泰禾三年自救仍退市：引战万科无果，债务重组还在推进；黄其森不服输
编者按：房地产圈的“退市潮”正在上演着，ST美置、ST泰禾、ST阳光城……这份名单还在不断被拉长。在1元“魔咒”和“戴帽”潮的多重夹击下，一大批昔日风光无限的“千亿房企”们无奈“自救”。
退市逼近，房企如何“护盘”，退市后又该何去何从？如何在风险与困境中完成“自救”？搜狐财经推出特别系列报道，聚焦房企退市潮、地产保卫战。本篇为第二期，聚焦ST泰禾(SZ:000732)
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
泰禾集团的股价，最终被定格在每股0.43元，总市值10.7亿元。
6月5日，ST泰禾（000732.SZ）开市起便停牌，因为股价连续二十个交易日低于1元，被深交所终止上市，股票不进入退市整理期。
由此，泰禾也成为了继*ST蓝光（600466.SH）和*ST嘉凯（000918.SZ）之后，第三家触发面值退市的房企。
自2020年出险后，有人说泰禾是地产界抗压能力的测试标本，但是三年自救以来，其并未活成出险房企的生存样本，至少从股市表现来看是如此。
实际上，黄其森今年以来仍在积极奔走，一边招募新高管，一边亲自带队调研北京、长三角、福州、厦门等城市项目，并告诫管理人员他常说的一句话“一手拿手枪，一手拿冲锋枪”，继续努力“自救”，他认为下沉一线才能看见问题，找到解决问题的办法。
但泰禾的颓势，并未发生根本性的变化。
5月19日，是黄其森最近一次调研，他带着福州区域营销、设计、资金、人力等多个条线负责人，考察厦门院子和汀溪院子两个项目。就在调研期间，泰禾集团的股票以跌停报收，已经连续10个交易日低于1元，上市公司市值跌至不到18亿。
黄其森得知消息后称，泰禾的产品赢得了客户的高度认可，泰禾的股票却没有得到资本市场的认可。从2020年债务违约到现在，“其实泰禾已经从最艰难的时刻走出来了”。
在调研现场，他勉励随行同事说，泰禾从来没有躺平，以后也决不会躺平，不管前面有多少艰难险阻，泰禾一定要闯过去。
直至那一刻，黄其森依旧未认赌服输，那句百战归来仍是少年，依稀在耳边。
回顾其发展的浮浮沉沉，从偏重于福州一隅的一家地方性房企，一路崛起成为一家全国性房企，2010年借壳上市，2013年销售上百亿，2017年跨千亿，直至2020年出险，再到如今退市，有过风光，如今正处低谷期。
三年引战与债务重组
三年前，是泰禾进入低谷的开始。
2019年年底，泰禾的内刊《泰克会》如期更新，这是其出险前出的最后一期，封面标题“海上生明月”个字，异常醒目，意思是历经一次次挑战并成功穿越周期的公司，才是真正实力过硬、底蕴深厚的企业。
在这一期内刊上，黄其森写了一篇“敢想、敢干，敢坚持”的文章，文中提及：“中国人做事大多三分钟热情，太浮躁，都想赚快钱。其实如果我们把时间放长一些，坚持下去，回报一点都不差。”
当时距离地产“三道红线”推出，还有8个月时间，但泰禾已经更改策略，由快速扩张改为适度收缩，投资踩刹车，暂停拿地，甩卖资产，抓销售、促回款保卫现金流，被泰禾称之为以退为进、蓄力待发。
彼时的泰禾，已经陷入舆论压力，但黄其森认为泰禾并没有外界想的那么困难，所谓的“危险时刻”并不存在，都是因为外界了解得不够真实全面。
但在进入2020后年，在本身遭遇现金流压力之下，再叠加疫情的冲击，“17泰禾MTN001”于当年7月正式违约，泰禾成为最早暴雷、出险的房企之一，而开启地产降负债、降杠杆的 “三道红线”一个月后才正式推出。
从正式出险，再到如今退市，将近三年时间里，泰禾经历债务重组、引战、保交付、诉讼缠身、黄其森被带走协助调查等诸多事件，泰禾被列为被执行人超过30次，被执行总金额超198亿，黄其森也多次被列为失信被执行人并限制高消费。
当中，引战与债务重组最为引人关注，厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利等，都曾于2020年与泰禾有过接触，但因泰禾债务规模庞大，最终选择放弃。也有一些企业试图收购其优质项目，但泰禾希望整体解决问题，合作也未达成。
万科曾是最被寄予厚望的“白马骑士”，2020年7月计划以24亿接盘泰禾19.9%股权，成为泰禾第二大股东，但能否最终达成，取决于泰禾达成全面债务重组方案，以及万科完成尽职调查等先决条件。
但是三年过去，泰禾依旧未能引战成功。5月29日，万科回应称，相关交易的先决条件尚未达成；泰禾近期也表示，股份转让相关先决条件能否满足，存在不确定性。
债务重组方面，泰禾也一直未给出整体解决方案，三年以来更多是项目层面的债务展期，从2020年与兴业银行、民生银行、东方资产、长城资产等多家大型金融机构，达成债务重组协议；2022年，泰禾签署的债务重组协议，涉及的借款本金为177.11亿元。
直到现在，泰禾还在推动债务重组，今年5月份，北京大兴泰禾中央广场项目与五矿信托达成和解；北京公馆项目也和金融机构初步达成复销意向。
早出险、早退市
泰禾正式违约前，曾多出甩卖资产自救。
从超级大买家到超级大卖家，黄其森曾打过一个比方，做企业就像开车，不能一味地踩油门、追求速度与激情，也要懂得什么时候减速过弯、踩刹车，安全驾驶才是老司机。有时候，后退是为了更好地前进。
那一刻，黄其森福建人身上“爱拼才会赢”的特质，显露的很明显，当时泰禾虽转让了不少项目，但还保留有约5000亿货值，即使不再拿地也足够未来几年发展所需。尤其是上海区域的千亿货值，亟待释放，成为了其促回款之战中的一个侧影。
有业内人士曾提出，泰禾的这个调整，使其面对下一次市场起伏时，具备更强的抗风险能力，以及更加平稳穿越周期的实力。但他们却忽略了一个事实，快速扩张带来的债务压力和后遗症。
2017年是房企规模竞速的一年，“碧恒万”销售规模突破5000 亿元，17家房企销售突破千亿，泰禾便是其中之一，销售额实现千亿元，同比增长了152%，从2017 年的“17城30院”到2018年的“22城44院”，这匹黑马在全国长驱猛进。
伴随着规模扩张，其债务也在叠加，截至2019年三季度末，泰禾短期债务为 320亿，整体有息负债为1042.3亿。也就是在这一年，泰禾感知到提速扩张的副作用，开始停止拿地、清退部分项目做调整，但为时已晚。
泰禾成为最早出险的房企之一，如今更是成为继蓝光发展和嘉凯城之后A股第三家退市的房企，成为了早出险、早退市的典型房企之一。
不服输的黄其森
围绕自救展开的系列动作，在泰禾内部被称为“二次创业”。三年以来，泰禾似乎一直给予外界一个积极的态度，黄其森身上那股“爱拼才会赢”劲儿，也似乎没有减少。
2021年7月，《泰客会》时隔一年半复刊后，封面标题是“一切都在慢慢办好”，注释是：“衡量一个人成功的标志，不是看他登到顶峰的高度，而是看他跌到低谷的反弹力”，卷首语则是百战归来再出发。
此后，泰禾的内刊再无更新过，黄其森在其中写道：“当下的泰禾，正处在从泥潭沼泽奋力抽身的过程当中，上山的路虽然难，但我们对于产品的信心和执着是泰禾触底反弹的底气。”
彼时，正值民营房企大面积出险，黄其森认为一些地产企业接连出现债务问题，很多企业来不及反应就被拖入泥潭。可以看到，早调整，要比晚调整好，早做准备，就有翻盘的可能。
当时的他，或许没想到，早出险会迎来早退市。
从2020年7月正式出险，再到如今退市，将近三年时间里，泰禾经历债务重组、引战、保交付、诉讼缠身、黄其森被带走协助调查等诸多事件，泰禾被列为被执行人超过30次，被执行总金额超198亿，黄其森也多次被列为失信被执行人并限制高消费。
但他依旧奔走在自救的路上，在5月19日福州的那次调研现场，他勉励随行同事说，泰禾从来没有躺平，以后也决不会躺平，不管前面有多少艰难险阻，泰禾一定要闯过去。
但股市给出了一个无情的结果，股票收盘价连续二十个交易日低于1元/股，触及深交所交易类强制退市规定，6月5日被终止上市。股价从2018年的500多亿跌至退市前夕的10.7亿元。
如今，泰禾正走在“二次创业”的路上，与金融机构商谈，推进债务重组，千方百计从不同渠道应对到期债务还款资金的归集。截至2023年4月底，其已逾期的借款本金为582.03亿；同时，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。
