，亚运会举办权刺激卖地收入激增。中新网报道，杭州亚运比赛训练场馆建设总投资101.9亿元，比广州亚运多出近30亿元。

2018年，杭州启动代号“5433”工程的现代综合交通大会战，即新建总里程552公里的快速路和高速公路、新建400公里轨道交通、新建总里程350公里的铁路线以及建设水陆空三大枢纽工程。这些工程的总花费以数千亿计。

浙江省统计局的一份研究报告透露，“2016-2020年，杭州累计完成城市轨道交通、杭州西站、萧山国际机场三期、亚运场馆、亚运村等基础设施投资2248亿元。”这还不包括其余五个赛区（五个分会场）在场馆和基础设施方面的投入。

像奥运会、亚运会这样的大型活动，中央、省级财政都会支持——例如，浙江省财政厅报告2021年预算执行情况时表示，“提前下达10亿元补助杭州市亚运会赛时运行经费”——但大头还是要主办城市自己解决。短时间内想要满足如此巨量资金需求，唯有卖地。

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杭州土拍冲顶三千亿后回落

卖地收入对于地方财政有多大助力，从土地财政依赖度（政府性基金收入/财政收入）可见一斑。就在亚运会举办前，2021年杭州卖地收入3084亿元，同年政府性基金收入与一般公共收入的比值高达103.1%；2022年这一比值来到130.7%，远超同期其他重点城市。

与卖地收入激增相伴的是节节攀升的房价。在数字经济狂奔和G20峰会、亚运会等强力带动下，杭州房价飞涨，2022年已突破4万元/平方米，仅次于一线城市及厦门，比经济总量相当且位置相近的南京高出15%以上，居民杠杆率更是居全国之首。

2018年以来，杭州购房限制性政策“渐进式”加码，从购房资格、信贷资格等市场准入门槛上，在地价竞拍、房价限价、新房限售等交易规则上，调控政策“多箭齐发”甚至是一个补丁接打一个补丁……杭州楼市经历摇号买房、新房和二手房倒挂等一系列“神奇现象”。

随着城市成本不断抬高，杭州“大城市病”也开始出现并显性化。值得注意的是，一些逃离一线城市迁至杭州的年轻中产家庭，开始感受到生活不易，高房价、学区房、交通等烦恼纷至沓来。2023年起，杭州楼市开始回调，土拍市场随即急转直下。

引爆此轮楼市担忧的，是阿里总部所在未来科技城板块价格跳水——彼时阿里启动“1+6+N”组织变革引发裁员猜测，财报数据显示截至2023年3月，集团员工同比减少4524人——未来科技城“三兄弟”房价齐齐走低，其中，东原印未来成交单价最高曾到9万元，彼时最低挂牌单价约5.4万元。

一时间，“杭州房价要雪崩、码农高杠杆房断供”等说法漫天飞舞；当地媒体《杭州房东的焦虑：我的二手房卖不掉》稿件冲上热搜。2023年，杭州卖地收入六年内首次降至2000亿元以下，同比减少近两成。

2023年底，在放开土地限价同时，杭州部分区域还取消新房价格限制；2024年上半年，杭州施行近八年后全面取消限购，目的就在于激发更多潜在需求。不过，这些措施并未取得明显效果——2024年，杭州卖地收入1169亿元，同年土地财政依赖度也下降至58%。

2025年上半年宅地出让金超百亿城市平均溢价率变化/中指研究院

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“六小龙”概念助土拍升温

今年上半年，杭州土地市场突然又火起来。19场土拍，68宗涉宅地块，总出让金高达1160亿元，几乎跟去年全年持平。这个半年战绩超过上海，位列上半年土地出让金全国第一。与此同时，土拍楼面价最高纪录三度刷新，最终定格在8.8万元/平米，仅次于京沪。

对于杭州土拍市场持续高热的原因，业内人士从供给和需求两方面给出解读。今年以来，杭州主城区推出多宗“压箱底”的优质地块，如蒋村低密宅地、滨江水电新村等，核心地块稀缺性直接推高溢价，卖地收入自然水涨船高。

此外，在人工智能产业火爆出圈的同时，杭州“新一线”城市价值得到重估，产业集聚、基建升级和政策红利逐步释放，“这对人口结构产生深远影响，增加住宅用地需求，尤其是高端改善需求强劲，这也增强了房企拿地信心。”

例如，“六小龙”概念带动未来科技城、钱江世纪城等相关板块热度提升——3月，滨江集团以总价52亿元、楼面价7.74万元/平米、溢价率近70%将滨江区水电新村地块收入囊中，这块地距离宇树科技总部所在地仅3公里左右。

总体而言，上半年杭州土拍火热，在政策上受益于当地取消“地价上限”和限价政策，并调整容积率规则，优质地块纷纷上新；从产业上受益于“六小龙”出圈——杭州从“数字经济第一城”向“硬科技高地”跃升，城市迎来新一轮上升期。

在做强数字经济核心产业同时，杭州推动数字经济与制造业融合，培育新兴、未来产业。可以说，“产城融合”开发模式正在重塑杭州房地产市场格局——相比亚运前烈火烹油般的抢地，这一轮土拍热潮，房企拿地更务实、杠杠更低，更看重。

业内人士称，杭州这轮地价暴涨，并不是市场本身有多好，只能说开发商手里资金必须要找寻一个出口。现在放眼望去，除了京沪，杭州貌似是唯一“救赎孤岛”，这是因为杭州城市经营相对较好、浙江民间财力相对厚实，同时，浙江人对楼市仍抱有期待。

事实上，在土拍市场“点状”升温之际，杭州楼市还远未进入全面回升状态，除核心区部分豪宅热销外，新房市场也存在“冷热不均”现象。下半年杭州楼市的核心挑战是改善项目的市场验证，即能否顺利去化。“产业造血—人才集聚—住房升级—城市增值”这是杭州的期盼。

参考资料：

张达：《杭州土拍火在“产城融合”》，《证券时报》

方超：《杭州楼市等待“热传导”效应》，《中国经营报》

蒋敏华：《杭州半年卖地收入抵去年全年》，《钱江晚报》

杨冰柯：《杭州上半年卖地1160亿登顶全国第一》，《界面新闻》