开年以来，多个城市的土地市场表现都让人很意外，楼市也正在批量造新地王。

可以看近期上海的土地市场，以及杭州的土地市场。

上海今年一批次土拍是在2月20日，当天4块地起拍总价119.29亿，总成交159.2亿，整体溢价率超33%。据说当天参拍的房企不仅有央国企、民企，还有外资企业。

其中热度最高的虹口地块，竞拍超过180轮，溢价率达38.2%，成交楼面价11.75万一平，成为虹口新地王，同时也成为当时全国楼面价的第三高。

前两位也都出自上海，去年8月绿城拿下的13.1万一平的徐汇滨江地块，以及去年12月宸嘉发展拿下的12.6万一平的徐汇龙华地块。

不过这“第三”的成绩没坐几天， 上海就又拍出了楼面价16.23万一平的静安地块，静安地块也因此成为上海新单价地王。实质上，也是全国的。

把时间线拉通一算，不过半年左右的时间，上海的“地王”就易主了。

楼面价，是开发商的拿地成本价，为了盈利，后续的开发运营，这部分的成本会被转嫁到房价上。

杭州出地王的频次更快，5天时间，“板块地王”记录就被打破。

2月20日，大家房产在杭州安琪儿板块拿了一块地，地块溢价率54.04%，楼面价4.75万一平，成为当时安琪儿板块第三个“地王”；

2月25日，华润在大家隔壁拿了块地，地块溢价率72.48%，楼面价5.06万一平，成为新的板块“地王”。

不仅安琪儿板块，杭州的萧山北干西、城东新城等板块“地王”也都被刷新。

1月底的时候，杭州也拍出了杭州土拍史上的最高楼面价地块湖墅单元GS0201-R21-05地块，这块地楼面价6.5万一平，地块溢价率71.25%。

同样把时间线拉长来看的话，近几个月杭州的地块溢价率其实涨的很明显。

不仅仅是上海、杭州两个城市， 苏州、郑州、成都、深圳这些城市地块的溢价率也涨上来了。

2月19日，苏州工业园区一块地经过122轮竞价，最终以14.29亿总价拍出，成交楼面价2.7万一平，地块溢价率21.6%；

2月8日，郑州金水区一块地经过255轮竞价，最终以87.5%的溢价率成交……

综合各地的情况来说，杭州、上海拿出来的地都是一些位置好、周边配套成熟的，有些还有比较好的学位，容积率也都很低。

广州、深圳、北京这些城市就差一些了，北京拿出来的地集中在昌平、顺义等边缘区，深圳今年也没拿出什么核心地段地块，不过明天宝中一块地会拿出来拍，预估拍卖结果会很好。

地价天花板被刷新，其实就是地越卖越贵了，转嫁到房价上，涨是一定的。

这里大家可以自动忽略掉一些偏远郊区地块，以及一些三四线城市的地块，分化已经是共识，不再过多强调了。

那么该如何理解现在的土地市场？

有些人应该知道，这两年的土地市场，zf有意拿出一些位置核心地块出来卖，为的就是要拉动市场信心，同时放开土拍限制性政策，让开发商有更大的发挥空间，去做更好的、有差异化的产品，从而卖更高的价格，让开发商有钱赚。

而开发商看得到市场需求，也愿意为高地价买单。

比如上海，房企之所以愿意为楼面价16万一平的地买单，就是看到上海顶豪市场的强劲需求。

24年上海豪宅的供应均价是17万/㎡+，价格很高，但成交也很好，3000万以上的房子一年大概成交了2500多套，占全国比重的61.6%。

这一轮很多城市高溢价地块就是这个逻辑，核心地段土地价格拔高做标杆，然后带动市场信心。

现在土地市场的热度，部分也是这种“有意为之”带来的。

但除去这些，我们也不能忽略房企本身的市场敏锐度。

楼市开始企稳，政策对市场兜底成为房地产共识，就是房企拿地的好时候，这一点，房企会比我们更清楚。

只要房企还想在牌桌上待下去，还想分到楼市的一杯羹，他们就会逐步恢复拿地。

这一点去看市场上露头开始拍地的民企就知道了，现在在拍地的民企，一般就是两种情况， 一是之前没有涉足过房地产或是手里只有一两块地，因为看好房地产，想在新一轮竞争中分一杯羹。

二是一些深耕本地的中小房企，手里有存货，也持续在卖，手里资金谈不上很充裕，但也没有很缺钱，市场下行之后，出于保守起见，逐渐在土拍市场息影，现在市场抬头，开始抢占市场，为之后的扩张做准备。成都民企润达丰滨江，以及郑州民企正弘置业都是这种情况。

现在市场什么情况，普通购房者都知道了，房企更不用说了，很多房企手里是有一手政策资源的，也都强大的数据分析团队，他们的市场敏锐度不用质疑。

当然，现在还缺钱的房企就另说。

对于普通购房者，其实就从这些细微的楼市变化中读懂市场，很多时候，你抓住楼市的细微变化，你就抓住了买房最好的时机。

对此，我还是那句话，近期买房看好就可以下手了，市场好起来的速度会比大家想象中要快，别等到来不及的时候再后悔。

现在市场上已经到处都是向好的信号了，这两天的数据，春节后的楼市带看已经恢复到去年10-11月的水平，一线城市的挂牌量也降到2024年10月以来的低位，这说明的是当前的楼市回暖不是脉冲式的。

“政策”还在继续夯实，“稳住楼市”也在持续说，核心城市的限制性政策放松也在传……