有没有发现？

以前大家聚到一块，问的最多的是"你买房了吗"，“你家那个房子涨了多少？”

现在聚在一起，讲的最多的是"你的房子亏了多少""会不会被银行收走"。

这种情况不是没有预兆，早在2020年，黄奇帆接受中宏国研研究院的邀请，进行的疫情下国际经济走势专题报告，讲到：

“2010年中国的人均住房到了30平方米，2019年就去年统计下来全国城市化居民，农民不算，城市化地区人均住宅面积48平方米，大体是50平方米。

一个人到了50平方米，三口之家150，讲全国平均，这就过剩了。当然还有住的很困难，没有房子住。但是从人均角度讲，这个到了50平方米，是平衡了达到峰值了。”

黄奇帆还说：“到了人均50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国的天花板…”

只是那个时候，市场火热，普通大众又向来是买涨不买跌，所以情绪火热下，买房热情持续高涨。

终于，2021年开始，陆陆续续大家看到了顶部，知道市场到顶了，所以开发商也好、炒房客也罢，都在陆陆续续降价抛货。

如今，手上有房的人都惨遭财富缩水，但是大家也又心不甘啊，依旧有那么些人，对以后房价上涨深信不疑，正如一些持房人灵魂拷问——现在150万的房子，五年后到底还能值多少钱？

很意外的是，对此，两位行业大佬王健林和马光远的看法出奇地一致。

王健林在房地产市场摸滚爬打多年，对行业的洞察是极敏锐的，他认为，房地产的黄金时代已经结束。随着市场饱和，供需关系发生了根本性转变，过去那种房价疯涨的情况很难再现，未来市场会更趋理性。

著名经济学家马光远也指出，随着经济增速放缓，房价会逐渐回归合理水平，与当地居民收入相匹配。

综合两位大佬的观点，以及当前楼市现状，可以预见，影响未来房价的主要有三大因素，透过这几大因素也能判断5年后150万房子的价值：

第一，供求关系

以前过度搞开发，导致库存积压，比如三四线，本身产业单一，人口负增长，+年轻人外流严重，已经出现供过于求，失去人口，靠本土大爷大叔去支撑高房价，显然不现实。

有数据说，现在有的城市去化周期长达三四年之久，这种情况下，情况得不到改善，150万的房子很可能贬值加剧。

第二，政策调控。

以前拆迁推高房价去库存，现在呢，尽管利好不断，依旧是坚持“房住不炒”。

而且，早在2024年，我国决策层就宣布，将在未来5年内，推出600万套保障房，平均每年120万套，以满足社会低收入群体的需求。

保障房的供应增加，减轻了低收入群体的购房压力，但是，同样也将对商品房市场形成一定的冲击，分流部分购房需求，进一步抑制房价的上涨空间。

第三，经济大环境。

这两年别说咱们国内，国际上也处于经济增长放缓趋势中。居民收入增长缓慢。就业不稳，收入下跌担忧，这些都使得居民购房意愿变得更加谨慎，

如果未来五年经济没有大起色，人们对于消费投资的意愿还会更加谨慎，从而导致房价可能继续承压。

当然，分化也会愈发明显，比如三四线普遍存在上述情况，涨难跌易；

但一线和强省会因为资源和经济人口优势，价格会更加稳定。尤其是核心城市核心地段的房子，因其稀缺性未来增值机会更大。

但普通城市的普通房子，五年后的价值恐怕不太乐观。