今日一早，广州土发又开张了。

10点，黄埔双岗地块底价成交，被广州地铁拿下，折合楼面价1.7万/㎡；

11点，备受瞩目的广州大道中地块，由越秀地产竞得，扣除配建楼面价约4.6万/㎡。

单日吸金超24亿，年内土拍KPI进度条，又往前推了推。

1

其实，底价成交，区姐真心觉得没什么写头。

但出于对地块的尊重，最后还是决定浅浅分析一下地块综合因素和做下产品预测好了。

先说一下地段更加黄金的越秀区广州大道中地块。

位置很好，未拍之前说是关注度很高。

但地块三次延期，又是底价成交，实在没看出来关注度有多高。

不过，位置好是肯定的。

寸土寸金的越秀区，又毗邻珠江新城西区，直接享受广州最豪华的CBD级城市配套。

距离10号线广州大道中地铁站仅约500米，预计明年开通。

周边的杨箕小学，直接搬来了广铁一中教育集团，一年调整期，未来收楼业主小孩，大概率能直接享受。

即便不是杨箕小学，该地块位处越秀老城，优质教育资源环绕，书包大概率也不会差。

规划条件上，地块总建面约18016㎡，扣除5000㎡消防站配建，总体量不大。

按照实际建面，折算下来实际楼面价约4.6万/㎡。

来源：广州公共资源交易中心

周边市场，以二手为主，对比之下，项目未来的竞争优势是比较强的。

1、周边二手大部分虽楼龄超20年，但价格相对坚挺，集中6-7万/㎡；

楼龄接近20年的富力东堤湾，最近成交价超7万/㎡。

相较之下，地块约4.6万/㎡的楼面价，定价空间相对较大。

2、产品上，按照出让条件，地块的使用率上限可以达到120%。

所以，产品上只要设计上稳定发挥，对整个板块的二手来说，冲击力肉眼可见。

至于打造成什么样的产品。

区姐以为，结合区位和体量来看，越秀地产极有可能将之打造为“樾”系产品。

具体案例，可以参考占据同样地段优势，且体量较小的琶洲·樾、华樾、滨江·樾等。

而户型上，区姐猜测是往125㎡以上的高端改善产品打造。

甚至网络上，也已经传出相关户型图，户型在125-140㎡。（仅为网传版，实际以开发商公布为准）

相关效果图，也被爆出，玻璃幕墙+空中花园设计，产品还是相对值得期待的↓

网传越秀地产广州大道中地块项目效果图

结合地段、学位、产品、定价空间来看，项目竞争优势，还是很明显的。

如果硬要说美中不足的地方，就是体量小，没有所谓的社区配套；

再加上紧挨着广州大道，交通便利的同时，也会带来一定的噪音困扰。

但，总体上看，瑕不掩瑜，加上板块长期断货，周边还是有置换需求亟待消耗的。

2

至于老黄埔双岗地块，区姐认为最大的看点在于，地块加入后，板块竞争格局的进一步白热化。

这宗地，早就出现在今年的土地供应蓝皮书中，也是黄埔今年少有的招拍挂宅地。

按规划，地块是交通设施用地兼容二类居住用地，刚好在地铁5号线双沙站上盖。

光看这个位置，就知道，地块项目未来入市，将面临的竞争，是绞杀局级别的。

毕竟，今年老黄埔为旧改开了“绿灯”，很多项目都在轰油门。

像双沙、文冲东、珠江村旧改、鱼珠城改，有2个项目已经入市，另外2个正蓄力开放营销中心。

如果把南岗那堆楼盘也加上，加加埋埋，明年老黄埔，将有多达17盘同时抢客。

其中，双沙旧改转化的中建海丝城，将是地块未来最大最直接的竞争对手。

而且，近日刚成交的夏园旧改将军山涉宅地，也同样在老黄埔。

面对老黄埔旧改项目的压力，双岗停车场地块的优势在于：

一来，地铁TOD项目+山景，占位广州重点打造的海丝城。

地铁上盖，是项目的首要优势。

按照出让条件，地块未来开发，需配合广州地铁工程建设，项目大概率也会与地铁相连，方便业主出行。

来源：广州市公共资源交易中心

未来乘坐地铁，5站可达金融城，无需换乘30分钟到珠城，与7号、13号线无缝换乘，连通琶洲、万博、科学城等各大CBD。

山景也是优势，北面靠龙头山森林公园，以后可以看山景、逛公园，生态环境可以加分。

从整体区位来看，地块所在板块，是广州海丝城。

板块将打造为“海丝国际合作先行区、东部中心创新活力承载区、高质量宜居生活城区”，是第二CBD的重要部分，发展规格蛮高。

地块附近就是巨无霸双沙旧改，未来旧改完成，可以与之共享生活配套，周边城市界面也有改善。

二来，打造低密私密小区。

按规划，该地块占地约5万㎡，建面超10.9万㎡，容积率还只有2.17。

来源：广州市公共资源交易中心

比起旧改项目要算过账，容积率一般会高一点，去到4也是普遍现象，项目的低容积优势很大。

三来，地块总价18.6亿元，折合楼面价1.7万/㎡，定价空间大。

粗略若按两倍地价法，未来定价，空间不小，就算做最坏的打算，卷价格，也有赢面。

并且，新地块户型，也是按照建筑新规去卷，阳台占比可以达到20%，甚至，满足条件的主阳台，不限制进深！

好家伙！老黄埔的户型，又要来一场大“火拼”了。

来源：广州市公共资源交易中心

海丝城+地铁TOD+山景+低密小区，地块的亮点，真是不少，未来的竞争优势，还是很明显的。

总的看下来，广州在卖地这件事上，已经给了足够的支持与诚意。

最后再预告下，12月广州土拍大爆发，接下来还有11宗宅地要登场。

你们最期待哪一宗？评论区聊聊呗。