21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

久未有消息的奥园发布了一则吸引眼球的新闻。

中国奥园近日公告，中东投资集团 Multi Gold Group Limited成为新的战略投资方，并进入董事局获取董事局主席席位。

受此消息带动，中国奥园股价9月23日暴涨。截至收盘，中国奥园报0.27港元/股，上涨126.89%，总市值为10.18亿港元。

虽然在情绪上表现出十足的利好，但是奥园这宗交易的主要目标以及核心数据都十分不清晰，这主要表现在奥园的战投方在公开渠道中难以确认身份，而且交易中股份转让的对价乃至付款方式等都未进行披露，这让交易的实质变得扑朔迷离。

这宗交易为奥园带来的最大变化，是其创始人郭梓文让出了控制权，其由执行董事调整为非执行董事并不再担任董事会主席。

因为这些不确定的因素，投资者对奥园的这宗交易也保持谨慎。眼下的奥园经营状况也仍然不佳，虽然债务重组有一定进展，但目前奥园境内债已经进行第二次展期，自有现金流也非常紧张。

对于这样一家民营房企，中东资本入主奥园的动机的确值得投资者关注。

中东资本入局

奥园此次转让后，郭梓文所持有股份占比将继续降低。

根据公告，奥园主要股东Ace Rise Profits Limited同意转让6.22亿股普通股予Multi Gold Group Limited。

交易完成后，Ace Rise及Multi Gold将分别持有奥园5.02亿股及6.22亿股，分别占总股本的约13.31%及16.48%。

至此，奥园创始人郭梓文将通过Ace Rise以及Joy Pacific持有奥园16.38%的股份，Multi Gold的持股比例超过郭梓文，成为奥园的单一最大股东。

值得留意的是，奥园未在公告中披露这宗交易的详细交割方式以及债务的从属关系，甚至连交易对价都未对外披露。

Multi Gold带来的最大变化，或许只是奥园董事长换人了。随着Multi Gold的入局，郭梓文将由奥园的执行董事调任为非执行董事，并不再担任董事会主席，不过郭梓文将继续就奥园的发展策略给予指导，每年也将从奥园领取40万港元的董事袍金。

随即，奥园还委任Multi Gold的实控人Alobeidli为董事会主席，其将领取到的董事袍金是80万港元。

根据奥园的公告，Alobeidli在多个领域拥有逾20年的经验，其中包括科技、房地产及战略咨询领域。自2023年以来，Alobeidli担任Magnuvest Investment的总经理。在此之前，Alobeidli分别于2001年至2015年期间及2015年至2023年期间担任M5 Telecom及M5 Consultancy的行政总裁。

上述Alobeidli的从业经历很难从公开渠道中找到佐证，所提及的企业也并非知名企业，Alobeidli本人也不是知名投资人，这是投资者对之持保留态度的原因之一。

一位评级机构的人士对21世纪经济报道记者表示，鉴于奥园当前的经营状况，这桩交易是不是“真金白银”投出去还有待观察。“不排除是资本运作的手段之一。”

一位私募机构的董事长也持相同的态度，他告诉21世纪经济报道记者，因为奥园未披露具体的交易条款，所以对这宗交易的具体性质持观望态度。“只有看到具体条款这些落到实质性的客观事实，才可以看出这宗交易双方交换了什么。”

奥园未出低谷

中东资本的到来推涨了奥园的股价，但这家房企当前的生存状况以及经营质量均不容乐观。

今年上半年，凭借债务重组成功，奥园一度录得账面浮盈。根据奥园2024年中报，期内中国奥园实现营业额46.43亿元，净利润为221亿元，归母净利润为223.12亿元。

这与体感不符合。截至2024年6月末，中国奥园的总资产1886亿元，总负债1904亿元，净资产已经为负值，涉及未偿还的境外债务金额达450.83亿元，处于严重的资不抵债的状态。

此外，奥园今年上半年的销售额仅58亿元，也未有公开的大宗收入，也难以贡献有效利润。奥园解释称，这是由于完成了境外债务重组所带来的盈利，如果剔除这一影响，奥园上半年仍然录得亏损。值得留意的是，奥园是罕见的通过这种会计方式处理债务重组的房企。

与此同时，奥园债务压力也未消减。截至今年6月底，中国奥园的现金及银行存款约16亿元；而截至2024年8月31日，奥园集团未能清偿的到期债务本金约为430.77亿元，较上月末增加了约1.66%。面临的未决诉讼涉诉金额约为569.51亿元。

由于现金流已经几乎断供，奥园公开债务的兑付也不太乐观。去年奥园境内债整体展期成功后仍未能按照新的兑付方案进行，今年上半年，奥园境内债也寻求再次展期。

9月10日，中国奥园也发布公告，宣布境外债务重组计划的持有期延长6个月至2025年3月20日。

在净资产为负值加之债务清偿未达到预期的背景下，奥园的生存前景仍然难以明晰。这种背景下，中东资本入主奥园能够改善局面，仍存较大不确定性，投资者和资本市场对这宗交易也将继续观望。