低密楼盘加推、全新楼盘开放……近期，广州花都楼市营销动作不断，叠加政策利好，花都楼市热度不断攀升。根据克而瑞数据，花都区在上半月的商品住宅成交规模连续两周（7.29-8.11）超2万平方米，位列全市榜首。楼市金秋营销旺季即将来临，花都区多个楼盘正加快入市节奏，力争用优惠折扣和产品实力打动购房者。

低密项目加推，主打性价比

日前，广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）发布，从部分宅地的特征来看，低容积率或成一大趋势。花都区近期加推洋房产品的嘉河湾8号即主打低容积率，该项目位于北站新城板块，紧挨天马河，生态资源是其中一大卖点。嘉河湾8号项目原来由新力集团打造，后因该企业资金链紧张而停工。目前，该项目由湖南建投以及北京嘉特威接手并重新销售。据销售人士介绍，近期，该项目加推了4号楼的高层洋房，包括96平方米和116平方米的三房，另外，项目还规划打造建筑面积约139平方米、149平方米的叠墅产品。

嘉河湾8号项目洋房楼栋采用板式设计，两梯四户；叠墅产品分为上叠和下叠、一栋两至四叠，整体容积率为2.12。“容积率越低意味着居住得越舒适。”销售人士介绍，目前嘉河湾8号洋房产品均价1.2万元/平方米起，叠墅产品1.8万-2.2万元/平方米，“由于花都区叠墅产品稀缺，同时本项目叠墅总价等同于其他片区普通住宅的总价，较高的性价比吸引了一部分买家。”据悉，该项目附近的在售楼盘有中诚璟泷湾，推出86-153平方米的三房、四房，均价1.5万元/平方米起。

全新楼盘入市，产品设计有讲究

花都区全新楼盘也正“摩拳擦掌”迎接“金九银十”的到来。据了解，这些楼盘多数采用了广州市容积率新规，打造高实用率的产品。

其中，位于广花新城的广州城投·禧悦时光已于近日正式开放样板房，并召集了中介团队进行营销拓客培训。销售人士介绍，该项目紧邻8号线雅源地铁站（建设中），周边约1公里范围处还有18号线凤凰南路站（建设中），2站直达白云区，5站到达天河区，推出建筑面积约78-118平方米的实用三房、四房。其中，118平方米的四房产品，设计了一个主套、一个独立的公卫，其中还有一个卫生间与阳台相连，还可以改造成套房；98平方米的产品可改造成四房两厅两卫；78平方米的产品能做到三房两厅两卫，“项目充分利用赠送空间打造高实用率的产品。”

广州城投·禧悦时光销售人士介绍，广花新城板块由于临近广花路，除了本地客源外，对白云北部四镇的购房者也有一定的吸引力。“目前，本项目周边已有多个楼盘在售或准备入市，生活氛围会越来越好。”销售人士表示，“项目定价未出，可参考周边楼盘价格。”据悉，与广州城投·禧悦时光较近的楼盘有中旅名门府，主推建筑面积约78-122平方米的二至四房，均价1.8-2.2万元/平方米。

另外，在2024花都区房产家居好房节博览会上，智都绿城·凤凰于飛正式亮相。销售人士介绍：“目前售楼部正在加急赶工，预计9月中旬开放。”据了解，该项目将打造成近3年花都区府板块最大的住宅小区，周边有融创文旅城、骏壹万邦等大型商业配套以及12年优质教育资源，距离地铁18号线北延段花城街站（在建中）直线距离约800米。

该项目计划打造花都首个约2000平方米下沉式酒店会所，引入社区园林科普系统，规划“一心九境”岭南生活院落的小区布局，据悉，项目计划推出建筑面积约108-144平方米的纯改善型南向住宅，享全屋智能配套。销售人士介绍：“目前价格未定，可参考周边房价，首次开盘有惊喜。”据了解，与该项目较近的楼盘有凤凰瑞景，共有84-220平方米共7种户型，参考价格为2.65万-3.4万元/平方米。

政策利好加码，花都楼市有望筑底回升

随着“北部经济增长极”的不断发展，花都楼市在近年来迎来重大发展机遇。广州市规划院区域所副所长陈嘉平表示，花都区是广州北部最大公共中心，10年来人口增长速度全市第二。面向2035年，抓住北部增长极战略新机遇，花都区谋划发展新蓝图，预计将达到280-300万服务人口规模。

置业需求的增加以及房地产政策的优化，不断地提高花都区楼市信心。8月6日，广州市花都区住房和城乡建设局印发关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知，提到买房享花都“准户口”待遇：非本市户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房，可以领取花都人才绿卡，凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。另外，花都区还在全市率先出台“以旧换新”活动方案。

“广州房地产政策持续优化宽松，积极提振楼市信心。而花都区购房享‘准户口’待遇，大力推行‘房票’安置、以旧换新‘焕新购’活动、新建商品房带押网签等助力市场成交。”中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，从近五年花都住宅用地出让来看，花都区目前的宅地供应规模已回落到2019年的供求水平，随着土地市场供应的减少，新房市场的库存也将得到改善。陈雪强表示，2024年以来，花都区供小于求趋势明显，随着供求关系改善，未来市场将筑底回升，“目前，花都区成交均价在2万元/平方米左右，较高的性价比吸引了周边区域购房者。”

专家看市

杨永俊（中指研究院华南分院研究总监）：

预计广州楼市改善性需求持续释放

近期，广州新房市场呈现以下几个特点：一是“淡季不淡”。7-8月是传统的购房淡季，但新房成交量在多项利好政策的刺激下，成交同比明显上升。中指研究院统计数据显示，2024年7月，广州市新建住宅成交套数为5632套，总成交面积为66.7万平方米，同比分别上升24.8%以及31.4%，市场成交相对活跃。8月，新房市场维持一定热度，截至25日，广州市新建住宅成交套数和面积分别为3807套、40.6万平方米，同比分别上升9.1%和4.4%。

二是性价比高、户型创新的项目去化较好。近期部分入市或即将入市的新房项目由于价格相较周边竞品有一定优势，且积极应用广州容积率新规，创新产品设计，套内实用面积提升明显，呈现出较高的性价比，带动项目来访量、成交量的提升，购房者对此类新房项目更为青睐。

三是市场持续分化。中心城区项目以及改善型产品的去化速度较理想，郊区项目以及刚需产品仍相对低迷。中指研究院统计数据显示，今年1-7月，中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）新房成交面积同比上升5.5%，其余区域新房成交面积同比下降29.9%；成交总价超1000万元以上新房套数占比为8.1%，较去年同期提升1.9个百分点。

展望9月，在供应端，预计房企将积极备战“金九银十”销售旺季，新房供应量或有所上升。由于当前广州新房市场仍处于筑底阶段，预计房企为提升去化速度，将加大优惠力度，以丰富的营销手段促进持币观望客户或置换客户积极入市。在成交端，预计将延续近期市场特点，改善性需求持续释放，在首付比例降低、房贷利率持续下行等利好因素的推动下，中心城区高性价比项目预计销售情况相对理想。

文、图｜记者 徐炜伦