3月18日，招商蛇口（SZ001979，股价9.65元，市值874.37亿元）举办2024年度业绩说明会，招商蛇口董事长蒋铁峰、董事总经理朱文凯等管理层出席。

对于今年的房地产行业，蒋铁峰表示，我们觉得总体是止跌企稳、结构分化状态。当前房地产行业处于调整关键期，正逐步迈向健康稳定发展轨道。过去房地产行业的“三高”模式导致严重供过于求，此轮下跌是行业自我调整、回归理性的必要过程。

招商蛇口2024年度业绩说明会 企业供图

核心城市土拍市场已显现结构性机会

“当下的存量土地盘活、存量商品房转保障房及土地专项债等政策，直击行业痛点，极大改善了房地产供求关系。”蒋铁峰表示，在中央各项政策推动下，整体市场呈现止跌企稳态势，但受政策落地速度差异影响，各地市场回暖节奏不一。

“不过，市场结构性机会显著，这在核心城市土拍市场已率先体现。如北京、上海、深圳等城市，因优质土地供应稀缺，需求长期积压，一旦推出优质地块，高端楼盘便供不应求，摇号抢购现象频发。反观三四线城市远郊区楼盘，缺乏核心吸引力，去化艰难。”蒋铁峰说。

蒋铁峰提到，国家大力推进“四代宅”等高品质住宅形态，在得房率等方面大幅提升，从以往的70%～80%提升至如今最高的110%～120%，产品品质与配套也今非昔比。随着居民生活水平提高，对改善型住房需求愈发强烈，尤其在核心城市、核心地段，180～200平方米的改善型住房需求缺口巨大。

对于市场关注的高地价问题，蒋铁峰表示，只要能打造高品质产品，提升得房率并完善配套，就有信心实现去化。据他透露，招商蛇口2024年至今已获取20多块地，经动态评估，这些地块收益率与毛利率均表现良好，甚至高于前年，将成为未来公司销售业绩与结转利润的重要支撑。

“在确保收益率足够高的情况下才会出手”

招商蛇口管理层提到，将坚定落实转型发展，在做稳开发业务的基础上，做精资产运营，做大物业服务，加快将转型业务打造成为第二增长曲线，在新形势下实现高质量可持续发展。

“2025年，招商蛇口将在稳住开发业务基本盘的同时，持续精进，提升资产运营能力，同时加大轻资产业务拓展力度，通过代建、运营、物业服务组合出击，创新合作模式，积极探索构建房地产发展新模式，打造‘高质量开发商+高品质服务商’。”招商蛇口管理层表示。

管理层还提到了短期内应对市场变化的“四个不失”原则，即“不失误、不失血、不失速、不失志”。

蒋铁峰强调，首要原则是“战略上不失误”。招商蛇口秉持谨慎态度，对政策走向和市场形势进行精准研判，坚持在投资决策上不犯错。具体而言，公司将优中选优，聚焦核心城市与核心区域进行投资，避免盲目扩张，确保投资方向的正确性。

“不失血”也是公司坚守的关键策略。回顾过去，多家房企因现金流断裂而陷入困境甚至爆雷。招商蛇口吸取经验教训，在行业形势严峻的去年，在手现金超过1000亿元，创下历史新高。

“早在‘三高’年代，公司就严格把控有息负债率，长期维持在40%左右的较低水平。面对行业寒冬，公司紧握现金，积极修复资产负债表，对不良存货进行处置，计提60亿元以提前释放风险，保障资金链的稳定。”蒋铁峰说。

对于“不失速”，蒋铁峰表示，作为市值近千亿元的上市公司，招商蛇口要保证营收和利润维持一定规模。为此，公司将全力守稳开发业务的基本盘，加快存货去化速度，提升首次开盘的效率。同时，在杠杆管理方面，采取先稳杠杆、再降杠杆的策略。在投资管理上，对新增加的重资产投资保持高度谨慎，只有在确保收益率足够高的情况下才会出手。

“不失志”，尽管行业艰难，公司依然坚定发展信心，尤其在转型方面积极进取。过去，公司开发业务营收占比超95%，而去年降至87%，运营板块占比则提升至13%。

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