内容摘要：重固镇福店路东侧36a-01地块起拍价约4.29亿元，起拍楼板价仅为15300元/平方米，为该板块近4年来最低。

近日，上海第四批拟出让住宅用地清单信息更新，各地块起拍价等信息都已展示。

作为青浦区今年首幅“土拍”待出让地块，也是“土拍”新政后的青浦区首次出让。

我们来看看青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块有哪些特点。

1、重固镇福店路东侧36a-01地块规划指标

36a-01地块规划指标：

隶属板块：虹桥无界百创城

用地面积：14007.5平方米

用地性质：普通商品房

容积率：2.0

建筑高度：50米

住宅套数：280套

（板块在建有4个住宅项目，新房供应量约为2715套（数据采集自出让文件，含本案））

2、起拍楼板价被设定在了2021年来板块最低价

36a-01地块起拍价为42863.0万元（约合4.29亿元）。

折算成起拍楼板价仅为15300元/平方米。

就像去菜场卖菜一样，一斤多少钱！

而土地市场的楼板价也是衡量土地价格“贵贱”的“一把标尺”。

那么，该楼板价是什么水平呢？

36a-01地块，应该是2021年以来距离轨交站点最近的出让地块了，距正在建设中的示范区线赵重公路站直线距离仅300多米。

理应给个好的“评估价”！

但是，出乎意料的是，其起拍楼板价却是该板块2021年以来最低价的。

我们来看一组数据。

2023年7月，保利以零溢价，总价8.67亿元摘得37-01地块，该地块成交楼板价与起拍楼板价一致，为17000元/平方米。

也就是说，今年的36a-01地块起拍楼板价在去年37-01地块基础上便宜了1700元/平方米。

近四年来，重固镇板块所有住宅地块均以底价成交，也就是说，上述表格中已成交地块楼板价既是成交楼板价也是起拍楼板价。

这意味着，36a-01地块起拍楼板价是该板块近4年来定价最低的普通商品房用地。

板块中楼板价最高的是重固镇北青公路以南首幅普通商品房地块（44b-01地块），也是距离轨交站点最偏远的地块之一，却给出了至今未被“超越”的18000元/平方米楼板价。但房地联动价却与其他两幅地块一样，为34800元/平方米。

（同板块住宅地块容积率均为2.0，从产品类型上是接近的，所以上述楼板价比较是合理的）

前不久，保利已预算500万启动了36a-01地块项目的设计招标。

这彰显了保利“志在必得”，至于会不会溢价拿地，我们判断延续此前板块零溢价成交的概率高。

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3、房地联动价

我们再来看看房地联动价。

这次是“土拍”新政后的首批拟出让地块。36a-01地块出让文件相关《竞价承诺书》已没有了房地联动价的定价及表述。

这意味着，就像土地“价高者得”一样，房价的定价也将交由市场，由开发商自己主导。

4、价高者得

这次地块“出让须知”中，明确写道了此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按“价高者得”的原则确定竞得人。

5、住宅中小套型比例

从今年第一批次轮开始的“中小套型调整”规定，在这次的36a-01地块也得到执行了。

本次地块“出让文件”规定，36a-01地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的30%，计8404.5平方米以上。

该“中小套型”占比远远低于该板块其他在建楼盘，这说明未来36a-01地块产品以改善型需求的大户型为主。

板块中，大名城映辰二期（38-01地块）中小套型住宅建筑面积占比高达80%，是该板块最高的。

板块同期在建的其他住宅项目中小套型住宅建筑面积占比均为60%。

另外，36a-01地块中小套型住宅设计建设标准为：

多层住宅建筑面积不大于100平方米；

小高层住宅建筑面积不大于110平方米；

高层住宅建筑面积不大于120平方米。

该中小套型住宅设计建设标准要比新政前同板块那些在建楼盘高出不少。

目前，该板块在建的4个住宅项目（保利、大名城、新长宁项目）均执行的是“中小套型”新政前标准，即：

多层住宅建筑面积不大于90平方米；

小高层住宅建筑面积不大于95平方米；

高层住宅建筑面积不大于100平方米。

新政前后对比，单套“中小套型”建筑面积相差高达10-20平方米。

所以，不论是“中小套型”占比还是单套“中小套型”建筑面积标准的改变，都说明了官方政策意图开始转向支持改善型住房需求。

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6、全装修住宅交付

“出让文件”规定，36a-01地块为100%全装修住宅交付，计28015平方米以上，还对全装修价格作出了规定，即全装修新建商品住房装修价格（集采价）2000元/平方米。

另外，保障性住房同样也须100%全装修住宅交付。

7、另外，36a-01地块还对下列内容作了要求

本合同项下出让宗地中建筑应当达到绿色建筑一星级。

本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计1400.75平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给青浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

本项目屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%。

本项目应设置：

建筑面积不少于200平方米（计容）的养老服务设施；

单个养老服务设施的建筑面积不得少于200平方米。

由受让人出资建设控规编号36a-03部分地块，规划用途为公共绿地，面积约为1858.3平方米（以实测为准），建设标准不低于500元/平方米，建成后无偿移交给青浦区重固镇人民政府，由青浦区重固镇人民政府管理。

8、周边配套:

教育资源，目前，重固镇已建成的公办教育资源有：重固幼儿园、重固小学、重固中学和上海师范大学附属青浦实验学校。

另外，新建成(15+3) 班福泉山路幼儿园（暂名），将于今年9月首度招生。

在项目东侧还规划了一所幼儿园（37-05地块），一所初中（37-06地块），体育设施（38-04地块），尚无具体建设计划。

商业配套，目前，商业设施主要集中于重固镇传统集镇上，有吉麦隆、万科红生活广场、两座菜场等。

其中，重固新菜场位于福茂路、联茂路东北，是一幢三层楼建筑，经营面积达5800平方，还配套有餐饮和影院等设施。

交通设施，项目西北有正在建设中的示范区线赵重公路站，距项目直线距离仅300多米左右。预计2028年建成通车。建成后，坐三站路就可以直达虹桥枢纽，这无疑将触发重固镇区位价值重估！

医疗设施，重固镇上医疗设施有镇社区卫生服务中心。

9、36a-01地块挂牌出让活动的时间：

挂牌起始时间：2024年07月29日09时30分。

挂牌截止时间：2024年08月07日09时30分，由挂牌主持人主持挂牌截止。

（现场交易会时间详见2024年8月6日发布的《现场交易活动安排的通知》。）

（以上内容解读仅供参考，一切请以官方公示为准。）

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资料：上海土地市场

编辑：大青浦房谈