“金三银四”过后，北京楼市向上爬坡的趋势还在延续。

北京市住建委官网数据显示，5月1日~5日，北京新建商品住宅网签成交量大幅增长，其中住宅网签302套、3.42万平方米，同比分别增长114%和107%。前4个月，北京新建商品住宅累计成交12689套，与去年几近持平。

“五一”黄金周刚结束，央行和金融监管总局就再次推出重磅利好政策，加大信贷投放、降低房贷利率、推进城市房地产融资协调机制、加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度……系列组合拳出台，进一步激发了楼市活力。

从上述政策和向好数据来看，北京楼市正在持续巩固房地产市场稳定态势；但从趋势上看，北京房地产市场正在加速分化，这意味着房地产不是简单的回暖，而是内生需求变化，尤其是“好房子”时代下，市场竞争加剧，分化趋势更加明显。

中指研究院数据显示，“五一”假期，北京新房项目普遍推出一系列优惠活动，特价房源较多，促销力度较大；部分楼盘在特价房源基础上还进行了折上折促销活动。而产品力突出的“好房子”项目，却走出与之全然不同的路径。

招商蛇口北京公司方面透露，亦庄招商序“五一”假期开放5天，就吸引了2734组客户到访、260+组冻资，换言之招商序日均到访客户547组，日均冻资超50组，这组含金量颇高的数据，印证了招商序的热度与人气。

招商序售楼处实景图

招商序的高热度打破了传统地段认知，也引发了市场好奇：为何一个位于五环外的项目，能吸引主城区高端客群争相抢购？行业重构时期，怎样的产品才能获得市场认可，在激烈的市场竞争中生存？

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“好房子”内生式破局

从需求端看，北京当下的市场成交中，超七成都是改善型。这部分人群除了对地段、价格、房屋品质外，对层高、户型、得房率，以及园林设计，都有着更高的要求。

这非常考验开发商的拿地以及操盘能力，也使得北京楼市的分化趋势越加明显。而招商蛇口洞察这一趋势，凭借超配“好房子”，在市场打出差异化优势。

招商序效果图

招商序在拍地前，就被明确要打造成“亦庄的好房子”，鼓励居住用地设置阳台、首层架空层、风雨连廊，招商序在规划上述“好房子”三件套外，还配置了跨城市支路、高品质建筑立面，成为了目前为止北京应用好房子标准最多的项目。

“好房子”是一个系统工程，为了做好这一点，招商序在过往大数据中筛选了200多组遍及亦庄、丰台、朝阳、大兴、东西城、通州的不同潜在购房者。通过逐个探访的形式，深入了解群众对住房的真正需求，究竟是什么。

招商“好房子”示意图

公共区域是“好房子”第一视觉，招商序在规划风格上选择了金属和石材复合搭配，同时配置首层架空和风雨连廊。一条约150米全覆盖式连廊串联社区入口、会所、架空层等功能节点，这一设计不仅解决了北方冬季严寒、夏季暴雨对户外活动的限制，更通过连廊宽度3.6米、局部拓宽至5米的设置，创造可承载邻里社交、亲子互动的“立体公共客厅”。

双会所配置则进一步升级了社区服务能级。近千平方米架空层与下沉庭院，以一个约6米高的旋转楼梯连接起来，形成垂直双会所，涵盖恒温泳池、健身区、壁球场、儿童活动区、书吧及茶室等多元功能，实现全龄化生活场景自由切换。

在产品户型设计上，招商序凭借潜在客群调研总结出了十几条特征总结，其中之一便是看重生活的品质。这些高知客群需要的生活空间，不只要有足够的空间尺度，更要在功能与尺寸中寻求最佳平衡点。

因而招商序的户型都设计了内嵌阳台、设备阳台、飘窗，这些空间推高了项目实际使用率：建筑面积约91平方米户型拓展了15.4平方米，108、127和165平方米户型也得到不同程度的拓展，实现最高可达96%实际使用率，这使它成为了亦庄当下实际使用率最高的项目。

室内空间拓展，带来的是户型空间的均好性和平权。建筑面积约91平方米户型，最小的卧室也有9.8平方米，其余户型最低都超过了10平方米，让业主尽可能同等使用空间。此外，所有户型都配备厨房岛台和大量收纳柜体。

同时，招商序敏锐捕捉客群生活痛点，在项目内植入“深度睡眠屋”，以平滑安静电梯、毫米波雷达智能调控、国标级楼板声学等六大静音技术打造纯净的睡眠场域；厨房空间内，社交双厨、智感烟灶、厨房收纳、智厨恒温四大板块，用科技重新定义了幸福厨房概念。这些细微设计，让招商序实现了从“功能堆砌”到“场景革命”的进化，给出了购房者更安心的“好房子”答案。

招商序“深度睡眠屋”示意图

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教育强区的“确定性价值”

产品力之外，招商序吸引客群的另一关键，在于亦庄教育的“确定性价值”。

自2021年学籍独立后，亦庄就凭借独立的资源管理和分配，更强的教育投入（年均教育投资20亿元）、更宽松的教育资源（师生比1:8），汇集北京二中，亦庄实验中学，人大附亦庄新城校区，耀华国际，中芯幼儿园，北京东方蒙特梭利幼儿园，亦庄第二幼儿园，亦庄第四幼儿园等优质教育资源，形成从学前教育到高中教育的完整优质教育链条。

招商序在教育集中汇集地，比邻亦庄实验小学和亦庄实验中学，这两所北京十一学校承办的学校，由北京市人大代表、北京市知名校长钮小桦亲自挂帅，教育水平远高于另外两个学区。而项目步行可达的人大附中经开学校，在2024年北京高考平均分排名中位列55名，教育实力雄厚。

招商序区位图

在当下时代，传统的教育模式在日新月异、复杂多变的社会需求面前，已逐渐显露出其局限性和滞后性。为此，亦庄进行了教育创新，不再仅仅局限于知识的积累和技能的运用，而是更加侧重于核心素养的培养。

亦庄多所学校将人工智能、大数据等前沿技术广泛应用于教育教学中，打造了独特的"产学研"教育模式。在这里，学生们可以接触到最前沿的科技知识和行业趋势，了解不同文化的思维方式。

招商序区位图

有教育人士分析认为，亦庄能形成良好的教育生态，在北京教育强区中占据一席之地，很大程度上源于经济上的全面支持，资源得以最大化供应。

近年来亦庄经济增速持续排名北京市各区第一。“亦庄发布”信息显示，2024年亦庄新城的GDP为3649.3亿元‌，同比增长9%，增速位居北京市第一。目前，亦庄已集聚了来自全球62个国家和地区的1300余家外资企业，外资企业工业总产值贡献占比达到69%‌。

当下，亦庄汇聚了超22万高端人才，人均GDP高达84.7万元，彰显出强大的经济实力，预计2035年高净值人口将增长至65万。名校的入驻能满足这些企业高端精英对于子女的教育需求，进而也能促进这些人才的稳定发展，同时，也将带动周围配套设施的完善，为当地区域经济带来学校、交通、产业、商业的联动发展。

“产品力革命”与“教育确定性”的双重突破，构成了招商序破局市场的核心逻辑，而这样的逻辑得到了市场和数据验证，完成了一场居住价值体系的重构。当市场不再盲目追捧核心地段，购房者学会用教育确定性和产品创新力的公式衡量资产价值，房地产行业才真正得以迈入理性成熟的新周期。

值班编委：樊永锋

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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