保利天汇 朝阳东坝板块新盘 实地测评
前一阵我去看了上个月开盘的热门楼盘保利•天汇，进行了一下实地测评，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。
东坝板块整体的一个分析包括二手房的，之前有写过，看新房之前也可以先研究一下周围的二手房和板块的情况：
北京买房｜朝阳东坝买房楼盘全面分析（建议收藏）
1、地理位置及配套
保利天汇位于东北五环外东坝板块北部，地铁3号线、12号线、R4 三轨覆盖。距离地铁3号线、12号线交汇枢纽东坝北站，仅500米。地铁3、12号线全线通车后，将与地铁10号线、14号线、4号线、19号线等多条主力轨道干线实现换乘，联动北京核心板块，所以这个位置还是可以的。
其中12号线（在建），连接四季青桥和官庄路口西，串联三元桥商圈、丽都商圈、望京商圈，预计2024年上半年通车；地铁3号线（在建），连接东四十条与曹各庄北站，串联国贸商圈、三里屯商圈、朝阳站，预计2024年年底开通运营一期西段；R4线（规划中），连接北京首都国际机场T3和大兴国际机场，预计2028年通车。
周边规划名校较多，涉及全龄教育资源。有朝阳名校北京中学，规划的北校区是北中最大校区（初中24个班，高中54个班），计划2025年交付使用。还有爱迪生国际学校、朝阳凯文学校等国际化学校，北京市朝阳区朝花幼儿园。
此外这个项目周围3公里内有多个公园，距离东坝千亩湖公园750米，项目建成后周边生态环境肯定很棒。
距离东坝万达广场直线约2.6km（已经开业），可满足大家购物娱乐的需求。距离东坝北站（东风站）国际商业综合体（规划商业面积约30万方）约300m，未来购物娱乐会更方便。
离很多医院也不远，主要有北京东方安贞医院（在建三甲医院），北京市第一中西医结合医院（规划三甲医院），对于新房来说，这个医院配套还算可以。而且这个板块是属于东北五环外，在东坝坝河以北，和东坝二手房社区隔东坝河相望。
2、项目情况
项目位置：朝阳东坝，东坝北地铁站(东风站）北侧约300米，西起兴坝西路，东至兴坝路，北起东岗南街，南至御马苑街
容 积 率：2.2（北地块），2.4（南地块）
绿 化 率：约30%
物业公司：保利物业
项目均价：指导价约8.6万/㎡
开发商：保利
建筑类型：洋房
总户数：836户
住宅楼栋数：17栋
面积区间：97㎡三室两厅一厨两卫,105㎡三室两厅两卫,110㎡三室两厅两卫,115㎡三室两厅两卫,119㎡三室两厅两卫,136㎡四室两厅两卫,160㎡四室两厅两卫,170㎡三室两厅三卫
项目一共分为2个地块，一个北地块和一个南地块，南区有地下通道可以通到地铁闸。共17栋住宅，800多套房子，北地块8栋楼（6洋房＋2小高层），南地块9栋楼（7高层+2洋房），是两梯两户的洋房+小高层设计，得房率比较高，算上赠送面积，得房率在78-87%之间。本次南北地块均开盘。保利•天汇销售指导价为8.6万元/㎡，未折扣总价范围在830-1460万，折后基本在8.2万元/㎡，2026年6月份交房。
户型情况：
南地块：9栋楼494户，9-17层洋房➕小高层，其中7栋小高层，2栋洋房，户型有97/105/110/119三居，160平四居，容积率2.4。
户型
97平三居，共64套房，分布在南侧地块，南向三面宽，南向双卧+客厅设置飘窗，主卧套间设计，厨房U型设计。
105平三居，共96套，也在南区，这个户型也是三面宽，明厨明卫，餐客厨一体，南向主卧设置干湿分离卫生间和飘窗。
110平三居，双卧朝南，客厅朝西，此户型为西边户，也分布在南区，样板间视频在下边。
115平三居，南向三面宽，全明格局，此户型分布在北区南侧一排楼的边户。115和119户型差不多，所以我只拍了一个115的交标样板间作为参考！
119平三居，这个户型南区和北区都有，还是三面宽，类似于115的放大版，户型全明，南北通透，餐客厨一体，厨房U型设计。
136平四居，此户型在北区，户型全明，南北通透，经典四叶草格局，同样是餐客厨一体，厨房U型设计。
160平的四居双卫，此户型在南区，9米的大阳台极为亮眼，入户私密玄关，客厅面宽5.8米，LDK设计，全明格局，改善必看！
170平三居三卫，此户型在北区洋房，房源不多，同样的入户私密玄关，客厅面宽7.8米且带有大阳台，南向双卧配置飘窗和干湿分离卫生间，主卧设置衣帽间，餐客厨一体，中西厨分离。
170的房源真不多，有感兴趣的抓紧联系我！
170样板间实拍
先看阳台，长7.8米，宽1.5米
客厅落地窗，面宽7.8米、LDK设计
厨房
餐厅
双主卧套房
北次卧
北客卫
115平交标实拍
样板间：
新房真好啊，保利天汇不错的，工作距离能接受的，可以入。
3、综合分析
现在新房项目大多在5环外，特别是朝阳的新房项目几乎都在5环外面，从地理位置及地铁规划上来说，保利天汇和北熙区的所在的东坝板块位置应该算挺好的。朝阳东北部的东坝，奶西、崔各庄相比较，东坝和奶西更受欢迎一些，崔各庄的热度相比较差一些。
东坝南侧的常营板块是可以和东坝相比较的。常营黄渠地铁站附近两个盘热度都很高，分别是和光煦境、玺悦朝阳，和光煦境是保利开发的，玺悦朝阳是三元开发的。得益于地段（交通、常营地区成熟度）、产品质量和有一定竞争力的价格，这两个盘卖的都很好。
东坝坝河北黄色的都是规划的住宅区（后续会建设更多的住宅），也有一大片安置房已经建好了，加之北熙区也在建设，片区内的学校规划了学校，医院，商业综合体。目前看会形成一个较为完整生活圈及一定规模的住宅群，有利于整个板块的保值、增值。
东坝坝河以南是大量的住宅区，以回迁房为主。坝河以南的回迁房子因为盖的时间相对较早，相对于坝河以北新建的安置房，整体差差一些（我在东坝区域的二手房文章里做过详细介绍）。因为坝河沿岸的原因，保利天汇这两个地块不是纯正南正北的，有一点点倾斜（北侧地块大概偏30°，南侧地块是正的）。
朝阳区保利天汇二手房的竞品分析，说白了就是800-1000万左右去买三居，看能有哪些选择，可选朝阳的商品房板块望京、太阳宫、双井，酒仙桥可能还差一些。举个栗子，800多万买可以买望京新城的塔楼（20多年的楼龄），120多平的三居，小区就比较破，容积率也比较高。
东坝区域内保利天汇的二手房竞品分析，800多万买三居基本是首开常青藤和奥林匹克花园。保利天汇有新盘楼龄上的优势，但是奥林匹克花园的三居面积更大（120多㎡），保利天汇的三居97㎡。首开常青藤主要是两居室，90多平的小三居需要700多万，大三居是下跃产品（1000多万）。首开常青藤有十几年的楼龄了，奥林匹克花园20几年了，这两个小区是东坝板块改善的主力选择。
保利天汇与北熙区对比分析。对比北熙区和保利天汇这两个项目，实话说的话保利天汇要比北熙区好。因为京投基本上做了几个地铁上盖的项目（停放地铁的地方），北熙区也是相似项目。单从这一点就竞争不过保利天汇了。保利做住宅时间更长，所以保利设计的住宅产品更胜一筹。北熙区是12线，保利天汇的东坝北是3号线和12线的换乘站，更方便的。另一个主要区别是保利天汇没有2居室，相对来讲，北熙区更好上车一些。我个人更喜欢保利天汇的样板间。后面会写一期单独的文章介绍北熙区。
4、优缺点分析
先说优点：东坝未来算是一个全能型的区域，围边公园很多环境好，“国际+文化+TOD+潮流”多重动能加持，多重发展资源集聚，同时保利天汇是保利TOP产品系，设计和质量都很棒。同时是北京自贸区-国际商务服务区的落地区，汇聚第四使馆区、第二三里屯发展资源。位置优越，三地铁加持瞬连【首都机场】、【国贸CBD】、【望京商圈】核心商圈。规划有30万㎡东坝北站TOD。及较好的教育医疗资源。户型设计合理，装修现代高端，得房率也比较理想，是一个很好的选择。
再说缺点：没有小户型，总价高一些，导致上车困难一些。
好了，对于这个板块的解读就是这样了，下期的新房部分写写东坝板块的北熙区。